Vista世界派：曾用“中國威脅論”炒房，如今日本處處皆“鶴崗”_風聞

400多平的雙層宅院，外加三個車位的車庫、洗衣房，還有和式庭院和一個小山坡，只要4萬塊錢，你買不買？

聽起來，這像是一個鶴崗買房的故事。

其實，它發生在日本。

就在今年1月，21歲的日本年輕人海鬥（化名），決定逃離東京，搬到鄉下去。

沒有太多買房的啓動資金，為了實現自己的田園夢，海鬥選擇在鄉下購入白菜價的古民居。

他花了80萬日元（約4萬7千元），購買了開頭提到的那棟別墅。

海鬥80萬日元購入的新家。圖源：かいどうYoutube頻道

在日本鄉下，年輕人湧向都市，留下了大量無人問津的空置房，正在以極低甚至0元的價格出售，吸引了一批厭倦都市生活的年輕人。

與在鶴崗買房相似的現象，在日本早已上演。只是，上演得還要更激烈。

鶴崗兩三萬的房價，已經令很多年輕人躍躍欲試；在日本，這樣的空置房，很可能是免費送，甚至房主還會倒貼錢。

在日本大城市之外，可以説，處處皆有“鶴崗”。

21歲的“買房自由”

這些白菜價，甚至免費的房子長什麼樣？

它們大多是有着幾十年歷史的古民居，且有一個缺點，比較破舊，需要花時間修繕，沒有辦法拎包入住。

但對喜歡DIY的年輕人來説，這也是一件好事，他們可以按照自己喜好重新裝修房子。

為了節省費用，海鬥選擇了親自裝修。

空置太久的房子到處都是灰塵和蜘蛛網，木製地板因為潮濕開始搖晃，海鬥需要把地板全部拆掉，鋪上除濕材料，再重新裝好地板。牆皮和天花板也因為濕氣剝落，需要重新油漆。

拆除地板中的海鬥。圖源：かいどうYoutube頻道

海斗的手指根磨起了大大小小的水泡，又因為重活兒被擠破。最終，耗時兩個月，花費15萬日元（約合人民幣8400元），海鬥一個人將破舊的老房子變成自己理想中的樣子。

對於習慣都市生活的年輕人來説，田園生活並沒有想象中那麼簡單。

入住那一晚，本應沉浸在搬家喜悦中的海鬥，閉上眼之後就開始後悔。

鄉村的深夜，房間那頭傳來昆蟲細細簌簌的聲音，撲稜蛾子在頭頂上飛來飛去，還有不知名的小動物在啃木頭柱子。

海鬥花了三個月時間説服自己學會和這些蟲子、動物友好相處。但很快又崩潰了，有一次，他在玄關換鞋時，伸進靴子的腳底傳來一陣柔軟温暖的觸感。海鬥嚇了一跳，那一刻，他開始想念遙遠的東京生活。

心理掙扎過後，海鬥還是留了下來。比起這個缺點，山上摘不完的野菜、清新的空氣和鄉下緩慢流動的時間，可以給人帶來無限的治癒感。

屬於海鬥一人的後山。圖源：かいどうYoutube頻道

海鬥是個沒有什麼物慾的人，除了去超市採購生活必需品需要開車半小時外，他沒有覺得其他生活不便。況且現在網上購物已經很便利，即使在如此偏僻的地方，亞馬遜下單的東西第二天就可以送到。

不過，像海鬥這樣吃得了苦，有動手能力的日本年輕人還是少數，大多數人的田園夢只是口頭説説，如同你我一樣，他們並沒有足夠勇氣辭掉工作在鄉下開始全新的生活。

而這些上一輩遺留下來的房子就像歷史的眼淚，被永遠留在鄉村的土地上。

“土地神話”的破滅

這些地方的房價可不是一直都這麼低的。

戰後日本，人口增加、都市擴張、經濟高度成長，開始了地價不斷走高的“土地神話”時代。1980年代，日本地價持續飛漲，巔峯時期甚至出現了東京山手線內土地價格可以買下整個美國的説法，當然，這種説法並不那麼嚴謹，但也可以藉此看出當時日本地價有多瘋狂。

