地產商內部其實已經翻天了_風聞

春江水暖鴨先知，每次氣候的變化總是鴨子最先知道

作為一個地產自媒體平台，毫無疑問也是其中一隻“鴨子”

而最近突然有一大波房企操盤手找我聊天的過程中，我彷彿看到了地產商內部在緊急下的一道指令…

這是一個開發商融資最難的時候麼，這毫無疑問是不太容易的時候

但是現在幾乎所有的趨勢都在説着：利空出盡就是利好

對於B端的信貸似乎開始放鬆，而針對有調控的方向，房地產税也在明確説着未來的重點是在C端

這不是此消彼長的故事，但足夠讓無數房企喘了一口氣

但是另一件事不會改變，讓整個賽道的資金池子已經開始消失金融屬性，支撐槓桿的支點開始被消失了

當然，你會問這很難麼

其實真的很難，因為如今打交道的，不是錢、不是關係、不是各司其職

而是突然發現現在所有的地拿出來的時候，我方案都不會做

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“我突然發現我強排方案都不會做了”

這是一家設計總和我吐槽的

強排方案是一家公司在面對一塊意向地塊的時候，做一個簡單的排布方案用來測算經濟指標的，幾乎是所有拿地方案的開始

但是現在發現，那些意向地塊，最簡單的排布方案不會做了

不會做不是因為設計總的能力不行，而是如今面對的地塊和往年不太一樣

現在的地塊幾乎在四周都有複雜的相鄰關係

背後的原因也很簡單，伴隨着城市更新趨勢的到來，幾乎每一個開發商都可以看到比往年更核心地段的地塊

但同樣也是嵌入在老破小之內的地塊

這也意味着排布不僅僅需要滿足內部，更需要不影響周邊

不能影響周邊的採光，不能影響周邊的消防，不能影響周邊的整體動線

這種圍牆內規劃的能力需要妥協一切外部環境

這個變化讓很多房企無所適從，拿到圖紙的時候突然發現強排方案做不出來了

真的要做出來就是細化方案，而細化方案几乎需要花成倍的時間和人工

這倒不是説不可以，而是整個流程機制的改變

開發商在很長一段時間內部有個話術叫：勾地

什麼意思

拿一張地圖，有個人像上帝一樣去判斷區域判斷髮展，然後定下一個基調説：這塊地我拿了

然後其他所有部門的都配合

投融資的負責錢，研發像模像樣的做一個強排方案，營銷部算一個價格和回款

一切都像專業的樣子但都是結果倒推過程

順着看一切都是對的，但是每個人都知道有人做了決定之後的流程而已

這是這麼多年來的積蓄的流程，也是這麼多年房地產蠻荒時代助推的模式

這一切伴隨着城鎮化結束，城市更新到來的時候全部被推翻了

如今的每一塊地不僅僅需要考慮周圍，更多的時候要想的是服務周圍

早些年為區域交付保障房已經是過去式了，如今的項目越來越多的需要同步完成幼兒園、行政機構、口袋公園、市政商超等配套元素

這不是給你一個住宅地塊然後再讓你另外做一塊地，而是項目本身就是如此

這個項目從土地開始就決定了，**地塊本身就是城市更新的一部分，**服務周邊是核心，有住宅只是意外

或者你可以理解為

有住宅只是為了助推開發商協助完成城市更新的一個方式而已

項目圍牆開發的時代徹底過去，這種開發模式也就註定了每一個環節都快不起來了

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這種困境意味着，雖然招拍掛市場依然存在，但是不再是拿着錢就可以舉牌隨意拿地的時代了

