過去十年温州都經歷了什麼？_風聞

現在好像越來越少聽到關於温州這個城市

如果我跟你説，十幾年前温州房價高過上海，你相信麼

10年前的温州房價高過上海等一票一線城市，每平米貴了將近8k

數據來源：中國房價行情平台

當年温州的房價有多火，市中心繁華地段的國際豪庭，住宅均價5.07w/㎡，最高單價破10.08w/㎡，而且還 是 毛 坯

10年後的今天，温州又成了全國唯一一座房價真正跌過的城市

數據來源：中國房價行情平台

這一點當我問到不少温州當地夥伴的時候他們也不避諱這一點，對於這個城市的房價走勢總是有各種判斷的聲音

然後這背後真正魔幻的事情是温州這座城市本身

網上曾經有個段子：30年前的温州人把小商品帶去全國各地，把錢帶回温州；20年前温州人把錢帶去全國各地，把房產證帶回温州…

曾經的小商品市場聞名全國，曾經的“温州模式”被其他城市爭相模仿

過去30年温州做對了什麼，過去10年温州是不是走過彎路，未來的温州能否重現高光時刻？

話題分享自@ 真叫盧俊

01

温州的魔幻，要從他的地理區位開始説起

因為這裏風景好是真的好，但耕地少也是真的少

這個其實是很多浙江區域的共性，因為地處丘陵地帶，所以整體並非廣闊的富饒之地

改革開放初期，温州市的耕地總面積差不多在298萬畝，農村人均耕地1.9畝，差不多全國平均水平的1/5

而且温州不僅耕地少，其他可發展資源也少，周邊其他城市還有一些經濟作物幫持

温州除了靠自己就再沒其他可依靠的了

也因為這一點，讓温州人無路可退，開始找尋屬於自己的温州模式

不能生產東西，那就交換買賣東西吧，買賣文化開始在温州興起

本來成本就低，價格也便宜的小商品，現在又形成一定規模效應，品種又齊全

在這裏，客户一次就能採購到所需的小商品，節約了交易成本，這就是温州人打拼出來的市場優勢，今天的橋頭紐扣市場依然是全國最大紐扣市場

温州模式迅速火爆起來，在全國開始走紅，前幾年那部《雞毛飛上天》説的就是這段時間的故事

温州人也通過這類區域要素的整合，逐漸將傳統的家庭工業發展成了專業市場

而這也帶來了不同企業的集羣效應，逐漸形成一條完整產業鏈，而這些也為温州老闆口袋裏的錢，帶來指數型增長

因為產業鏈帶來的規模，漸漸的品牌形象和輪廓出現了，這期間冒出過很多我們小時候耳熟能詳的名字

轉自：《民營經濟與温商的崛起》，陳海燕；來源：《温州-文化與社會-百科全書》

如此，温州人可以不斷的累積着自己的財富

温州模式很快在這樣的大勢下快速崛起，孵化出了大量的民營老闆

誇張到什麼程度，1988年，温州人口大概在657萬，而民營企業負責人大概有6.5萬個，如果每一個企業平均有三個股東或者合夥人，再加上14萬個體户

這也就意味着，每13個温州人中就有1個擁有企業或者股份

制度、模式、財富、企業老闆……這些元素都在温州快速的孵化並且成長

02

有錢後的温州人，做了3件事

無疑，一路創業的温州人，不僅越來越多，而且規模也越來越大

2009年，當時的温州市長在接受採訪時自豪的説：

目前全國各地創業的温州人共有175萬人，已在全國170多個城市成立温州商會，創辦商品交易市場2000多個。從天山腳下到首都北京，從漠北長春到上海外埠，到處可見温州人的身影

