老牌房企合能控股申請赴港IPO，聚焦成都及西安，財務健康仍值得關注_風聞

據港交所10月31日披露，合能控股有限公司（以下簡稱合能控股）向港交所遞表，獨家保薦人為建銀國際。

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合能控股是一家老牌房企，公開資料顯示，合能控股1992年創建於香港，是一家綜合型房地產開發商，主要專注於住宅物業和商業物業的開發、運營及管理，以成都為集團總部核心，佈局西南、華中、華東三大發展性經濟帶城市。

然而從區域分佈來看，合能控股在成都、西安的土儲比例居前，佔比分別為32.6%、20.2%。在風險因素一項，合能控股也坦誠，與中國的部份競爭對手相比，其面臨着更大的地域集中風險。

截至2021年8月31日，合能控股在國內共有63個不同開發階段的住宅及商業物業項目，持有已竣工投資物業總建築面積為19.77萬平方米，土地儲備總建築面積約440萬平方米。

招股書顯示， 2018年至2020年，合能控股的收益分別為55.83億元、40.22億元及57.08億元；毛利率水平分別為19.8%、30.9%、21.1%。同期歸母淨利潤分別約為0.05億元、-0.08億元、0.10億元。

毛利率較高但淨利潤出現虧損，是因為其少數股東應占利潤較高。數據顯示，2019年，合能控股非控股權益應占利潤達到6.84億元左右，該指標在2018年、2020年分別約為2.31億元、5.27億元。

今年上半年，合能控股收益為15.69億元 ，公司毛利率為31.9%，非控股權益應占利潤則為1.41億元，歸母淨利潤虧損22萬元。

拋開淨利潤虧損不談，合能控股目前最憂心的恐怕是債務問題，公司坦言，不僅目前有大量的負債， 日後可能會產生更多債務，且我們可能無法產生足夠的現金流滿足現有和未來的債務需要。

招股書披露，合能控股2018年的資本負債比率為636.8%，2019年和2020年分別為290.8%、237.3%；截至2021年6月30日，其資本負債比率雖然進一步降低，但仍高達163.7%。

值得一提的是，合能截至上半年的借款中，有43.59億元為一年內到期，另外，其於由信託融資提供商及其他金融合作伙伴提供的信託融資及其他融資安排中，也還有41.53億元尚未償還。

合能控股在公告中表示，債務及負債狀況會對公司產生重大影響，包括增加公司在總體不利的經濟、行業條件下的脆弱性，需要將經營活動中很大一部分現金流用於償還債務，從而減少了用於業務擴展、營運資金及其他一般公司用途的現金流。

近幾年，房地產的調控細化到負債、融資渠道，有高額負債的合能控股處在紅色區域。 合能控股也在招股書中表示，截至2021年6月30日，假設新聞報導中所述的負債標準已實施（即三道紅線），則其不符合上述三項限制中的任何一項，且附息負債的規模將受限制。

但對於合能控股來説，此次赴港IPO，也是為了解決融資這一大難題。

合能控股坦言：“ 我們可能無法以商業上合理的條款獲得足夠融資撥付今後土地收購及物業開發的資金所需，或根本無法獲得融資。“

從招股書來看，合能控股的融資渠道覆蓋銀行、信託機構及資產管理公司。截至8月31日，該公司尚未償還信託融資及其他融資安排總金額為39.08億元，佔借貸總額（包括銀行及其他借貸）的約57.8%。

同時，該公司的信託融資及其他融資安排通常以中國附屬公司的股權或土地使用權或開發項目為擔保。若其違約且無法償還所有擔保債務，合能控股將可能會失去相關項目股權或相關土地使用權或開發項目資產價值的相應份額。

從合能的財務來看，其現金流確實有較大風險，且無法按時完成項目也將影響其現金流。2018年合能控股經營活動所得現金淨額約19.57億元，但此後兩年該指標均為負值：2019年公司經營活動所得現金淨額為-15.50億元，2020年為-11.01億元。截至2021年6月30日，合能的現金及現金等價物8.98億元，償債壓力可見一斑。

除了經營活動現金流不好看外，合能控股的股權回報率也連年下跌，該指標在2018年至2020年及2021年上半年分別為94.1%、65.3%、27.6%和14%。

梳理其股權變更歷史可見，追溯至1993年9月，廣東省人民政府第五辦公室成立深圳合能房地產有限公司。次年，侯粦武（合能控股目前實際控制人侯進橋、侯永橋兄弟的父親）成為深圳合能法定代表人，公司也開始着手開發其在深圳的項目玉華花園及中央花園。

隨後，深圳合能逐漸將重心放在了西南。2003年，該集團首個住宅及商業綜合體項目成都的新城市廣場落地，深圳合能的總部也由深圳遷往成都。

2006年11月，侯粦武退休後，侯進橋成為深圳合能的法定代表人及董事長。彼時的深圳合能，股權全部被侯家收購，成為外商獨資實體，侯進橋和侯永橋分別擁有50%權益。

上市重組前，深圳合能由合能投資（香港）100%持股，而後者由侯進橋、侯永橋兄弟通過一家Yongjin Industrial（BVI）實際控制。旗下投資實體深圳合能、成都永進合能即為其多家附屬公司的控股公司。

據悉，經過一系列上市重組後，合能控股目前由侯進橋、侯永橋實際控制60%、40%股份。雙方也同為一致行動人。

實際上，合能早於2019年就開始了重組歷程，彼時市場就猜測是否有上市計劃，2020年中，合能控股再次被傳出與投行密切接觸，籌備赴港上市，但遲遲未有遞表動態。直到2021年臨近年末，才終於正式邁出第一步。

不過，港股對於房企本身並不如房企分拆業務平台看好。今年截至目前，僅有四闖港交所的三巽集團成功敲響上市鑼鼓。其餘諸如海倫堡、奧山控股、實地地產等，包括最近遞表的合能控股及天鴻中國，共有12家房企還在等待叩開港交所的大門。

整體來看，合能擁有太多的短板：土儲規模小，佈局地域集中傾向明顯，目前有並將可能繼續擁有高額負債。其能否逆勢上市打開資金渠道，還有待觀察。