轉貼，新時代解決住房間題的新思路_風聞

新時代的住房制度及改革

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08-19 · 光明網官方賬號

作者：李志明（中共中央黨校（國家行政學院）社會和生態文明教研部教授）

【摘要】在明確房住不炒的住房屬性科學定位的基礎上，習近平總書記將“滿足羣眾基本住房需求、實現全體人民住有所居”作為根本目標，並提出“以滿足新市民住房需求為主要出發點”，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，構建“以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障”的住房供應體系。同時，他還提出，以加快推進住房保障體系建設、發展和規範住房租賃市場、促進房地產市場平穩健康發展等一系列重大舉措來支撐新時代的住房制度改革。

住房是民生之依，人們只有先安居而後才能樂業。住房問題自古以來就是事關民生和發展的重大問題，關係到千家萬户的立身之地、安居之所。中國曆來高度重視解決民眾的住房問題。但是，我們在相當長的時間內比較重視住房發展的經濟功能，不太重視住房發展的社會功能；重視發揮市場配置的作用，忽視政府保障的作用。其後果是，住房市場助推的商品房價格居高不下，人民羣眾購買住房的積極性持續高漲，投資和投機性消費現象較為普遍，住房問題成為牽動億萬人民切身利益的重大問題，亟待新的住房制度改革思路指引。黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央高度重視人民羣眾的住房問題，不斷深化住房制度改革、加強住房市場調控，形成了一系列新理念新思想新觀點，為中國完善住房制度和促進住房市場健康有序發展明確了方向、提供了遵循。

房住不炒與全體人民住有所居

居住屬性是住房的基本屬性，投資屬性只是住房的派生屬性。離開居住屬性來談住房的投資屬性，或者過於強調投資屬性而忽視居住屬性，都會對社會產生嚴重的負面效應。中國開展住房市場化、社會化改革以來，曾在相當長的一段時間內忽視住房用以居住的社會屬性，過度強調住房的經濟屬性，以至於使之成為資產配置的主要工具。這直接導致了當前住房困難家庭的基本需求尚未得到根本解決、保障性住房總體不足以及住房資源配置不合理不平衡等問題。

面對住房領域發展不平衡不充分問題，習近平總書記立足國情，深刻分析以往住房制度改革的實踐教訓，在2016年12月14日至16日召開的中央經濟工作會議上提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位①，要求迴歸住房居住屬性；2016年12月21日，他在中央財經領導小組第十四次會議上進一步指出，要“準確把握住房的居住屬性”。這兩大提法是對新時代住房本質屬性的科學定位，明確了住房的居住“本義”和“本位”，要求住房的投資屬性必須從屬和服務於居住屬性。房住不炒的基本定位成為新時代進一步推進住房制度改革的基本遵循和邏輯起點。

“住有所居”是通向“美好生活”的必要條件。習近平總書記就新時代中國住房制度改革提出的根本目標是“滿足羣眾基本住房需求、實現全體人民住有所居”②。這一根本目標的確定，既是以人民為中心的發展思想特別是以人為本的住房發展理念的集中體現，也是實現人民羣眾居住基本權利的客觀需要。要正確理解這一目標，關鍵在於把握好“住有所居”這個核心概念。對於“住有所居”，應作“人人有房住”解，而不是要求“人人有住房”，關鍵在於滿足人民羣眾基本住房需求，確保他們享有適足、體面的居住條件並保護他們的居住權，而不是強調他們對住房的產權佔有。也就是説，“購買住房”並非是實現住有所居的唯一途徑，“租賃住房”也和“購買住房”一樣可以成為實現住有所居的基本途徑。這是借鑑國際住房市場發展經驗，並充分考慮中國經濟社會發展的階段性特徵的現實選擇。

新時代住房制度改革的主要任務

為實現“滿足羣眾基本住房需求、實現全體人民住有所居”這個根本目標，習近平總書記還為新時代住房制度改革指明瞭主要任務，即“以滿足新市民住房需求為主要出發點”，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，構建“以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障”的住房供應體系。

