加槓桿衝不上規模，降槓桿業績又大跌，為何領地控股總行差踏錯？_風聞

來源：一號地產｜ID：dichanyihao 作者：任之行

一號説：為何永遠踏不準節奏？

最近，內外忽然有兩條消息刺激着領地上下。

外部消息是，穆迪下調了評級展望，雖然此時離首予評級不過間隔5個月時間。

10月18日，穆迪確認領地控股(06999.HK)的“B2”公司家族評級(CFR)，同時將其評級展望從“穩定”調整為“負面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示:“展望調整為負面反映了穆迪的預期，即由於消費者信心疲軟，領地控股的合同銷售額將在未來6-12個月下降，而這反過來又將導致公司流動性的減弱。”

屋漏偏逢連夜雨，內部消息則是公司人資“一把手”跳槽了。

10月21日消息傳出前領地地產副總裁劉永旺出任儒辰集團董事長助理。

2020年初，劉永旺是以人力副總裁身份加入領地，意在幫助領地快速梳理組織架構、招聘合適的高管人才。

想不到才兩年不到，招人的反倒先走了。

**高層動盪頻仍，換總裁如“走馬燈”**不止是劉永旺，執行總裁徐川海的離職消息也傳了有兩個月之久。

有着“萬達系高管”之稱的徐川海於2017年出任領地營銷副總裁，2019年升任領地集團執行總裁。

此次入職領地之前，徐川海任職於萬達，這也是其“萬達系高管”稱謂的由來。

公開信息顯示，位於成都周邊郫縣的蜀都萬達廣場2015年開業之時，徐川海曾擔任營銷副總，其在接受採訪時曾表示“希望能夠在2017年大致清盤”。

在從萬達進入領地之前，徐川海還曾短暫過渡於中國奧園，擔任地區總經理。

其實少為人知的是，在2017年重新入職領地之前，徐川海曾於2011年3月加入過領地，職務為營銷發展中心總經理。不過時間不長，只有一年，到2012年3月旋即離去，轉而投入萬達在成都的項目中。

與此番徐川海離職一事一併傳出的還有集團大裁員的消息，據稱包括領地成都區域在內的全國區域大致要裁員三分之一到二分之一。諸如成都區域總裁朱猛離職、川北區域總張建被降職等人事動盪已在發酵之中。

近兩年房企人事變動雖然較多，但領地似乎尤為頻繁，特別是涉及高層較多。此前曾有領地離任高管名單流出，其中不乏總裁、執行總裁之類高位。

李濤，前領地執行總裁；

許曉軍，前領地集團總裁；

黃德華，前領地副總裁兼華中區域總裁；

戚大東，前領地集團副總裁；

趙謙，前領地集團副總裁；

劉暢，前領地成都區域總經理；

張煒，集團副總裁兼天府新區區域總裁；

任品，前領地攀西區域總經理；

李璞，集團營銷副總裁；

沈松林，集團人力副總裁；

王曙光，成都區域的運營副總裁；

朱猛，成都區域總裁。

其中，許曉軍曾任恒大集團副總裁、啓迪協信集團執行總裁，於2019年末加入領地，獲任總裁一職。

彼時曾有“以許代徐”的説法，因為“與原萬達系高管徐川海相比，主打三四線高週轉模式的恒大系高管許曉軍，或許更適合領地衝擊千億的目標。”

