算法炒房三月虧20多億！房地產巨頭大翻車：房價水太深_風聞

一年前靠着一套算法營收30億美元，一年後還是同樣的算法，卻造成資金大缺口，不得不裁員、變現手上資產。

沒想到，炒房平台用上AI算法，會這麼刺激。

是的，你沒看錯，這年頭連AI都會炒房了，而且還是風生水起。在大洋彼岸甚至已經發展成了一個產業，不少公司都讓AI來代替人工估價，以更快速從賣家手裏收購房產。

不過就在最近，其中一家估值超30億美元的龍頭公司受到了當頭棒喝。

要知道，他們的炒房平台網站每月用户訪問量超2億，今年第一季度就售出房屋1965套，往年成交量更是保持在4000套以上。

如今，卻不得已要關停這項業務，並裁員25%。

所以，到底是什麼算法，竟然會把炒房的給“坑”了？

眼看它高樓起，眼看它高樓塌

如上提到的公司，就是美國房地產信息龍頭Zillow。

他們於2018年4月推出了一項AI炒房業務，名叫Zillow Offers，

△ Zillow旗下所有品牌和業務

具體來看，就是倒買倒賣房屋，收購價格則由AI給出。

公司會根據AI給出的估價從房主手裏買下房，然後對房子進行翻新，再加價出售。

俗稱中間商賺差價。

背後用的是一個叫做Zestimate的算法。

它基於750萬個統計和機器學習模型，通過分析每個房產上的數百個數據點，來評估其市場價值，平均誤差一開始能控制在14%左右。

最開始時，Zillow為了給自家算法賺吆喝，也費了不少功夫。

早在2017年，他們曾在Kaggle上發佈了房屋估價比賽Zillow Prize，獎金高達120萬美元。

Zillow首席分析官也一度宣稱：他們的目標是讓房價評估最終完全由機器生成。

嗯，Zillow對AI的投入和信心，可見一斑。

ps.為打響這一業務，Zestimate還曾給白宮估價3.98億美元做噱頭。

在業務正式開展後，他們還對這個算法不斷優化，讓它漸漸學會了網羅各路信息。

比如，它會利用自然語言處理抓取顧客在與Zillow銷售交流時，所寫或所説的資產信息；用計算機視覺挖掘房屋圖表相關的數據等等。

如今的平均誤差已經能控制在5%左右。

而使用AI最大的亮點，就是估價會比傳統人力估價的速度快很多。

這可以説是瞅準了房產賣家的需求，能夠幫助他們快速變現。

由此，基於這項AI業務的優勢，Zillow在美國房地產市場的擴張之路就此開啓。

業務開展一年左右，就賣出4313棟房產，營收近14億美元。

2019年，網站平均月活用户可達1.7億個，擁有1.1億套房屋信息。

2020年，Zillow更是高歌猛進，1月份股價就衝上高點，並在短暫回落後一路飆升，股價一年內大漲188.4%。

進入2021年後，股價已經衝上202.94美元的巔峯，較2019年幾乎翻了6倍。

第一季度總營收12.18億美元，超市場預期10%。

第二季度營收達13億美元，利潤5.38億美元，同比增長92%。

彼時其CEO裏奇·巴頓（Rich Barton）還表示Zillow Offers業務將持續加速，而且在賣家市場中很受歡迎。

但事情並未如巴頓所預想的那樣發展，從第三季度開始，Zillow的崩潰就初見端倪。

雖然財報中顯示該季度營收為17.41美元，較前兩季度仍在增長，但這並未超過市場給出的預期20.1億美元。

而且上一季度還淨賺5個多億美元的Zillow，這季度竟然虧了3.8億美元，也就是24億人民幣。

隨着慘淡的Q3財報一起到來的，還有公司的一系列調整。

CEO巴頓宣佈，今年內炒房業務Zillow Offers將關停。

公司將裁員25%，大約2000人一夜失業。

與此同時公司還將以以28億美元的價格拋售7000套房屋。

