救命時刻,許家印“談崩”的真相_風聞
顾子明说-财经博主-公众号【政事堂2019】主笔2021-10-22 10:25
五年前,被逼到懸崖邊上的中國商業地產一哥王健林,選擇了斷臂求生。
7月19日的這一天,萬達簽署協議,將王健林的心頭肉的13個文旅城和77個酒店,甩賣給了融創與富力。
明明是被逼着割肉,但王健林卻像刮骨療毒的關二爺,跟記者們説自己跟孫宏斌和李思廉“談笑風生”。
渾然沒有十幾分鍾前在小會議室怒摔杯子的樣子,也彷彿忘記半個小時前,將寫有富力的背景板拆除,臨時換了噴布。

面對富力在簽字之前突發的百億勒索,軍人出身的王健林忍住了,拿到了挽救萬達命運的協議和現金。
這份勇氣少有人能及,哪怕那位宇宙最牛80後,在河內面對臨時增加的霸王條款,都選擇了憤然離席,放棄了最後的機會。
五年後,如王健林對李思廉摔杯子,另一位被逼到懸崖的中國房地產一哥的許家印,也跟自己的“白武士”合生創展朱孟依談崩了。

昨晚,恒大單方面宣佈,終止出售恒大物業控股權,隨後,合生創展發佈公告,直指恒大違約。
這則新聞與解讀非常多,政事堂就不復制粘貼了,先來翻譯一下雙方公告中最重要的點:
恒大的意思是,香港證監會窗口指導,合生不滿足全面收購恒大物業的條件;合生的意思是,合生不同意恒大臨時修改方案,要求把應該打在恒大物業上的錢,打到恒大集團的賬户上。
看似雙方是談崩了,甚至還要對簿公堂,朱孟依要讓許家印賠10個億,市場上也流傳開了各種稀奇古怪的解讀。
但是,從底層邏輯的角度來看,就很容易發現這筆交易的貓膩。
首先,本月初雙方能夠停牌,意味着草簽合同上,雙方對於把錢打到恒大物業賬上,是確認過的,恒大一開始,真沒想着把錢先挪到集團賬户上。
這裏是很有問題的。
按照常理來説,陷入危機的恒大應該會要求把錢先打到集團賬户,200多億的資金能夠很大程度上解決短期的現金流問題。
可是,根據香港證監會的要求,控股股東上市一年之內不得喪失控制權,恒大物業去年12月2日掛牌上市,想要完成全面收購,怎麼也得兩個月之後,這筆錢才能確認後,從恒大物業轉給恒大。
考慮到恒大最近一個月內就要支付近百億的利息,否則就要面臨交叉違約。
急需救命錢的時候,沒道理搞出“孩子死了奶來了”,讓合生把錢打到恒大物業,等到清算債務之後再轉錢。
所以這筆交易在一開始設計的時候就有問題。
其次,恒大雖然最近在瘋狂的甩賣資產,但是賣物業資產這個事兒,本身有着巨大的疑點。
對比王健林是賣酒店賣文旅這些高負債項目,保住了低負債淨現金流的商業地產,完成了近乎不可能完成的任務,甚至都可以用他為原型,拍一部商業版的魷魚遊戲。
有着作業可以抄的許家印,他的斷臂求生,不是賣負債率高的地產項目,而是賣掉了低負債淨現金流的物業,這個恒大體系內最優質的公司。
這個邏輯就是有問題的,聽過斷臂求生和棄車保帥,沒聽過説斷頭保臂和棄帥保車。
而且,恒大物業這種優質資產,基本上可以用70%的抵押率從金融機構拿到現金,同時,恒大也可以通過集中財務管理的方式,從每年上百億營收的恒大物業借錢。
許家印沒道理以七折的價格打骨折甩賣恒大內部最優質、現金流最好的資產,更重要的是,賣物業股票的錢,甚至還夠不上恒大從恒大物業套出來的錢。
從時間來看,賣恒大物業遠水解不了近渴,從額度來看,賣恒大物業只會令恒大的現金流更加緊張。
所以,政事堂猜測,僅僅是猜測,恒大有可能並不想甩賣恒大物業,而是通過與合生創展的交易,在還擁有恒大控制權的情況下,搶先處置這份恒大最優質的資產。

這樣就能解釋,恒大明明可以把物業公司高價賣給萬科或者碧桂園,不僅換取寶貴的現金,甚至可以搭售部分土地降低負債率。但是卻要忍着骨折價,賣給需要大肆借款來搞“蛇吞象”的合生。
所以,本輪談崩的真相也許是,監管機構經審查後給出窗口指導,要求合生把錢打到恒大集團的賬上,以保障債權人和中小股東的權益。
而恒大與合生卻希望把交易款打到恒大物業的賬上,讓恒大物業能夠帶着愛馬仕,跳離恒大地產這艘鐵達尼。
