萬物雲上市能讓萬科活得更好嗎?_風聞
中访网-中访网官方账号-中访网,解读新商业的主流媒体2021-11-09 09:39

解讀 | 中訪網
責編 | 吳君
11月5日晚,萬科發佈公告稱,擬分拆子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司赴香港上市。11月8日,萬科A高開4%迎接利好消息,收於18.31元/股,微漲2.75%,相比A股走勢平緩,港股萬科企業自開盤一路走高,大漲6.463%,收於18.120港幣/股。
據披露,萬科合計持有萬物雲62.889%股權,若萬物雲成功上市,萬科仍保持對萬物雲的控股權。自拆分上市公告發布,截至11月8日16時,共有8家機構對萬科發佈研報。與國內券商對“萬科A”叫好聲一片不同,國際投行對港股“萬科企業”持謹慎態度,大多給予“中性”或“持有”評級,摩根大通最新研報更是將“萬科企業”的目標價由22港元降至20港元。
摩根大通研報指出,萬科宣佈將分拆物管業務萬物雲來港上市,上市後將繼續保持對萬物雲的控股權,以同業此前宣佈分拆後的股價表現作參考,預期今次宣佈分拆對萬科的股價僅有輕微正面影響。摩根大通認為,萬科的淨負債率在行業中為較低水平,資產負債表相對強勁,但市場挑戰下盈利有下行壓力,因此將目標價由22港元降至20港元。
城市服務商還是物業公司?
萬物雲前身是萬科的物業服務板塊。2020年10月31日,現任萬科集團副總裁兼物業事業部執行官朱保全正式對外宣佈,萬科物業發展股份有限公司正式更名為“萬物雲”。朱保全曾表示,萬物雲定位為空間科技服務,發展重點是“科技”,“未來萬物雲的競爭對手已經不是傳統物業企業,而是科技公司的下沉。”
在今年6月的萬科股東大會上,鬱亮再度重申對萬物雲上市的定位。“如果只是傳統意義上的物業管理服務,我覺得多一家上市公司、少一家上市公司並不重要;但如果我們是一個城市服務商,我覺得會變得很重要。”
10月底萬科業務交流會上,朱保全首次談及萬物雲的具體發展速度——萬科物業控制增速在30%以內,萬物梁行增速在30%-60%,萬物雲城增速要大於60%,但未包括GROW板塊和TECH板塊。
雖然萬物雲極力放大自己的科技屬性,但其物業服務的基本面未變。從萬物雲的營收佔比來看,2021年上半年,萬物雲錄得營業收入103.83億元,營業利潤10.43億元。其中住宅物業服務收入 57.1 億元,佔比 55.0%;商業物業及設施服務 31.6 億元,佔比 30.4%;智慧城市服務 6.3 億元,佔比 6.1%;社區生活服務收入 5.6 億元,佔比 5.4%;萬物成長收入 3.2 億元,佔比 3.1%。物業板塊貢獻了85.4%的絕對收入,這點上萬物雲與其他上市物業公司並無區別。
萬物雲會否讓萬科“活得更好”
早在2018年,萬科就喊出“活下去”的口號,但是在一大批房產公司死在沙灘上的2021年,萬科雖然“活下來”了,但是也交出了一份不太理想的成績單。據其最新發布的三季報,儘管營收仍然正增長,但增收不增利,淨利潤再度錄得雙位數下跌。
不僅盈利受阻,讓萬科引以為傲的連續12年為正的現金流也遭遇斷崖式下滑。三季報顯示,今年前九個月,萬科的經營性現金流錄得12.2億元,同比大幅下滑96.35%,其中7~9月,萬科經營活動產生的現金流量淨額進一步降為-55.62億元,同比下降151.62%。
受政策和業績下滑影響,萬科的股價自三月份起衝高回落,8個月內累計跌幅近50%,更在近日創下五年新低,跌破淨資產。正當外界唱衰萬科之際,萬科放出了殺手鐧萬物雲震撼了整個房產圈,也讓廣大股民“喜大普奔”。
儘管當前萬物雲還沒有向港交所遞交招股書,但是萬物雲的估值已經成為一個熱點話題。從當前物業行業的龍頭企業來看,碧桂園服務2020年的營收為156.00億元,截至11月8日下午收盤,碧桂園服務的市值為1749.06億港元。而萬科的在管面積僅次於碧桂園,其IPO估值必然也向2000億市值看齊。
至於萬物雲的上市能否改善萬科的“生存質量”,富瑞最新研報指出,上述分拆仍有待中國證監會批准,預計該IPO將於明年第三季度完成,而考慮到萬科目前的歷史低谷估值,認為潛在的分拆有利於萬科非開發業務的價值釋放,亦假設公司明年盈利增長50%,市盈率20倍,估計萬物雲將佔萬科當前市值約17%。該行續指,考慮到雙層股權結構,公司股東只能部分受益於分拆,亦需要數個季度以獲得批准,市場對開發商的情緒亦較弱,預計短期內只會看到温和的市場反應。