家在上海，已交房產税6年，我還想買房_風聞

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燃財經出品

作者 | 謝中秀

編輯 | 饒霞飛

房地產税“狼來了”的消息再一次甚囂塵上。10月23日，新華社發佈消息稱，相關會議決定，將在部分地區開展房地產税改革試點工作。

而已被徵税的人們，和可能被徵税的人羣呈現了完全不同的狀態——上海、重慶已被徵收房產税多年的有房人士泰然自若，而可能進行房地產税試點的城市準購房者則惴惴不安。

“2000年，我和先生在上海結婚，所以在上海擁有了我們的第一套房。當時上海還沒進行房地產税的試點，所以這套房跟房產税沒關係。”上海的Amanda告訴燃財經。

“後來2015年，因為孩子上學需要，我們又購入了一套學區房。此時上海已經開始試點徵收房產税，而我家兩套房面積加起來在200平米左右，即使按照每個家庭成員60平米的免徵額度，我們一家三口也多出了20平米。所以多出來的這部分面積需要按照房價，再乘以一定的税率，繳納房產税，每年交税3197.58元。”Amanda繼續説道。

2011年，上海和重慶成為房產税試點城市，先行進行向個人住宅徵收房產税的試點工作。根據上海房產税徵收規則，其徵税對象為在上海新購第二套及以上住房，且合計家庭住房面積超過60平米/人的家庭；以及在上海購房的非本市户籍居民家庭。在税率方面，標準税率為0.6%，但價格低於上年度新房均價2倍的，税率為0.4%。

“我不太知道我家税率是多少。但是我們好像是按照5萬元/平米的房價交的，如果是這個價格，應該是低於上海新房均價兩倍的，可能是0.4%吧。”Amanda表示。

對於Amanda來説，每年3000餘元的房產税並無“痛感”。“買房時房產交易中心就會給你發繳納房產税的通知。此後每年11月會發一次信息，12月自己上付費通網站繳税就可以了。”Amanda介紹，“這個繳税額並不會給我造成負擔。幾百萬元、上千萬元的購房款都付了。誰還在意這幾千元？而且要交房產税的人，一般也不只一套房，另一套房大概率是出租的，那交出幾千元的房產税有問題嗎？”

如今房地產税新動作讓大眾憂心忡忡，但Amanda直言影響不大：“房產税並不影響我繼續買房的想法。只不過上海限購，我們只能買兩套。但身邊也有多套房的朋友也擔心‘翻舊賬’，因為目前上海房產税徵收是不計2011年以前房屋的，就是説不管你在2011年前有多少套房屋、面積多少，都不會被徵收房產税。如果翻舊賬，那有些多房人士就要擔憂了。”

在距離上海1600多公里外的重慶，金渝也已經繳納了多年的房產税：“重慶的房產税主要針對獨棟和豪宅，另外還有一個就是在重慶無户籍、無企業、無工作的‘三無’人員的二套及以上住房。我是‘三無’人員，買了二套，所以每年需要按照政府評估價再乘以0.5%的税率繳納房產税，每年繳税大概5100元。”

“這個房產税對於我來説可以承受。”金渝直言。

但在“也許會被納入房地產税試點”的深圳，已經有人延後了購房計劃。“就在剛剛，我的一個準客户跟我説不考慮籤合同了。因為現在市場環境太緊張了，房地產税要試點的消息飄着，不知道會不會降價。”深圳一位中介向燃財經展示和客户的聊天，並嘆氣道。

另外還有更多人在觀望，房地產税試點將對樓市產生何種影響。“房價會降嗎？”、“是不是該賣房了？”房地產税即將試點的消息傳出後，各個羣裏不時出現這樣的疑惑。

對此，上海中原地產首席分析師盧文曦就向燃財經解釋：“房地產税作為房地產市場調控長效機制的重要一環，肯定也有樓市調控的一個作用。但同時，房地產税作為一種税收，也起着調節收入分配、進行第三次分配的作用。”

燃財經注意到，在10月23日“部分地區開展房地產税改革試點工作”消息傳出之前，10月16日，《求是》雜誌發佈了重要文章《紮實推動共同富裕》，其中在第四條“加強對高收入的規範和調節”中提到，“要積極穩妥推進房地產税立法和改革，做好試點工作”。