這個時間温州不僅僅有紐扣市場，温州幾乎佔據了全國輕工業的半壁江山

轉自：《民營經濟與温商的崛起》，陳海燕；《（建設温州旅遊目的地發展體系研究）項目研究報告》

這時候的温州人有多有錢

從90年代後期以來，温州私人儲蓄率一路攀升，連續居浙江省各地區前茅，並一躍成為全國最富裕的地區之一

到1998年底，温州全市各項存款達到610億元，各項貸款突破了370億元，全市167個農村信用社，600多個網點實現了淨利潤

與此同時，還有60多萬温州人散落在法國、意大利、荷蘭、西班牙、美國，他們經營着皮革、小百貨等，很多國家的中餐館，一半以上都是温州老闆

而這也給温州帶來另一筆收入，就是海外匯款

有人統計過，僅1983-1984年，温州共獲得來自海外的匯款達12億美元，佔浙江省全部海外匯款的30%左右

温州人走遍天下的美號也是從這個時候開始傳播出來的

在我初中時候，曾經不止一次聽過我班主任聊起温州人，談論着這個地方的人羣有着異於常人的勇氣和智慧

不得不説，這些都是温州人用自己的智慧和汗水一點點拼出來的

而有錢的時候，温州人是不會安靜握在手裏的，繼續做了幾件事

► 供銷，買賣貨物

► 開廠，開辦新工廠或者擴大生產規模

當然還有一件事：買房

這件事也在後面成為了這個城市房產走勢的一個伏筆

03

温州人累積了大量的個人財富，這件事大家知道，温州人自己當然也知道

温州人愛拼愛創的性格，這件事大家知道，温州人自己當然也知道

所以在民間層面，伴隨着事業模式的發展，也衍生出一套非常發達的民間借貸模式

被温州人稱為“抬會”或“邀會”的一種借貸機制

舉一個例子

比如現在5個人，每個人拿10w，然後瞬間不是有了50w，

而這50萬可以給到最需要用錢的那一位A

然後到了第二年，5個人每人再拿出10w湊到50萬，這50萬給到第二位B，也就是第二順位需要拿到錢的人B，但是這個時候的A因為最先拿到錢需要額外支付一定比例的利息

然後第三年的C拿到的是50萬加上A和B給的利息

以此類推，直到每個人都付出過50w，每個人又都得到過50w，而且最需要錢的人拿到最快的錢，最不着急的人拿到最多的利息

這類純靠個人信用支撐起來的借貸體系，市場規模之大，發生頻率之高遠超我們想象

2010年4月，人民銀行温州中心支行做了一項關於民間借貸的調查，發現這裏89%的家庭個人參與了民間借貸

就是你現在走在温州街頭，一個坐在馬路邊的老爺爺，只要家人、朋友跟他説有個項目不錯要不要考慮投資，“過個會”，老爺爺都非常願意有份參與

金融監管部門也調查過，這些民間借貸機制出來的錢，後來都去了哪

► 外地做生意的商販

► 本地剛創立的中小企業

► 外地煤礦、油田

另外，這還有一個方向，也是去買房了

我們仔細去思考這種模式在那個年代能夠得到支撐的原因，其實都有很多背景因素

首先在那個年代，在經濟發展的初期，對於任何模式的態度都是保持相對包容的態度，不論是行業發展還是民間借貸都是如此

而温州整體特殊的熟人網絡，也讓不少人不會願意為錢而和老家親戚朋友翻臉

另外一個重要原因，就是温州模式快速發展的年頭，伴隨着的也是中國經濟快速發展的年頭

換句話來説，其實那時候的敢闖敢拼，願意投資，多數都是賺錢的，所以整個民間借貸模式的最終都能夠順利的還上錢

並且大家都賺了

包括一些人拿錢去買房了，後來也都賺錢了

正是因為如此，無數問題都被掩蓋住了

**問題被掩蓋住了，不代表問題不存在，**很多模伴隨着時間的推移都受到了市場的考驗

​04

後面的故事有很多，説一個和房地產有關的

一位温州老地產人跟我説了一個細節

他十幾年前帶温州看房團去上海買房，目的地是中遠兩灣城，一個團，兩輛大巴車，一天買了100多套

所以很長一段時間中遠兩灣城亂的問題，就是因為前期投資客太多導致的

他們温州人有的貸款買，開出租的把車抵押了來買，國外華僑帶着錢回來買

海內外都經過商的温州人見過好房子，這時候温州市的好房子，真正的豪宅，被温州老闆用價格抬到一線城市的位置

房子好是真的好，不過還是温州人有錢，一個地級市的房屋均價可以被抬到十萬多一平

民間借貸和樓市的狂熱互相融合，成為了一個魔幻場景

本地買不起了，就去外地買，有錢的想賺更多的錢，沒錢的借錢加槓桿也要上車

而這個炒房過程中也埋下2個隱患

第一，就是民間借貸的高利率

我採訪了一些當地的中介，他們幾乎每個人都“過會”過，他們跟我説那時候民間借貸的利息可以有多高

比如説，我現在欠銀行2000萬，這時候我找到民間借貸公司借2000我

很多時候他們期待的是房價漲幅能夠超過借貸利率

很多時候確實是，但是當温州房價飆到很高的時候，後續的走勢當然也就不是，當温州房價漲不動的時候，那麼就是民間壞賬出現的開始

而這個時候，用來擔保的房產，就開始了恐慌性的拋售，這樣的拋售也將情緒傳遞給了市場

第二，企業也參與其中

前面説到家庭個人參與民間借貸的範圍，而對市場來説，大頭還是企業

企業看到了借貸如此賺錢，當然也都無心經營

企業加入意味着更高資金槓桿，這在樓市順風順水的時候，鉅額利益十分誘人，但是遇到樓市被撥回正軌的時候，這就是最最危險的存在

因為它涉及的資金體量更加龐大，一旦資金鍊斷裂，意味摔的更重，而且牽連更廣

所以整個民間借貸和温州樓市從相互扶持變成了相互撕扯，從而變成一個惡性循環

2006年以後，全國樓市進入下行階段，很多樓市投資都被套住，很多人借錢、湊錢的投資都血本無歸

短短幾個月中，温州200人潛逃，近1000人被非法關押，8萬多户家庭破產

現在我們説哪個城市房價跌了，也許它是從5塊漲到10塊，再跌回8塊，而温州是曾經10w，一年時間瞬間跌回2-3w時代

這也是為什麼説温州是全國樓市中唯一真正跌過的城市

05

今天的温州有一點點不一樣了

今天我們再看温州這座城市，這個城市的房價也開始平穩，温和，我們去試圖思考温州奇蹟和後續的下沉，其實不難發現一個烙印

那就是時代

30年前温州的成功，在於時代的包容以及經濟的快速發展，從而讓問題掩蓋，優勢放大

10年前温州的問題的根本，就在於還在用同樣的模式面對一個轉型的經濟趨勢，而就是如此問題暴露，現金流斷裂

但是如今的我依然對這個城市有着最大的樂觀

因為這個城市已經經歷過教訓，為此也收穫了經驗

同時對於温州人本身而言，依然還是敢闖敢拼果敢堅毅的那一羣人，而這是這個城市最寶貴的財富

正如30年前的一樣…

（以上為正文，來自巧克麗麗）