房地產税徵收試點的幾個問題_風聞

10月23日傍晚，全國人大“關於授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作的決定”全文播發。這意味着中國房地產税改革的試點工作即將全面展開，被社會各界唸叨多年的“房地產税”立法，終於有了實質性的突破，正式立法指日可待。

綜合各方研報分析，以下內容或許是你要知道的：

一、房產税不是新設税種，所以是改革

中國房地產税税制有一個變遷過程，徵收最早可追溯至1950年，1986年政府規定對個人非經營用房免徵房產税，成為了重要的分水嶺。1986年出台的《中華人民共和國房產税暫行條例》規定對“個人所有非營業用的房產”免徵房產税。2009年-2010年房價節節攀升，政府首次明確提出“逐步推進房產税改革”，並在滬渝兩地試點房產税。

重慶和上海的房地產税試點情況如何，是很多人關心的，但當你看到相關數據，可能你都不好意思説，2020年上海房產税試點收入約200億元，僅佔當年上海公共財政收入的2.8%，土地財政收入的6.7%，重慶則更低。所以業界評價是“效果不佳”，因為徵收範圍窄、税率低。

範圍較窄：針對新購買、第二套及以上住房，本市居民多免徵。滬渝兩地均針對試點後的增量住房，而非存量住房，且首套房不徵税，還針對本地居民規定了較寬鬆的免徵條件（如上海人均住房面積60平米以下免徵，重慶滿足有户籍、有企業、有工作任一條件的即可免徵）——這一通減免基本上就等於“沒徵”。税率較低：累進税率，多在1%以下。上海通用税率0.6%，低價住房0.4%；重慶通用税率0.5%，高價住房1%-1.2%。範圍窄、税率低導致兩地房產税規模較小。

於是，2017年以來，房產税立法推進工作明顯加快。之後，歷年的表述為2018“穩妥”-- 2019“穩步”-- 2020“穩妥”--2021“積極穩妥”，最新表態增加“積極”二字，表明由於疫情一度放緩的房地產税立法重回正軌。

2021年5月11日，財政部等在北京召開了“房地產税改革試點工作座談會”。但隨後幾個月沒有消息，10月16日出版的第20期《求是》雜誌發表領導人的重要文章《紮實推動共同富裕》。文章指出，在依法保護合法收入的同時，要防止兩極分化、消除分配不公。要合理調節過高收入，完善個人所得税制度，規範資本性所得管理。要積極穩妥推進房地產税立法和改革，做好試點工作。要加大消費環節税收調節力度，研究擴大消費税徵收範圍。幾天之後，全國人大就通過了上述決定。

至此，房地產税改革試點工作全面提速了。

二、人大試點決定解讀——立法不是五年後

關於本次人大發布決定的解讀，網上相關文章已經很多了，大多數人認為立法會在五年後，我通過比較相關人大推行試點的文件表述，發現這個時間點不是確定的。

人大決定原文説“本決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。”

最關鍵的是最後一句話：“條件成熟時，及時制定法律。”——這個時間點可以是五年內或者五年後，關鍵是條件成熟，然後及時制定。所以，説不定兩年試點覺得可行就推出了，所謂“條件成熟”應該和幾個關鍵要素相關：

一是市場和公眾反應；二是改革目的是否可以實現；三是地方政府和相關方阻力有多大。

三、條件如何成熟的問題

先説改革目標，之前，房地產税立法主要是兩大目標：給地方政府開拓新財源，給樓市調控提供新手段。現在看來，根據求是文章，房地產税改革多了更為“首要”的目標：為全面推進共同富裕“立標杆”，出階段性成果。

推動共同富裕一方面符合社會主義國家本質，這個不用多説。關鍵還是從經濟持續發展上考慮，目前中國要持續發展，必須獲得巨大的市場才行，尤其是消費市場。消費持續上升，才能保證中國持續增長。解決兩個問題：第一個消滅貧困，貧困人口沒有消費，是温飽問題，談不到消費。消滅貧困等於產生了市場。第二個擴大中產階級的比例，中產階級是最能消費的階級，擴大中產比例就能有持續的消費力。去年解決了絕對貧困，現在要繼續擴大中產階級比例，我們14億人口，4億中產階級數量，顯然不夠，要繼續擴大中產階級比例才行。

而中產階級面臨的問題就是房價過高、教育焦慮、養老難題，這些問題都需要一一破解，面對這樣的大格局，改革房產税只是其中一個小棋局，但其關注度卻是最高的，可謂牽一髮而動全身。主要原因是過去近20年房地產行業發展太快，特別是金融地產的發展，導致居民主要資產是房地產，金融行業資產也是房地產。

所以，這就涉及另外一個問題：金融風險。

房地產對金融滲入得太深了，現在全國總體負債280萬億，其中30萬億個人買房貸款，50萬億開發商貸款。地產業是一體兩面，一面是金融地產化，金融機構都為房地產服務了。像銀行存款39%貸給房地產，信託的51%的資金都給了房地產。另一面是地產金融化，房地產蓋房子不是蓋大家住的房子，是蓋金融資產，住房不是消費品，而是所謂的金融資產，導致地產變成金融活動了。

所以，從防範金融風險特別是系統性風險的角度，推出地產税將能有效抑制投機炒房，抑制房地產的金融屬性，迴歸消費屬性，即“房住不炒”的本意。

所以，反推條件如何成熟：一是房地產税涉及面廣，必須市場和公眾接受，長期看沒有問題，短期擾動比較大，所以時機比較關鍵；二是防範金融風險，長期看是抑制風險，但短期來看可能誘發風險，所以需要試點後再推出，確保風險可控。