中南建設穿越逆境的底氣：不斷改善的三線指標和更清晰的安全邊界_風聞

作者：肖兔

2021年11月1日，中國人民銀行主管的《金融時報》表示，以目前的情況來看，更多機構的房地產信貸調整在總量控制情況下進行跨區域調節。從中長期看，房地產調控的大方向不會發生改變。

在房產行業始終保持房地產調控不變的背景下，一直堅持審慎經營的中南建設（000961.SZ）保持了持續穩健增長。

2021年10月29日，中南建設發佈2021年三季報顯示，前三季度中南建設實現營業總收入610.8億元，同比增長33.2%，其中，歸屬於上市公司股東淨利潤27.7億元，三年複合增長率29.8%，地產業務實現收入449.4億元，同比增長41.7%；建築業務營業收入176.6億元，同比增長13.0%。

“安全大於利潤、利潤大於規模”  中南建設一直堅持審慎經營體系

在2021年房地產行業一直處於深度調整的背景下，中南建設能夠一直實現穩健增長，這與其一直堅持“安全大於利潤、利潤大於規模”的價值排序密不可分。

據悉，在該價值導向下，在日常運營當中，無論是項目還是銷售包括日常費用，中南建設始終堅持審慎經營體系，這使其最終保持了持續穩健發展。

比如，為了控制投資風險，中南建設始終嚴格控制新增項目的成本，用理性和紀律約束自己，在拿地的時候實行“優中選優”的拿地策略，堅持缺席集中供地盛宴，這使其避免了2021年的盲目擴展，而且有效降低了成本。據其財報顯示，2021年前三季度，中南建設僅有新增項目47個，而新增項目的平均地價則僅有4028元/平方米，比2020年同期下降了17%，總共地價成本總額僅有319.6億元。而在成本進一步降低的同時，中南建設還進一步擴大銷售。

2021年前三季度，中南建設完成地產銷售合同金額1536.8億元，實現銷售面積1117萬平方米，較2020年同比增長7.4%和4.3%，最終實現回款率高達80%，這與中南建設抓住一切增量節點進行銷售，積極存貨去化密切相關。

在成本進一步控制而銷售規模進一步持續增長的同時，2021年，中南建設則保持了穩定持續增長。

在運營當中通過審慎運營保持增長的同時，中南建設還嚴格控制負債，避免出現“三道紅線”。

目前，三項指標中，中南建設已有兩項達標。截至三季度末，該公司淨負債率為77.61%，比上半年末減少了17.66個百分點；扣除受限資金之後的現金短債比為1.08，比上半年末增加4.85個百分點；扣除預收賬款後的資產負債率為75.81%，比上半年末減少了1.61個百分點。

此外，中南建設的有息負債佔比遠低於行業平均水平。截至2021年三季度末，中南建設的有息負債規模為637.3億元，僅佔當期銷售金額的41.46%。從有息負債的結構來看，銀行貸款佔比約61%；非銀金融機構貸款佔比約25%；債券佔比約14%，長短期結構均衡。

2021年四季度，中南建設境內到期及潛在行權回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。

截至三季度末，公司貨幣資金約230億元，是一年內到期的各類有息負債的近1.4倍，再考慮到各項應收款約427億元會陸續收回，因此後續償債能力有充分保障。

也就是説，在對負債的嚴格控制下，中南建設的發展更多是依靠自身穩定的運營效率而並非依賴有息負債。

正因如此，中南建設才能夠有底氣地表示，將力爭在2022年內實現三線全綠。

**“防三高”**獲股東增持 中南建設安全穿越逆境

在房住不炒和房產税加速推進的長期背景下，房企融資壓力加大，銷售回款放慢。房地產企業紛紛降負債、去槓桿，財務安全成為行業最為關注的重點。

中南建設的總經理陳昱含就曾用“三高”——“高血壓”“高血糖”“高血脂”來描述房地產企業存在的流動性風險、高槓杆率、利潤下滑三大經營挑戰，新的機會，將留給有準備的穩健安全的長期主義房企。

因此，中南建設早前便未雨綢繆，提出“防三高”的審慎經營主張，用“以能定收”和“以收定投”原則貫穿始終，用更謹慎的預算和資金管理調度全局，勾勒出公司的清晰安全經營觀。

中南建設堅持安全審慎運營，減負強筋，苦練內功，預防“三高”風險。

一方面，中南建設堅定去槓桿、輪動佈局、合理下沉、規避熱點，通過精細運營確保效率和全週期利潤實現，通過長期產品創新和供應鏈建設優化成本。

另一方面，中南建設提高產品研發及生產效率，加強供應鏈建設，發揮品質和效率的雙效價值。中南建設整合了旗下中南置地和中南建築各自的業務優勢，探索和拓展代建和EPC領域，加快探索第二增長曲線。