房地產20年，培育了開發商的龐大，教育了購房者的心智，同樣的，也打開了政府機構的眼界

已經無數次有人告訴我，當面對着想要拿地的大佬們，他們的第一句話就是：你們做過好項目麼

這是一個誅心的問題

這種赤裸直接的詢問讓很多操盤手汗顏也無奈，感覺很少有這種維度的談判了

對於房企的難，如今已經蔓延到信任危機****階段

確實在土地段也是如此，土地供應方也開始重度質疑開發商的項目開發能力

我見過一個最誇張的例子，一個小鎮項目的開發，政府給到開發商的要求：

——必須開發完***，我才給你這一批的住宅預售證

——這裏的商業需要吸引5家以上大眾點評的黑珍珠商業，否則扣除保證金6000萬

——下一塊地的拿地時間是幼兒園的開業時間

這些在拿地階段都非常明確的細節判斷，代表着地方政府在項目開發階段的成熟

更代表着對開發商的重度質疑

項目爛尾已經不是笑話，任何一個看上去風光的企業都有可能出現資金危機

如今的行情，對於每一個房企如果能夠如約還上債務，似乎都是一個天大的喜訊需要發飛機稿互相道喜的階段

可以看出到底有多難

而在城市更新階段，每一塊地都不能不錯

關乎民生，也關注核心區域的顏面，每一次土地出讓都非常的謹慎

不過各位，不要認為這個趨勢只在一二線

我上面寫的那個案例，就是一個三線城市的小鎮項目

項目本身就是在城市中心，也覆蓋了TOD的屬性，更兼顧文旅的元素

地塊越複雜，每一個環節的開發就越小心，每一步都不能犯錯

因為城市自己也知道，任何一個地方犯錯的代價都有可能是爛尾

信任危機對於地產商而言已經不是單純的資金問題，專業能力也是如此

所以現房銷售真的是在肉眼可見的未來會推進

這本質上不是對於地產商而言合不合理，而是輿論大眾對於這樣的機構是否足夠的信任的問題

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這還不是全部

哪怕是最單純的土拍市場，如今在整體的資金穿透政策下，能夠拿地的都來自國企或者地方國企

我們能夠看到的TOD項目，都來自地方軌交集團和開發商的聯合操盤

城市更新已經有了根正苗紅的城市更新基金驅動並且串聯才能後續開發

這些説的不是趨勢，而是****事實

是每一個城市都在發生的事實

如果你繼續做地產商也就必須要面對的事實

你可以理解這是時代的無奈

但是我們回過頭再看看我前面寫的那些內容，你似乎又能理解這樣的無奈

我們能夠做的就是：少用槓桿借錢，多造一些好房子

從而挽回顏面，留住信任，然後再來談論這樣的無奈是否可以少一點

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而所有的一切也就決定了，整個房企內部的體系化震盪

就是一瞬間，大家都發現了，這不僅是一個問題，彷彿還是一個鴻溝

而這個鴻溝是沒辦法短時間內彌補的

和以往花錢或者收購不同，這一次的鴻溝叫專業度鴻溝

真的迴歸到製造業的那種專業度鴻溝

地產商作為一家金融企業太久太久了，各家公司的CFO都成明星職業經理人了，大家都忘了造房子應該如何造了

而這樣的專業度鴻溝是基於複雜項目的開發

各位應該好久沒有聽到關於一個新的建築風格的產品系發佈會了，也不太聽到關注神户型的各種概念

這背後就是因為每個項目都很複雜，而複雜項目開發意味着沒辦法標準化

沒辦法標準化意味着做產品系沒有了意義

最近所有的產品研發都基於社區生活、片區共享以及綜合業態混合開發這樣的概念類理念的輸出

我看過一些，幾乎都是概念，沒有落地項目

這背後就代表着地產商意識到這些問題，但也代表着意識到問題的同時沒有解決方案

而這背後的背後，就是研發人才的不足

很不足很不足的那種不足

地產內部下的一道指令的核心就是要學會做什麼樣的項目

但這一次的指令下了之後發現有點無力

最近幾年無數開發商去阿那亞學習，帶着團隊去一次次的參觀

但是然後呢

感動了自己感動了團隊，但是回去之後發現什麼都推動不了

這個崗位的工種在過去20年都是在地產內部鄙視鏈末端的職位，不受尊重也沒有足夠的培養機制

我能夠看到的產品大神，要麼去了一個地方做一個項目的項目總，準備和ta永遠在一起

要麼對這個行業失望的轉行不做了

這是行業20年造成的傷，現在再讓他們回來已經很難很難了

除此之外，行業內只有一些零星的先知先覺的企業

我有一個學不會系列，背後能夠被提名的仁恆、萬科、香港置地等這些企業，仔細去看他們的機制，你也會看到專業度和其他開發商的差距

他們過去20年的堅持，換來現在的先知先覺

但是遺憾的是，這些企業還是太少太少，我寫了這麼多文章，呼籲了那麼久，還是太少太少

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一切都太少太少，所以也真的太難太難

地產商內部已經變天，不知道還來不來得及

轉自：真叫盧俊