翌年四月，領地遞交了聯交所上市申請，並在2020年末成功登陸資本市場。

然而僅僅在上市成功19天過後，領地集團就發佈了一則內部任免通知，免去了許的總裁職務，轉為“外部事業合夥人”。

常言道，有人辭官歸故里，有人漏夜趕考場。

在領地如此波折動盪的高層人事局面中，也有願意躬身入局者。

前實地地產CFO李斌據説將要加入領地，任集團副總裁職位，分管戰略方面工作。

80後李斌曾先後就職於旭輝、鴻坤、華夏幸福、泰禾等四家公司，並在泰禾升任副總裁兼首席財務官。此外，李斌還有普華永道和畢馬威的經歷。

從過往來看，顯然李斌更勝任財務方面的工作。不過，目前領地CFO一職由羅昌林擔任，他同時還是執行董事中為數不多的非劉氏家族成員，在領地任職已超過十年。

千億軍令狀幾成兒戲千億之於領地，猶如拉磨的驢眼前的那根胡蘿蔔，拼命往前趕卻怎麼也夠不着。

在2019年4月舉行的品牌發佈會上，領地再一次對外立下了要在2020-2021年實現千億規模的軍令狀。

據克而瑞數據，2020年領地實現銷售金額（全口徑）264.6億元，離千億相去甚遠，但尚擠進了房企百強榜。

今年1-9月，領地實現銷售金額（全口徑）194.2億元，排在第107位，連房企百強都未進入。

之所以説領地是再一次立下千億規模的軍令狀，是因為早在2019年之前領地就設定過這一目標。

當時領地曾設定2018年實現300億元、2019年千億元的銷售目標。然而，2019年領地銷售額僅為247億元。

原本外界以為領地會知難而退，畢竟其理想與現實之間都不能用豐滿和骨感來形容，而是從純欲風到純抽瘋的變化。

但是領地有一點挺好，那就是契而不捨的精神，不達目的誓不罷休，一定要實現千億幾乎成為了領地上下的夙願。

既然上下同欲，那麼做大規模的終南捷徑總少不了：高週轉、高槓杆、高負債。

於是2017-2019年是領地大幹快上的三年，淨負債率從從2017年末的60%左右，上升到2019年末的約140%；同時未償還借款總額從35.86億元增至117.55億元，未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率也從6.4%增長至9.9%。

而這三年間，領地的收益與淨利潤並沒有出現這麼大幅度的增長，2017-2019年收益分別為53.39億元、45.14億元及75.68億元；利潤淨額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

體現在現金流方面，該三年間領地的經營現金流與投資活動現金流三年均為負數，僅依靠融資支撐擴張。

如果擱別的高週轉房企，如此借債擴張還算得上是“飲鴆止渴”的話，領地恐怕連這一點都算不上，因為其最迫切的規模之渴始終沒有解決，懸在半空。

只有形形色色的職業經理人來來去去，於高高低低間尋尋覓覓那本不存在的答案。

**戒不掉的“信託融資癮”**千億規模畢竟是2019年提的目標了，今年形勢不同，領地也就不在執着規模，而是想着如何降槓桿。

從半年報來看，似乎降負債略有成效。截至2021年6月末淨負債率為70%，低於2020年末的90%。

截至半年報報告期，領地因剔除預收後的資產負債率為75.24%踩中“三道紅線”中的一條，屬於黃檔企業。

債務總額上，截至2021年6月末為146.32億元，其中97.5億元按固定利率記賬，需在一年內償還的短期債務為48.3億元。

持有現金同比增長31.38%至77.85億元，其現金短債比由2020年的1.45改善至1.61。

不過扣除已抵押存款約為1.53億元以及受限現金約為18.82億元，剩下的不受限現金僅有57.5億元，並不比短債多出多少。

更糟糕的是，領地在所謂降槓桿的過程中，首當其衝的是其業績的下滑。

2021上半年領地控股的營業收入為43.12億元，同比下降2.86%，實現毛利潤8.75億元，同比下降45.5%。

淨利潤1.25億元與歸母淨利潤0.74億元，分別同比下降76.4%和82.3%，降幅較毛利潤進一步擴大。

從利潤率水平來看，毛利率20.3%，同比下降15.89個百分點，淨利率和歸母淨利率分別為2.91%和1.71%。

別人加槓桿衝規模的時候，領地跟上去加槓桿，結果槓桿是加上了，規模沒起來。

如今大家去槓桿，領地也跟着去槓桿，結果是槓桿剛去下來一點，淨利潤折損大半。

於是乎，領地似乎又不甘心如此，於今年6月又發行了一筆1.5億美元的境外優先票據。不過利率並不低，1年期的美元債成本竟然高達12.455%。

弔詭的是，領地的融資成本正在伴隨着其去槓桿的過程逐步上升，從2017年到2020年，領地融資加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%、10.4%，想不到今年上半年發行美元債票面利率超過12%，融資利率已遠超當期淨利率。

實際上，領地此前大量依託信託融資，利率一直較高。其上市招股書顯示，截至2020年2月底，領地共計還有23筆信託借款，總額達60.92億元，利率多位於12%-14%之間。

甚至於就在2021年上半年，領地有抵押的非銀貸款仍在大幅增長，從2020年同期的28.36億元增長到2021年的35.79億元，同比增長26.20%。該等非銀貸款多為信託、資管及三方財富公司融資。

真不知道領地到底是在降槓桿還是加槓桿？