為了刺激經濟，銀行降低貸款利息來刺激消費，越來越多人加入到投資買房的隊伍中來。人們沉迷於貸款買地買房，等到升值之後轉手賣出，再用賣房的錢買更多的房，循環往復，把地價推到頂端。

一些不良房產中介看準了賺錢時機，開始編織謊言來欺騙消費者上鈎。

他們在深山裏大量修建別墅，用500萬日元、1000萬日元（約合人民幣28萬、56萬）這種很低的價格出售並大肆廣告宣傳，未來這裏會通新幹線，會修建車站。在這個地價只增不減的時代，未來房產將會升值到幾千萬日元。

1972年房地產商在報紙上刊登的地產廣告，呼籲人類迴歸自然。圖源：推特@yuwave2009

為了刺激更多人上鈎，他們甚至利用起了“中國威脅論”。一些媒體號稱，有中國人大量購買日本的野地，這將會對日本的國防造成威脅。產經新聞社編輯委員宮本雅史就在《被爆買的日本土地》一書中稱，當時，人們傳言中國資本以修建度假村名義購買北海道土地，欲將北海道作為“中國第32個省”。

一些愛國的日本人坐不住了，開始高價購入低價值土地，在暗中與中國人進行着這場“看不見的戰爭”。

就在各種真真假假的商業宣傳下，整個日本都陷入了爆買房產的陷阱裏，手握現金卻不買房的人被視為沒有頭腦的傻子。

但是，“神話”也有破滅的一天。

1990年代初日本經濟泡沫破碎後，資產價值迅速下跌，經濟進入大蕭條時期，這帶來的不僅是“失去的十年”，大量“不動產”就這樣變成了“負動產”。

“負動產”

負動產，顧名思義就是，房子對於主人來説成了只賠不賺的不動產。

比如，2018年，度假勝地伊豆的一棟別墅，開價負50萬日元（約合人民幣負3萬），也就是説，房主答應付給購買者50萬日元，都找不到接手的人。

那須、輕井澤等過去搶手的別墅聚集區，也出現了低價拋售別墅的現象。負300萬日元（約合負16.79萬人民幣）都賣不出去的房子也時有見到。

於是日本就出現了，一邊是房價高企，年輕人買不起房；另一方面，很多房子又賣不出去的情況。

位於伊豆的1日元別墅。

當然，如同中國鶴崗一樣，日本很多低價房也往往出現在一些小且偏遠的區域，比如交通不便的郊區或鄉村。很多房子曾經是上一輩的祖屋或避暑別墅，房屋長期不住人而年久失修，就這樣交到了下一代人手上。

因為位置原因，這些房子很難找到買家，就這樣閒置了下來。

根據日本相關法律，擁有土地、房屋的人需要每年繳納固定資產税，税率為1.4%上下。

根據不動產公司VENTURE-SUPPORT試算，以170萬購入的住宅為例，根據建築年限不同，每年需要繳納的固定資產税高達8000到15000人民幣不等，別墅更是需要高額的物業管理費。

沒有人願意為不住人的房子付錢。就這樣，人們開始低價拋售這些空置的房子，甚至不惜倒貼錢，只求為房子找到新的主人。

日劇《賣房子的女人》劇照。圖源：hominis

無人居住的房子

現在日本正面臨嚴重的少子高齡化問題。

根據日本國立社會保障人口問題研究所的統計結果，1973—2015 年，日本 65 歲以上的人口數量從810萬增至3386萬，老齡化率從7.5%增加至26.6%。同時，日本的人口出生率從 1970 年的2.13%，下降到了 2015 年的 1.45%。

人越來越少，空置房自然就越來越多。

住房空置率，是指空置房佔住房總數的比例。根據日本總務省調查，2018年，日本共有空置房848萬9千户，空置率為13.6%，達歷史新高。

而在歐洲，近年來英國的住宅空置率大約在3%-4%，德國則不到1%。

日本雜誌《Wedge》的"新房詛咒”封面報道。圖源：Wedge

具體到地區來看，山梨縣和和歌山縣的住房空置率已經超過20%，長野縣和德島縣也保持在19%以上。

1968年，日本住宅總數首次超越了家庭總數，出現了4%左右的空置房，之後，大量住房不斷新建，空置房率也相應的大幅上升。

即使在空置房增加的如今，日本每年也會新建90萬以上的住宅，僅僅2018年一年，日本就修建了95萬户。日本野村綜合研究所的預測指出，到 2030 年，日本的房屋庫存將會達到7126萬户，比2013年增加1063萬户。屆時，日本空置住房可能達到2100萬户，住房空置率將高達30%。

