開徵房地產税房價就會降?税費會轉到房租上?想多了_風聞
九边Pro-九边Pro官方账号-历史,金融,软件编码,产品经理沉思录2021-10-25 13:59
1、會不會有首套免徵?
一般不會,我有兩套房,一套兩千萬的豪宅,一套天通苑三四百萬的,到時候該免徵哪套?更極端的,我有套北京別墅,鶴崗還有一套,你説該免哪一套?這種税收成本高的沒邊了。
所以最好的辦法就是全面開徵,然後你再把你家的情況錄入系統(需要政府發的憑證),計算機給你算“退税”,直接打到你家賬户上,比如你家有三個娃,響應了國家號召,退税20%,再或者你家有四個老人,老人都70歲以上,再退20%,等等。這樣操作還可以順便鼓勵三胎。
上海已經搞了十年的房產税,大概徵收邏輯是:
1、首套房免徵,而且不管面積大小。
2、第二套房開始,會根據家庭人均住房面積來計算,這就有兩種情況:
人均不超過60平米,則免徵房地產税。
人均超過60平米,則對超出的住房面積進行徵收房地產税。
徵收了十年,到現在一年能徵收200多億,財政收入佔比非常低,其他地方有沒有可能學習上海?
首先説,房產税的三個目的:
增加財政收入;
調整收入結構;
最好能抑制下房價上漲。
上海房產税一個目的都沒實現,如果其他地方學習上海,連200億都湊不到,對於地方財政尚且杯水車薪,其他地方房價差上海一大截,更收不到啥錢,所以大概率不會那麼搞。
我在《1994年,沒啥大事卻又影響深遠的一年》裏提到過,為啥我國後來大規模賣地?
因為1994年開始了分税制,税收大頭都上交中央政府,地方政府沒錢了,隨後開始搞房地產,地方政府通過賣地賺錢,現在賣地財政眼瞅快要到頭了,畢竟中國該有房的人也都有了,不少人覺得自己缺房,主要是缺一套北上深的房。
到這裏,就得開一個新的財政來源,其實能想到的也就是房產税了,這事已經説了很多年,大家都覺得操作起來太難,所以之前普遍覺得十年內不可能,這不突然就來了,財政這東西也是剛性的,畢竟各種開支得花,教師公務員的工資得發,總得想辦法搞錢。
所以不管是房產税,還是房地產税,第一要做的,就是擴大財政收入,而且得跟之前賣地收入接近才行,如果跟上海似的每個人都免徵60平,最後收不上來什麼錢。
2、開徵房產税後房租就會漲?
開徵房產税會不會漲房租這事之前已經講過了,結論是除了一線和極少數強二線,其他地方的租金根本漲不動,很多人以為房租是房東想漲就漲,其實想多了,我在北京當過幾年的租客,現在也有套房子在出租,可以很負責地説,在北京這種地方,有不少地方房租根本漲不動,附近的租客沒錢,怎麼漲?
二三線城市都是這個問題,供過於求,房子租不上價,這也是經濟學裏的那個基本常識,價格是供需決定的,不是供給方決定的,這就有點像中國今年生產成本大幅增加,但賣到海外的消費品價格沒咋變一樣。如果成本可以隨便向消費轉嫁,那地球上就沒有虧本買賣了。
所以今後的趨勢是,分化進一步加重,二三線城市的租金上不去,持有成本增加,房價確實可能下降,一線熱點地區房價和房租一起漲。
3、開徵房產税後房價就會下跌?
其實這在全世界都有先例,往往是開徵後,有些人實在供不動,北京這種人很多,住着幾百上千萬的房子,但是每個月收入還沒過萬,尤其很多老年人,房子很貴,但是收入卻很微薄,這類人供不起房產税,可能選擇出售名下比較貴的房子,選擇去便宜區域。
這就會有一段時間的調整過程,隨後慢慢走向新平衡,接下來的事比較讓人大跌眼鏡,開徵房產税的國家一個常見的情況是,房產税税率越高的區域,房價越高,漲幅越大。
可能大家理解不了為啥發生這種事,多簡單啊,某個地方為啥房價高?往往是因為那地方有商場,有學校,有醫院,房子新,所以那地方房價高,政府開徵房產税後,大家會搬離這種好區域嗎?可能你工資低,開徵房產税後供不起,搬離了,很快也會有別人填充進來,好資源永遠稀缺,永遠都是供給不足,所以只要經濟持續發展,有錢人越來越有錢,這種區域房價一直漲。
反過來講,大部分人居住區域因為大家現金流不足,支撐不了高房價,房價會下跌一些,房價慢慢會跟收入掛鈎,現在中國的房價收入比在全世界也算高的,開徵房產税後,這個比例應該能下來一些。
美國那邊更過分,他們每個地方的税率還不太一樣,從1%到3%(3%極少,不過也有),整體是房產税越高的區域,這個區域條件越好,房價也就越高,因為富人永遠有錢追逐好資源。
從大面來看,幾十年來整個美國的房價整體是上漲的,但是主要是東西兩海岸在漲,如果去掉兩海岸,中部區域是緩慢下跌的。現在全世界都有一個明顯的情況,越貴的地方抗跌能力越強,徵收鉅額房產税後依舊抗跌,越便宜的地方,房產税不高房價也漲不上去。
並不是説我國今後就要走美國的路線,而是説按照規律,大概率和美國差不多,其他國家開徵房產税後,整體也是這個規律。
這樣好處和毛病都很明顯,因為大家會按照收入分佈在各個區域,出現明確的富人區。
不過好處也很明顯,權利和義務對等起來了,你住在高檔社區,那你就得多交錢回饋社會。你錢少,那也可以住在便宜社區嘛,房價和房租都不高,政府有錢還可以提供一些保障。錢少住的好那種情況,基本只存在那種袖珍型的發達國家,事實上那些國家也分着三六九等,只是咱們不熟悉乍一看不明顯。