在嚴格“防三高”的安全運營模式下，中南建設的現金流趨於穩定。

前三季度，中南建設經營性現金流入約1123億元，是一年內到期的各類有息負債的近7倍，經營性現金流入月平均約125億元；經營活動產生的現金流量淨額近14億元，同比增加近95%，連續四年保持正值。

經營性現金流的管控精度更高，經營目標的彈性也更大，核心意圖是保障資金安全。中南建設安全審慎的運營及持續增長的業績獲得市場認可，這成為其穿越逆境的保證。

截止2021年11月2日，共有16家機構對中南建設的2021年度業績做出預測，預測2021年淨利潤均值為80.88億元，較去年同比增長14.28%。

其中，華安證券、國盛證券、天風證券等10家機構“買入”；國泰君安及華西證券2家機構“增持”；平安證券“推薦”；海通證券預測“優於大市”。目標價格最高預測11.34元，最低預測7.13元，平均為8.96元。

此外，中金公司在研報中稱，中南建設全年盈利仍將穩增，給予公司“跑贏行業”評級，看好公司的綜合實力和安全性。

在業績保證下，中南建設不斷獲得股東增持，其長期投資價值凸顯。

10月 31日晚，中南建設發佈公告稱，控股股東中南城市建設投資有限公司（下稱“中南城投”）通知，稱其已通過公開方式累計增持該公司股份1090.50萬股，佔總股份的0.29%。

據悉，這是中南建設年內第四次被控股股東增持公司股份。此前的3月、7月、8月，中南城投連續通過公開方式分別增持公司股份約110萬股、189萬股、188萬股。加上此次增持，控股股東共計增資5059.06萬元。

中南建設能夠獲得控股股東的加量增持，是基於控股股東對公司長期價值的認可，彰顯其對中南建設發展前景的信心和認真兑現承諾的決心。

**追求“三個卓越”**從陣痛中轉型突圍

2021年下半年來，融資和貸款端的壓力開始傳導至銷售端，百強房企7月至9月單月業績已經連續三個月同比下跌，且同比跌幅在進一步擴大。作為曾經的房企黑馬，中南建設正處於一個經營再平衡的階段。

為了能夠順利從陣痛中轉型突圍，中南建設表示，未來幾年，將逐步實現“三步走”的目標。第一，加速去槓桿並實現“三道紅線”全面達標；第二，收入端挖潛存量，支出端審慎投資，結利端平穩釋放；第三，謀劃“三個卓越”。

由此可見，從競爭力塑造看，中南建設打通了從投資、建設、運營到服務的全週期價值鏈，提供城鄉建設和運營一攬子解決方案。在此基礎上，中南建設可以進行管理輸出，提升毛利水平，獲取穩定現金流，實現從重到輕的模式轉化，進而獲得更高估值倍數。

因此，卓越運營、卓越建設和卓越服務事實上成為了中南建設中長期戰略目標的核心以及第二增長曲線的基礎。

目前，中南建設正在朝着這個目標穩步推進當中。

首先，中南建設將對各區域弱勢項目進行重點盯守，拉通區域內資源，實現整體業績補差；其次，對客户需求進行摸底，拉通內部職能覆盤市場情況，根據客户和市場需求及時調整營銷策略；同時，中南建設還將關注行業動勢，洞察友商動作，通過倒推產品入市時間，錯峯推盤以獲取最大收穫。

從目前的來看，其所在的西安區域目前已簽約6個代建項目，山東、江蘇等區域公司也會陸續擴大管理輸出型業務。

其次，從結利方面來看，中南建設合併報表範圍內已售未結資源金額約1215億元，是前三季度結算收入的2.7倍，在同類房企中處於較高水平。不過，中南建設的結利效率仍有優化空間，平均33個月的交付週期有機會縮短，從而保障後續業績平穩。

第四季度，中南建設將在銷售端繼續發力，銷售重點在於解決首開項目的開盤去化和長期庫存的大力出清，實現最後一季的衝刺目標，比如，2021年第四季度，中南建設將給足營銷動作彈藥和激勵強度。比如，通過線上營銷矩陣，與天貓好房、阿里拍賣、企業微信、抖音等線上渠道深度合作，拓寬流量，利用“雙十一”“雙十二”等節點實現銷售放量。

未來，中南建設也將積極深化長期主義戰略觀，在實現雙主業均衡發展的基礎上，加快實施卓越運營、卓越建設、卓越服務的“三個卓越”發展路徑，形成新的發展格局。