日本住宅市場，陷入了一邊空置一邊新建的難題。

“新房信仰”

日本人對新房有着很深的執念，也就是所謂的“新房信仰”。

不管是歐洲還是美國，在房屋交易中，二手房的佔比保持在70%-90%，而日本的二手房佔比低於20%。

有統計數據表明，在購房的日本人中，超過八成都希望購買新建房。這並不僅僅是因為日本人喜新厭舊的國民性，而是在房屋更新速度較慢的租賃市場、新房税收減免政策、二手房市場的不透明、常年積累的住宅買賣習慣等綜合作用下的制度性問題。

此外，在自然災害多發的日本，人們對於新房的抗震性和耐熱性也更加放心。隨着生活水平提高，老房子的空調和熱水器等設備也跟不上時代腳步，漸漸被淘汰了下來。

而且新建房可以從零開始自己進行裝修設計，畢竟，開放式廚房、地暖、衣帽間進入日本的歷史也只有十幾年。

日本人喜歡建新房還有一個原因，就是日本很多住宅其實可以理解為“一次性”消耗品，難以進行再利用。

高度經濟成長期(1955-1973)，伴隨着人口增加，為了消除住房不足的問題，日本進行了八次“住宅建設五年計劃”，從“量”入手，確保了充足住房。

但是，“量”是夠了，“質”卻並沒有達到一定的水準。

人們往往會認為日本的房屋質量高，使用壽命長，其實恰恰相反，日本的建築平均使用時長僅有30年，而英國為77年，美國為55年。

在日本高温多濕的氣候條件下，木造房屋是最適合的。根據2018年總務省統計，日本獨棟住宅有九成以上都是木造，而獨棟住宅在日本的全部住宅中佔到了一半以上。

木造住宅自然壽命不會太長，修建15年以後，鋼筋混凝土的房子仍然可以保持很新的狀態，但木造公寓就需要開始修修補補。

為此，日本也一直在普及“長期優良住宅”，也即建造階段就將持久度考慮進去的高質量住宅。但是根據國土交通省統計，截至2018年，新建獨棟住宅中，屬於長期優良住宅的不到25%。

於是，越來越多郊區破舊老房子就這樣空置下來。房子的持有者們，還需要每年為這些空置房支付一大筆固定資產税、城市規劃税和維護管理費用。

不願繼承的“繼承者們”

根據國土交通省《空置房所有者實態調查》（2019年），空置房擁有者中，54.6%都是繼承得來，但是，有房子可以繼承就一定是件好事嗎？

除去固定資產税和維護管理等費用，對於繼承者來説，首先需要交高額的繼承税。

日本是全世界遺產税最高的國家之一，以5億日元的資產為例，通過計算，需要繳納的繼承税高達8520萬日元。

交完繼承税就結束了嗎？並不是。

一位理想的繼承者，為了不給房屋周圍鄰居添麻煩，需要對房子履行管理責任。如果不入住，則需要每個月來空置房檢查，定期開窗通風，檢查水龍頭能不能出水，屋頂有沒有漏雨……自己無法做到，也有人提供代管理的服務，但這又是一筆支出。

根據日本民法717條，如果自己土地上的建築因保存不當對他人產生損害，持有者需要對被害者進行賠償。

保存不當的空置房。圖源：Diamond Online

舉例來説，如果你的空置房不幸生出白蟻，影響到鄰居，就需要支付大約17萬日元進行白蟻驅除，兩年後還需要請人進行白蟻存活狀況檢查；如果空置房的老鼠入侵鄰居家，也需要支付3.5萬日元的驅除費用，自家院子裏雜草繁茂影響到鄰居也不行，需要支付3.3萬日元的除草費用，如果空置房外牆脱落不幸導致路過行人死亡，賠償金預計高達5600萬日元（約合人民幣330萬元）。