“整體來説，剛需如果有一套房、兩套房，被房產税‘重傷’的可能性不大。更大可能性還是針對中產以上家庭，比如手握四五六套等多套房的人，還有住着湯臣一品、佘山別墅等豪宅的人。”盧文曦判斷。

同時，大眾也關注房地產税是否會影響樓市和房價。比如在聽聞房地產税推進之時，就有人表示：“那我是不是買得起房了？”在盧文曦看來，這倒不一定：“房地產税對市場影響幾何，還是要看税率和税基的制定。如果徵税力度較大，可能會導致手握多套房的人出手，或者影響大眾購房熱情，從而影響樓市。”

“但整體而言，房價跟供需有關。即使市場短期受房地產税影響出現波動，但長期來看，待市場消化房地產税這個影響因素後，還是會回到正軌的。”盧文曦表示。

滬去年房產税收入200億

早在2011年，上海和重慶就作為房產税試點城市，先行開展了房產税徵收工作。

這裏有兩個名詞需要釐清，即“房地產税”和“房產税”。一般來説，房地產税指的是一個綜合性的税收體系，比如契税、土地增值税、房產税、耕地佔用税和城鎮土地使用税都應納入房地產税中。這也是房地產税改革推進需謹慎的原因之一，因為涉及到多個税種的整合。

而房產税為房地產税體系中的一種，指的是對持有環節中的房產徵收的税收，包括居住用和非居住用等各類房產。因為個人持有的房產在一定條件下會被徵收房產税，所以房產税也是一直以來大眾最關心的房地產税税種。甚至有時候，會將房產税等同於房地產税。

大眾對於房地產税的關注，也多是基於“房產税”。一般來説，房地產税被認為有三個作用。申萬宏源研究總結道：包括調控樓市，穩定房價；以及豐富地方財政收入來源，因為“營改增”後地方政府面臨財源缺乏的問題，同時市場也認為土地財政不可持續；還有調節收入分配。

那麼，滬渝試點十年，效用如何？因為調節收入分配的效果不易觀察，所以從房價和地方財政收入數據簡要一窺。

在房價方面，根據中指研究院百城新建住宅價格指數走勢數據，2011年1月，上海新房均價約為25870元/平米，此後10年間均實現了波動上升，截至2021年9月，新房均價約為51777元/平米，上漲了一倍有餘。

同樣在重慶，2011年1月，重慶新房均價約為7147元/平米，此後雖然經歷了2014-2016年的市場下行，但截至2021年9月，新房均價亦是大幅上漲，達11707元/平米。

**可以説，滬、渝兩地房產税並未明顯影響當地房價。**貝殼研究院分析認為：“上海、重慶房地產税在2011年1月底明確徵收，對市場的影響在2011年2月正式出現。由於房地產税對預期衝擊較大，同時疊加春節季節性影響，2011年2月成交量出現明顯下降，但價格卻並未出現明顯變化。”

同時，長遠來看，“（房產税）長期不改變供求基本面，並未影響量價上行走勢。2011年3月起上海、重慶住房成交量恢復月度環比增長。此後10年市場長期保持量增價漲，長期主要由城市供求關係基本面決定，期間量價波動主要受金融環境、調控政策等外在變量影響。”貝殼研究院表示。

在地方財政收入方面，燃財經根據上海市財政局可查數據整理，2011年當年上海市房產税税收收入為73.7億元，佔整體税收收入的2.32%，占上海市當年財政收入的2.15%。在近幾年，2017-2020年，上海市房產税税收收入在200億元左右，佔整體税收收入的3.4%左右，佔當年財政收入的3%左右。

圖：2011-2020年上海市房產税數據

數據來源：上海市財政局，燃財經制圖

而重慶市財政局數據僅可追溯到2016年。從2016-2020年，重慶市房產税税收收入從50億元上漲到70億元，對税收收入的貢獻也從4.0%上升到5.0%，對財政收入的貢獻則從2.6%上升到了3.4%。

