萬科三季報“增收不增利”，股價創三年新低_風聞

財報顯示，今年上半年，萬科物業服務實現營收103.8億元，同比增長33.3%。租賃住宅實現營收13.19億元，同比增長25.6%；商業開發與運營實現營收36.39億元，同比增長19.0%；物流倉儲服務實現營收13.4億元，同比増長64%。

來源：中訪網

從“珍惜20塊的萬科”到“珍惜18塊的萬科”，萬科僅用了半年的時間。作為價值投資者信奉的大藍籌股，今年以來A股萬科A在國家一系列房地產政策的嚴控下表現得一蹶不振，股價不斷下挫，伴隨着10月底國家房產税試點發布和三季報的披露，這股頹勢達到了極致，自10月25日至10月29日，萬科股價一週跌去14.63%。

截至11月1日15點，萬科A收於18.19元/股，盤中一度跌破18元，探至17.97元，而萬科上一次探底18元還是在2018年的10月31日。萬科股價創三年新低的同時跌破了淨值，目前市淨率僅0.93。

值得一提的是，在三季報發佈後，A股萬科A獲得5份券商研報關注，評級上買入4家，增持1家。與之相反的是，滙豐研究發佈研報，將港股萬科企業評級由“買入”削至“減持”，目標價由31.4港元調低51%至15.4港元。報告中稱，萬科首9個月純利同比跌16%，該行因此削減公司2021-23年全年盈利預測18%-28%，另每股派息也預期下跌。就算公司財政狀況良好，但缺增長動力，顯著損害投資潛力及令股價重估。

業績增收不增利

萬科股價破淨大部分要“歸功”於並不理想的三季報。財報顯示，萬科繼半年報後三季度再次處於“增收不增利”的尷尬狀態。對比歷年同期數據，萬科2021年前三季度的營收再創上市以來新高，但淨利潤、毛利率等多個核心財務指標均低於去年同期。

今年前三季度，萬科累計營業收入2714.9億元，同比增長12.4%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤166.9億元，同比減少16%。淨利下跌的背後是同樣跌跌不休的毛利率，1-9月萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率(已扣除税金及附加)為17.5%，較2020年同期分別下降5.4%。而2019年同期，萬科房地產業務的結算毛利率可達 27.6%。

而第三季度的單季表現同樣不容樂觀，第三季度，萬科實現營業收入1,043.7億元，同比增長9.7%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤56.4億元，同比減少23.3%。

中期業績會上，萬科管理層曾指出，導致公司淨利潤下滑主要有三方面原因：一是銷售規模增長有限；二是毛利率下降稍快；三是轉型業務所帶來的“回饋”不足。而在三季報中，萬科將其毛利率下滑歸因於“毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。”

機構紛紛出逃，大股東忙減持

季報顯示，截至2021年9月末，共有283家基金持有萬科股票，佔總股本的7.39%，這個數字相比半年報減少了669家，佔總股本比例減少了1.91個百分點。此外對比三季報與半年報，十大股東的名次也發生較大變化，中國人壽兩款產品均進行了大額減持，在半年報的十大股東中位列第十的“中國人壽保險股份有限公司-傳統-普通保險產品-005L-CT001深”在三季報中已退出十大股東之列。而十大股東排列第九的“中國人壽保險股份有限公司-分紅-個人分紅-005L-FH002深”相比二季度減持10.86%。大額減持的不止中國人壽，還有原本的第四大股東“國信證券-工商銀行-國信金鵬分級1號集合資產管理計劃”，這款資管產品自二季度起便開始大規模減持，現已不在十大股東之列。

有人退出就有人進場，三季度，萬科的十大股東多了兩個新面孔：深圳盈安財務顧問企業(有限合夥)與興業銀行股份有限公司-興全趨勢投資混合型證券投資基金，分別位列十大股東的第八位與第十位。

組織架構調整致高管流動頻繁

10月26日，萬科成都公司執行總經理石飛提交辭職申請的消息在房產圈內不脛而走，據悉，從就任到辭職，石飛只在“萬科成都執行總經理”的位置上待了一年半。曾任萬科成都公司總經理、現任萬科西南區域副總經理的馮兆臣將重新回到原位，填補石飛離任後的空缺。而石飛並不是今年萬科辭任的第一個“地方大員”，在其辭任的前一個月，萬科冀北公司首席合夥人、總經理鄂大鵬辭職。

近年來，萬科老臣不斷出走：劉愛明、徐洪舸、肖楠、袁伯銀、肖莉、毛大慶、杜晶、周彤、唐激揚等，尤其唐激揚，曾在萬科服務23年。有知情人士稱，組織架構調整是引發這輪高管變動的一大原因。今年6月，萬科在其內部轉型發展通氣會上宣佈，將全面加速“開發經營服務並重”的轉型發展，為此將啓動一系列組織和人事安排，在組織架構方面，萬科對區域劃分進行調整，將原有的五個區域調整為了七個。

多元化路線成救命稻草？

在10月22日舉辦的媒體交流會上，萬科主席鬱亮透露，在房地產行業進入“冬季”之際，萬科在“物業、商業、物流、公寓等業務方面，已經找到一些模式，這些賽道已經夠萬科未來幾年做的”。

據瞭解，物業板塊的萬物雲武漢遠程運營中心於7月正式啓動，實現了3,000多個在管項目的線上調度和運營考核。截至2021年9月底，萬科長租公寓租賃房源已經超過19.5萬間，累計開業14.9萬間，間天出租率達到95%；萬緯物流倉儲已運營項目建築面積818萬方；公司（含印力集團）累計開業的商業項目建築面積為1,021萬平方米。

財報顯示，今年上半年，萬科物業服務實現營收103.8億元，同比增長33.3%。租賃住宅實現營收13.19億元，同比增長25.6%；商業開發與運營實現營收36.39億元，同比增長19.0%；物流倉儲服務實現營收13.4億元，同比増長64%。萬科的多元業務增速遠遠高於地產主業。

但是，在萬科於今年8月底舉辦半年業績會上，萬科總裁祝九勝卻坦言，轉型業務即便做的好，“但對收入規模和利潤的貢獻恐怕還是有限”。不過，祝九勝也強調，“它能貢獻的是企業價值，或者是中長期的估值”。

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