對於那些不願意對自己空置房負責的人，還有法律進行兜底。日本有一部法律叫做《空置房特別措施法》，有倒塌危險的、衞生問題嚴重的、對街區景觀有損害的空置房，如果主人不盡到管理的責任，將會被處以罰金。

滋賀縣野洲市的一棟1972年建成的公寓，因為主人未主動進行拆除，根據《空置房特別措施法》，如果進行行政代執行，最終的費用將超過一億日元。而這棟公寓，是僅有九户的小型公寓。

找不到人接手的空置房就像一顆定時炸彈，需要小心維護，否則隨時可能給主人帶來麻煩。

被行政代執行前的空置房，屋頂已經部分脱落。圖源：產經新聞

將難以利用的老房子拆掉再建可以嗎？

當然也可以，按照普通的户型大小，一套房的拆除費用在200萬日元上下，如果是50套房的公寓，將會面臨一億日元的鉅額拆除費。

此外，並不是所有老房子都可以重建的。1950年後，建築基準法新增規定，在土地上新建房屋時，該片土地與公路的連接面需要在兩米以上，以便救護車和消防車通過，而那些1950年前建造的房子，很多都不符合這個標準，於是想要將老屋拆掉新建便不再可能。

那麼，從源頭上杜絕後患——一開始就不繼承空置房也是可以的，也就是放棄繼承權。

這對很多人來説，也不是個容易的抉擇，因為它意味着放棄繼承包括其他現金、收藏等在內的全部資產。

不過近年來，放棄繼承權的人數正在增加——由此可見，房子帶給日本人的負擔真是越來越大。

簡而言之，在日本，買房不僅僅是買房那麼簡單，繼承房產也並不一定是一件好事。

國家的“生意經”

最後，如果房子賣不出去、拆不掉，自己也不想留着燒錢，免費捐給國家總可以吧？

法律是不允許的，因為國家也有自己的算盤。

對於國家來説，如果是離城市四五個小時車程的深山野地，價值不高，收歸國有並不能帶來財富增值，而如果這些土地是私人所有，國家就可以源源不斷地通過這片土地向持有者收取固定資產税，這也是他們收入的一部分。

那些不願意交税、不願意繼承的人中，也有人會選擇鑽法律空子，不去對這片土地進行登記，於是就發展出“無主土地”問題。根據總務省2016年推測，全日本無主土地達到410萬公頃，比九州島面積還大。

泡沫經濟時期遺留下了大量野地裏的房子，這筆負擔就這樣傳給了日本下一代。

在這種情況下，大大小小的中介網站應運而生，它們試圖將古民居的持有者和購買者連接起來。

出售空置房的網站。圖源：空置房Gateway

以At home的空置房bank網站為例，已經有5292間空置房被掛在這個網站上等待新的主人。

文章開頭的海鬥也是通過這個網站，花費半年時間終於找到了滿意的房子。

但總體來説，空置房買賣在日本相對來説還比較小眾。海鬥開設了自己的YouTube頻道，為想要買房的人提供經驗，也用鏡頭記錄下了古民家改造的全過程，吸引了一批嚮往田園生活的年輕人。

海鬥正在經營的YouTube頻道。圖源：かいどうYoutube頻道

搬到新家已經半年多了，海鬥很享受在這裏簡單的日常，也從一開始害怕蟲子進步到可以直接用手觸摸。

最近，他收養了一隻小白貓，在21歲這一年就早早實現了買房養貓的人生目標。因為搬到鄉下的緣故，他才有機會沉下心來觀察雪。他喜歡雪花在指尖融化的觸感，所以為貓起名為YUKI（雪）。對他來説，這隻小貓就像山間純淨無暇的積雪，陪伴他一起度過古民家裏悠閒靜謐的時光。

接下來的時間，海鬥希望可以通過自己的YouTube頻道讓更多人瞭解到古民居的魅力，他開始更新各式空置房的Roomtour視頻，其中不乏明治時期修建的豪華宅邸，或是125年前建成的附帶電影院的民宅，希望這些散落在日本各個角落的空置房能夠在真正需要的人手裏發揮出新的價值。