整體而言，幾十億元或百億元的房產税收入，對於上千億元、近萬億元的財政收入來説，貢獻不算太大。分項目來看，增值税和企業所得税才是地方税收來源的大頭。以上海為例，2020年全市增值税收入1394.3億元，對税收收入貢獻為23.9%；企業所得税收入為2285.7億元，對税收收入貢獻為39.1%。

上海200億元的房產税包括了商業和住宅，其中商業更是佔了大頭，“住宅收繳的房產税最多佔40%。”盧文曦直言。燃財經看到，對商業用房徵税早已有之。從1986年10月1日開始實施，並延續至今的《中華人民共和國房產税暫行條例》就規定，廠房、經營性用房等商業用房需繳納房產税，居民自用住宅則免徵。

對於滬渝的試點成果，肯定的聲音不多。比如廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就直言：“上海和重慶這兩個城市試點範圍都比較小，無論是替代土地財政，還是抑制投機炒作，平抑市場預期，效果都不是特別明顯。”

但盧文曦也解釋，上海、重慶試點房產税更大的意義是撕開了向住宅徵收房產税的一個口子，“是一個突破。”

“上海和重慶是向住宅徵收房產税的先行者，它比較謹慎也是合理的。因為嘗試‘新事物’，步伐太大引起的社會反應也會比較大。先試、先幹，再擴大、進行系統性的推進，這是比較務實的。從這一點看，兩地嘗試、突破向住宅徵收房產税這一個任務，已經達成了。”盧文曦認為。

試點範圍擴大

從房產税到房地產税，從滬渝到更多地區，房地產税試點工作的範圍正在擴大。

據新華社10月23日消息，“在部分地區開展房地產税改革試點工作”，試點地區的徵税對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅；由國務院制定房地產税試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。至於試點地區則由國務院統籌確定；另外，試點期限為自國務院試點辦法印發之日起算五年。

實際來看，此次消息應為房地產税開始試點，而非真的落地、在全國範圍內開徵。申萬宏源研究的總結十分到位：房地產税改革終於從討論階段向試點階段邁了一大步，距離房地產税落到每個人的頭上，還有一大步。

回到“房地產税改革試點工作”本身，即將開始的“房地產税改革試點工作”較此前在上海、重慶開展的房產税試點工作，首先在內容上，已經由單一税種“房產税”擴大到了“房地產税”整個體系；其次則是在試點地區上，消息稱是“由國務院統籌確定”，但多數觀點認為，將在上海、重慶之外，範圍有所擴大。

另外，多方觀點判斷，即將開始的“房地產税改革試點工作”徵税對象或許也將擴大。“這一次可能針對所有商品住房，既包括存量商品住房，也包括新政發佈以後新增購買的住房。這是這一輪試點與重慶、上海試點的最主要的區別。”李宇嘉表示。

資料顯示，上海房產税徵税對象為上海市本市家庭新購第二套及以上住房，並且合計家庭住房面積超過60平米/人；以及非本市户籍在上海所購房屋。而重慶的徵税對象則是個人擁有的獨棟商品住宅，以及個人新購的高檔住房（價格達上兩年重慶主城九區新房均價2倍及以上的住房），還有在重慶的“三無”人員所購買的二套及以上普通住宅。

“上海的房產税只針對增量房，不涉及存量，2011年試點之前擁有多套房產的人不被納入徵税範圍；重慶儘管包括存量，但只針對高檔住房，而且只對主城徵收。”李宇嘉指出。

申萬宏源研究也認為：“為了保證財源的有效獲得，此次試點工作預計在上海和重慶的經驗上有所加碼，覆蓋範圍包含存量住房而非僅限於新購。”

**在“向誰收（房產税）”之外，大眾關注的另一個焦點是“收多少”。**在税率方面，目前上海房產税適用税率為0.6%，同時價格低於上年度新房均價2倍的，税率暫減為0.4%；而重慶則根據類別以及房價有不同的税率，比如“三無”人員新購二套及以上普通住宅税率為0.5%，獨棟商品住宅和高檔住房按超均價3倍、3倍至4倍、4倍以上分別對應税率0.5%、1%和1.2%。

“預計房地產税試點税率與上海、重慶差不多。”李宇嘉認為。申萬宏源研究也表示：“‘寬税基、低税率’是房產税徵收的普遍特徵，有利於保證財源的可持續性的同時抑制資本對房地產炒作需求。”