據Insider分析，Zillow手上的房產中，有93%掛牌售價低於購買價。

AI也拿樓市沒辦法

為什麼會起起落落如此之快？

想要回答如上問題，或許還要從美國房地產行業找答案。

事實上，Zillow能夠在短短几年內賺得盆滿缽滿，不止是因為它的業務模式獨特，更是因為乘上了美國樓市升温的東風。

據Trading Economics數據顯示，美國房價在2012年以後就呈穩定上升趨勢，但漲幅還算平穩。

而在2020年新冠肺炎疫情爆發後，新一輪的樓市狂熱就此掀起。

造成這波狂熱的原因有很多：

因為居家辦公或者想遷往郊區居住，民眾買房需求大漲；有的人急於將手中的資產變現；

還有美聯儲在疫情爆發後大量購買MBS（抵押支持債券），讓美國抵押貸款利率水平降至歷史低位；

與此同時，受疫情影響許多建築工地停工，房地產供給不足。

這番供不應求之下，房價抬升就變成了一件非常自然的事。

據美國聯邦住房金融局（FHFA）8月31日發佈的一份報告顯示，截至6月的12個月裏，美國房價指數創紀錄地上漲了18.8%。

基於這樣的大背景下，Zillow Offers業務大增也就不足為奇。

但短短幾個月內，讓Zillow Offers不得不關停的，也是因為樓市。

本來持續升温的美國樓市，卻從今年第三季度開始，增長速度明顯變緩。

這一點人能感覺得到，可是基於數據推理的算法卻不行。

它拿着過去幾個月大漲的數據，給出的預估也依舊在按照上漲的趨勢走。

不少人都發現，Zillow給出的預估價格太高了。

有網友就舉例説，他曾經注意到Zillow估價為80萬美元的房子，其真實價格可能只有30-40萬。

彼時Zillow的一些競爭對手有所察覺紛紛收手，但它不知是不是因為對自己的算法過於自信，仍按給出的估價大量收房。

結果，房子就這樣砸在自己手裏了。

據統計，在第三季度結束時，Zillow手中房屋庫存量達9790套，遠高於第二季度的3142套庫存。

CEO巴頓也將這次Zillow的“滑鐵盧”歸咎為算法的失誤。

房價的不可預測性遠遠超出了我們的預期。

他表示，這一切的源頭，還是Zestimate算法無法準確預估未來3-6個月的房價。

算法炒房已成新產業

看來，房價這趟深水，AI是真的把握不住。

不過，在美國，像Zillow Offer這樣基於AI估價的房產中介服務已形成一種固定模式，叫做Instant Buyer，簡稱“iBuyer”，可以理解成“閃買”。

流程就是平台買入-持有-改造-再出售。

藉助AI估值模型，平台一週就能完成出價並支付給業主，以此不斷購入被低估的房產。

掛牌時，也由AI對房屋價值進行自動評估。

雖然平台這樣直接購買房子並自己翻修，風險很大，但同時利潤也很高。

整個“去中介化”的流程相比傳統房產買賣模式，還可以大大節省交易週期（最快只需兩週）。

而iBuyer模式最早從2014年成立的Opendoor開始（2020年12月上市，估值48億美元）。

隨後，Offerpad（2015年）、Redfin（2017年）、Zillow Offer（2018年）等iBuyers也紛紛進場，藉着這片快速增長的科技“藍海”分一杯羹。

△美國前三大iBuyers公司業務範圍，藍色Opendoor，黃色Offerpad，綠色Zillow Offer

在此次房價波動中，這些公司日子也不好過，只不過沒有Zillow Offer這麼離譜罷了。

比如Opendoor今年第二季度就虧損了1億多美元。

所以iBuyer這種房產買賣經濟模式，風險真的很大啊。

而最重要的是，人都把握不了的房價走勢，AI呢？