WeWork以SPAC形式登陸紐交所，昔日“共享辦公鼻祖”能重回巔峯嗎？_風聞

在與一家SPAC公司批准90億美元的合併交易後，WeWork終於可以登陸二級市場，這家共享辦公巨頭長達兩年的IPO征程就此落下帷幕。

在本週二，上市的特殊目的收購公司BowX Acquisitio的股東投票支持其與WeWork的交易，使WeWork於今日開始在紐交所正式交易，股票代碼為WE。

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本文僅為信息交流之用，不構成任何交易建議

據澎湃，戴德梁行同意在共享辦公營運商WeWork成功上市後，對WeWork投資1.5億美元。對此，戴德梁行表示雙方合作進度良好，但沒有回應投資事宜。

3月份，有媒體報道WeWork在尋求10億美元的投資，而且擬通過與BowX Acquisition Corp.合併，以90億美元的估值（包含債務）上市。

值得一提的是，這筆90億美元的估值與該公司在2019年向美國證券交易委員會（SEC）提交的首次公開募股（IPO）高達470億美元估值相去甚遠，但比2020年僅剩下的29億美元估值有所提升。

公開資料顯示，2010年，Wework年由創始人諾依曼從一處曼哈頓辦公地點起家，是一家共享辦公公司。其業務主要為寫字樓租金及會員服務。公司從房東或物業經理那裏租賃空置的辦公樓層空間，將其裝修改造後，然後轉租給個人和創業公司，併為租賃者提供按需付費的會員服務。

依靠着將商辦運營與共享經濟相結合的業務模式，Wework曾與Uber、愛彼迎共稱為共享經濟三大巨頭，但是Uber上市估值976億美元，愛彼迎的上市估值也高達470億美元。

天眼查數據顯示，自成立至今，wework共經歷了17輪融資，早期主要為摩根大通、富達等金融服務機構。2016年，在3月份完成4.3億美元后，WeWork又於10月份獲錦江酒店等投資者注資2.6億美元，此輪融資令WeWork獲得169億美元的估值。

錦江酒店的投資正值WeWork大舉把共用辦公空間模式引入亞洲之際。WeWork於2016年7月在上海設立了首箇中國辦事處，同時也進軍韓國和香港。目前，在大中華區，WeWork在台北及香港銅鑼灣均有項目，而內地除了北上廣深幾個一線城市外，在成都、南京、杭州、西安等熱門城市也有辦公空間項目。

WeWork最風光的時候，是在2019年以前。2018年，孫正義看上了共享辦公的巨大想象空間，於是軟銀斥巨資收購了Wework。他曾預計，到 2028 年，諾依曼的這家公司價值可能達到 10 萬億美元。截止到首輪IPO前夕，軟銀集團在WeWork投下的賭注超過106.5億美元，持股比例約為29%。

據2018年報顯示，WeWork連續八年實現複合增長率超過100%，2019年年化營收已超過25億美金，業務佈局通達全球100個城市、27個國家，覆蓋會員超過40萬名。其中，海外市場及大企業會員業務是其全球增長的強勁引擎。

除主業增長外，WeWork設置了孵化器、全球通、定製總部產品等業務線，同時，其還投資了編程學校、線上營銷公司以及線下社交平台。

而彼時，是共享辦公室的收購浪潮，“大魚吃小魚”的業態整合趨勢明顯，WeWork收購了裸心社，另一家共享辦公室優客工場收購了洪泰創新空間，又併購方糖小鎮。

命運的轉折點來的十分突然。2019年，有軟銀加持的Wework宣佈上市，估值一度高達470億。可是這則招股書透露了其經營問題：2019年上半年淨虧損9.04億美元，營收15億美元。

最終，WeWork首次IPO失敗，隨之跌落神壇。10月10日，福布斯更是將WeWork的最新估值調低至28億美元（約合人民幣198億元）。

2019年10月，軟銀集團提供了一套融資方案，以緩解WeWork迫在眉睫的現金短缺危機。 從注資協議來看，軟銀將向WeWork追加50.5億美元新融資方案和總價最多30億美元的收購要約，同時加快兑現2020年4月到期的的15億美元注資方案。上述行動完成後，軟銀將取得WeWork約80%股權。

但2020年4月，孫正義最終放棄了WeWork。軟銀撤回收購要約的理由是，各國為控制冠狀病毒疫情而實施的限制措施，這些措施正在影響WeWork的運營。同年1月，比WeWork規模更小的優客工場卻成功登陸美股。

實際上，受疫情影響及因投資WeWork等新經濟公司失敗，軟銀也有些自顧不暇，其在2019財年出現15年以來的首次年報虧損，虧損高達1.9萬億日元。

首次IPO遭遇滑鐵盧後，WeWork出現了一系列調整，罷免CEO諾依曼、大幅裁員、變賣出售眾多非核心業務，減少投資款項，走向與之前截然不同的穩健之路。

BowX Acquisition Corp.是一家特殊目的收購公司（SPAC），在10月19日投票決定WeWork是否成為上市公司之前，BowX Acquisition Corp.已向陷入困境的WeWork公司提交了一份最終委託書。WeWork在聲明中表示，如果得到BowX股東的批准，預計SPAC交易將完成。

對WeWork背後的軟銀來説， WeWork與BowX Acquisition的合併在一定程度上也緩解了長久投資的資金落差。

變更CEO，員工進行大幅度裁員，變賣出售眾多非核心業務，減少了早期發展的成本建設支出，減少了投資款項，重新評估現有的房產，WeWork在軟銀的敦促下經歷了一次革風易俗和洗心革面。

據WeWork的數據顯示，其企業會員的比例從2020年的43%增長到今年的54%，增長的B端會員的收益利潤也會更加豐厚。

伴隨着新任首席執行官桑迪普·馬特拉尼的“成本意識思維”，WeWork也下定決心，專注於核心的辦公空間共享業務，培養高質量的用户和員工體驗，改善與房東和經紀人的關係，以明智和有利可圖的方式在地理上繼續擴張，以及增加共享辦公空間的貨幣化方式。通過推出“企業解決方案”提供給企業並收取訂閲費用、增加辦公室內廣告等多元有效的業務模式實現創收。 

而在此次通過SPAC合作，合併BowX之後還將為WeWork帶來13億美元的現金，能夠有效緩解WeWork當前22億美元淨債務壓力。

WeWork2021年第二季度財報數據顯示，WeWork的虧損增至8.88億美元。該公司二季度收入5.93億美元，較第一季度微跌1%；虧損從2020年同期的8.63億美元增至8.88億美元。WeWork稱，這是由於受到Delta變種新冠病毒擴散的影響，令公司至今年上半年業務營運受到打擊。

受新冠肺炎疫情的影響，WeWork2020年虧損32億美元，較2019年虧損35億美元有所收窄。

WeWork預計，到2022年底出租率將迅速回升至90％，遠高於疫情前的水平，而2022年調整後EBITDA（未計利息、税項、折舊和攤銷前收益）將達到4.85億美元。WeWork還預計公司的營收將從2020年的32億美元增長至2024年的70億美元。

共享經濟經過一輪洗牌之後，在疫情之後煥發了生機。WeWork這家共享辦公平台成功上市，雖難短期內重回巔峯，但在穩健的策略及現金流支持下，只能説已贏得努力自救的機會。

如今，在調控與疫情的雙重壓制下，房地產行業舉步維艱。危機之下，商辦地產也出現了轉型需求。據仲量聯行表示，靈活空間將成為後疫情時代提升不動產組合靈活性的重要戰略工具。