但李宇嘉也指出，目前上海、重慶的免税力度太大：“上海市新購住宅免徵面積為人均60平米，重慶市獨棟住宅每户免税180平方米、新購獨棟住宅和高檔住房每户免税100平方米。這樣一來，加上只針對部分房屋，上海還有評估價折扣（70%），所以大多數人都免徵了。”

而接下來預計不會有如此大的免税力度。“很可能會學習新加坡，‘套均一定金額’以下的免徵房地產税或以很低税率徵收房地產税，其他都徵收或採取更高税率。可能還會採取階梯式税率，即總價超過一定金額的，税率會提高。”李宇嘉判斷。

深圳會被納入試點嗎？

自“房地產税試點”的消息傳出後，哪座城市將成為試點地區也是大眾關注的焦點之一。

華夏新供給經濟學研究院院長賈康多次在對外發言和採訪中表示：“在試點區域的選擇上，可考慮浙江、深圳和海南三地，先行先試。”經濟學家任澤平也撰文指出：“此次試點地區應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區以及部分區域中心城市。”

**房價上漲過快、熱度過高城市或將納入房地產税試點成為共識。**此外，還有分析結合今年5月財政部等四部門在北京召開房地產税改革試點工作座談會，上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南這6個城市相關負責人蔘加，進行了推測。

“房價漲得快的城市都有試點的可能，比如深圳、海南、杭州等。”盧文曦判斷，“按照國家統計局70城房價數據來看，漲幅靠前的都有可能納入房地產税試點範圍，即使第一批不試點，也有可能第二批、第三批慢慢擴展下去。”

根據10月20日國家統計局發佈的“2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”數據，9月廣州新房價格指數同比上漲9%，在70個大中城市中位居第一位，其後則是濟寧、重慶、銀川、西寧、西安等城市。按以2020年為定基來看，則是銀川以12.7%的漲幅居首，其後為濟寧、廣州、重慶、西寧、西安等城市。

另外，燃財經梳理發現，今年，福州、廣州、重慶、深圳等城市都曾領跑過70城房價。同時，年內廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州這18個城市都曾被住建部約談。

“試點城市預計將以人口流入量大、房價漲幅高的一線城市為主，且力度可能在國務院出台的具體辦法所框定範圍的上限；而為保證全國統一立法的普適性，不排除部分二三線城市也成為試點範圍的可能，但力度預計較低，積累經驗的意義更大。”申萬宏源研究認為。

在眾多可能被試點的城市中，深圳被“寄予了厚望”。“深圳房價這麼高，去年樓市又這麼火，不試點不合適吧？”有市民直言。

2020年，深圳樓市吸引全國目光，從年初的房價暴漲，到均價超越北京成為全國第一，還有千萬豪宅“萬人搶”、“秒殺”，有二手房一夜漲價百萬……以及相伴而來的嚴查經營貸，以及調控升級，可謂賺足眼球。有數據顯示，截至2020年12月，深圳二手房均價71683元/平米，較2019年12月上漲了22%。

因此，大眾也期待房地產税試點能在深圳進行，以調控深圳樓市。近日，還有一份《深圳市房地產税徵收試點運行方案》在網上流傳。不過10月26日，深圳住建局已對該文件進行闢謠，表示為不實消息。

但盧文曦直言：“這個闢謠只是説徵收方案是假消息，並沒有説深圳進行房地產税試點是假消息。從深圳2020年至今的房價漲幅，以及炒作氛圍來看，它被納入房地產税試點城市的概率還是很高的。”

在已被徵收房產税的上海，Amanda仍在觀察買房的可能。在極有可能進行房地產税試點的深圳，已有人放慢了購房的腳步。影響每一個人的房地產税將如何影響樓市，或許還要等待具體方案的出爐。

“關鍵要看税率和税基的制定，如果税率定得比較高，而税基廣、徵税範圍廣，那麼對市場的影響還是比較大的。”盧文曦最後説道。

參考資料：

《房地產税改革劍指三大目標 ——房地產税改革試點工作點評》，來源：申萬宏源研究。

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