綠檔經營，優化投資，金科股份堅守長期主義穩健之路_風聞

過去20年間，中國城鎮化進程不斷加快，居民的收入和生活水平持續提高，數以萬計的家庭湧入了購房浪潮。然而近兩年，隨着繁榮背後滋生出的市場亂象逐步顯現，為了維護行業的良性發展,相關部門的監管政策緊鑼密鼓地相繼出台。

2020年，“三道紅線”政策的落地拉開了全面監管地產行業的序幕。所謂的“三道紅線”指的是：一，剔除預收賬款的資產負債率不得大於70%；二，淨負債率不得大於100%；三，現金短債比不得小於1。面對這一嚴監管措施，絕大多數房地產開發商都開始快速回籠資金，調整產業結構並降低槓桿率。

“變綠”成為房地產行業主旋律的2021年，毋庸置疑，房地產市場已經從快速擴張、瘋狂圈地的高槓杆時代轉入了品質至上，靠綜合運營能力取勝的權益投資時代。

消費升級，需求迭代，金科多元化投資值得信賴

從目前房地產市場的發展趨勢上看，隨着購房主體人羣消費升級的概念加深，房產作為營造美好人居環境的重要載體，其市場需求窗口也在悄然改變。人們的置業邏輯已從單純的選地段、選户型逐步走向精細化，社區配套設施、物業管理體系以及智慧科技服務等多重因素均被納入了房產項目的綜合評分框架中。

因此，在房企必須控制好投銷比的今天，精準抓住客户需求，優選土地項目，實現多元化的投資戰略就成為了房企搶佔市場的“法寶”。在這方面一直有着優異表現的金科股份在2021年同樣交上了一份值得借鑑的答卷。

依託“四位一體、生態協同”的發展理念，金科的項目開發不是簡單的“蓋房子”，而是致力於精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，進一步整合產業鏈生態圈，為消費者提供值得信賴的家！

這無疑對金科的項目選擇提出了更為嚴苛的要求，“堅決不拿低流速項目、不拿虧損項目。”是金科股份總裁楊程鈞對市場的承諾。數據顯示，公司前三季度新增建築面積1313萬平方米，其中二三線（含新一線）城市佔比84.96%，金科全國化佈局持續推進的同時也保障了重點城市的強力加碼。

在筆者看來，金科是一家頗具房產“天生靈感”的開拓者。他們懂得盲目擴張絕非上策，只有坐擁優質的土地儲備，才能從容地應對市場的風雲變幻而恪守初心。截至上半年末，金科總可售面積超7300萬平方米，有效覆蓋公司未來3年發展需要。除此以外，金科也在加大布局以大產業、大健康、大消費為主的“地產+”多元化賽道，進一步提升公司的盈利能力和永續經營能力。其中大產業板塊落地項目覆蓋重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個省份22個城市，累計開發運營管理項目28個，面積超1300萬平方米。可以説面對政策層層收緊、調控不斷深入的房市，金科股份完全有實力輕鬆應對。

營收增長，穩健發展，綠檔護航金科揚帆起航

在多元化投資戰略的加持下，金科股份實現了“一穩二降三提升”，即堅持穩健發展，主動降低負債、降低庫存，提升盈利能力、核心競爭力和資產運營能力。

金科的穩字訣主要體現在業績穩、資金穩、質量穩。

2021年前三季度公司實現營業收入636.83億元，同比增幅超33%；實現淨利潤60.75億元，同比增長9%，歸母淨利潤45.28億元；企業毛利率與淨利率均保持行業較高水平。截止報告期末，公司合同負債餘額約1454.2億元，為未來結算業績提供了充足保障。

在業績穩健增長的情況下，金科一方面進一步降低負債，保持綠檔經營，另一方面，持續優化產品品質，升級企業回款能力，這一系列動作體現了金科要做長期主義者的決心，同時也成為了投資者心中的“強心劑”和“定心丸”。

前三季度公司累計壓降有息負債100.78億元，有息負債總額降低至875.86億元，同時，金科積極履約兑付，截至目前無一例債務違約情況出現。在有息負債期限結構上，一年內到期有息負債204.7億元，佔比降為23.37%；一到三年內到期有息負債為515.25億元，佔比58.83%；三年以上到期有息負債為155.91億元，佔比升至17.8%。較去年末，一年內短期有息負債降低近10%，三年以上長期有息負債債務增加近7%。

有息負債規模的降低和結構的優化保障了金科股份的資金安全，降低了投資者的流動性風險，也為金科後續的項目開發、交付和售後提供了堅實的後盾。更值得一提的是，金科股份貨幣資金餘額為301.7億元，經營性現金流淨額74.31億元，同比增長569%，不僅能夠充分覆蓋短期有息負債，更進一步保持了金科的核心競爭力。

按照慣例，“金九銀十”一直是房地產市場的銷售旺季，然而今年由於疫情的影響加之下半年房地產信貸政策收緊，整體樓市略顯冷清，各地的成交量都不如預期。在此背景下，金科仍然在中秋、國慶雙節10天，實現了認購成交額130億元的佳績，較2020年雙節增長超50%，足以見得金科成為了廣泛消費者的購房首選。此外，從前三季度財報數據來看，公司總銷售金額達1471億元，銷售面積1462萬平方米，根據中指院數據，分別穩居行業TOP20和TOP10。在如此亮眼的銷售數據背後，是市場對於金科產品質量的肯定，同時也是金科正確戰略規劃的最佳驗證！

在“以收定支、先收後支、收大於支”的現金流管理模式下，金科堅持有質量的銷售，確保每一筆銷售都能貢獻有價值的回款。2021年前三季度公司實現銷售回款1435億元，回款率進一步提高至98%，這無疑為金科的高質量裂變發展提供了源源不斷的原動力。

對目前的金科股份來説，其掌握了新監管時代下房企的生命線—資金安全，手握充足的資源儲備，加之其在生態產業鏈上的整合能力和遠超行業平均的業績表現，無疑是房地產價值投資的第一梯隊。

更為重要的是，金科股份始終秉承着長期穩健發展的經營目標，不把增速放在首位，從而能夠更好的順應行業發展潮流，服務於更廣泛的客户羣體。存量競爭時代，金科有實力、有信心更有正確的路線規劃，必將打造一個屬於金科的房產傳奇！

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