首要着力點：滿足新市民住房需求。習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上指出，住房制度改革首先要“以滿足新市民住房需求為主要出發點”。當前，在中國一些人口淨流入的大中城市裏，以新就業人羣和外來務工人員等為代表的新市民人數多、規模大，住房困難問題較為突出。如何解決新市民羣體的住房困難問題，讓目前還沒有住房的城市常住人口能夠買得起或租得起住房、擁有體面的居住條件，既是新時代中國推動住房制度改革的主要原因，也是住房制度改革的首要着力點。可以説，滿足新市民的基本住房需求已經成為中國住房制度改革的急事大事。需要指出的是，新時代以滿足新市民住房需求為主要出發點來推進住房制度改革，需要擺脱單純就住房領域來討論改革的侷限，將新型城鎮化、財政、土地、社會保障、户籍制度等領域的改革與住房制度改革統籌起來，通盤考慮，協調推進，才能真正滿足新市民對於住房的基本需求和期待。

核心任務：建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。這是習近平總書記在黨的十九大報告中提出的，明確了新時代住房制度改革的核心任務。這一核心任務，實際上就是要求按照供給側結構性改革的總體思路，加快完善住房保障和供應體系，建立新型住房制度。“多主體供給”，是新型住房制度在住房供給主體方面的基本要求，就是要打破以房地產企業為市場單一供應者、為商品房銷售主體的傳統住房供應體系，鼓勵市場供應主體的多元化，同時大力發展住房租賃市場，允許和引導越來越多的諸如住房租賃企業、非營利機構、農村集體組織、機構投資者以及個人等新興主體在符合法律法規的條件下參與到住房供應體系中來。“多渠道保障”，就是要通過金融、土地、財税、投資、立法等各個層面的改革對住房供應渠道進行多種探索，增強住房保障實現方式的多樣性和靈活性，如支持居民合理自住購房需求，通過發展貨幣化租賃補貼支持下的租賃住房、因地制宜地發展共有產權住房等方式豐富公共住房體系，從而真正建立起“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的多層次住房供應體系。“租購併舉”，是實現多主體供給、多渠道保障的一個重要思路，也是許多市場經濟國家住房制度的常態。具體來講，租購併舉，就是要以滿足居民多層次的居住需求為出發點，在限制炒房、支持合理自住購房的同時，從供給側推動住房市場長效機制建設，打破“重售輕租”的市場結構以及“購”熱“租”弱的需求結構，消除對住房租賃消費的制度性歧視；大力培育和發展住房租賃特別是長期租賃市場，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，為居民營造出可以自由選擇租賃或購買住房的市場環境。

關鍵環節：構建市場配置與政府保障相結合的住房供應體系。習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上指明的新時代住房制度改革的第三項主要任務，即構建“以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障”的住房供應體系。這是深化新時代住房制度改革的關鍵環節。他的這一重要論述為完善中國住房政策框架指明瞭方向，釐清了市場配置和政府保障在住房供應體系中的邊界和作用：一方面，堅持市場化改革方向，充分激發市場活力，主要通過市場的手段滿足居民多層次住房需求；另一方面，強化各級政府住房保障職責，針對因勞動技能不適應、就業不充分、收入水平低等原因而面臨住房困難的羣體“補好位”，為他們提供基本住房保障。

新時代構建新型住房供應體系的基本原則是針對不同收入羣體分層施策、分類提供。對於低收入住房困難家庭，由政府提供具有福利性的住房來保障其基本住房需求，具體形式包括直接提供公共租賃住房，或者發放貨幣化租賃補貼支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過住房租賃市場解決住房問題等；對於中等收入家庭特別是收入超出住房保障標準但又難以完全通過市場化渠道解決住房的“夾心層”家庭，政府通過發展有效的住房租賃市場、政策支持合理自住購房等多種形式來支持其享有基本居住條件；對於高收入家庭，讓其通過健康有序的住房市場解決住房問題，並逐步提升居住品質。

實現住有所居的三大民生工程

加快推進住房保障和供應體系建設。這是滿足羣眾基本住房需求、實現全體人民住有所居目標的重要任務，是促進社會公平正義、保證人民羣眾共享改革發展成果的必然要求。在2015年12月20日至21日中央城市工作會議上，習近平總書記提出，“要深化城鎮住房制度改革”，“繼續完善住房保障體系”，“加快城鎮棚户區和危房改造”，“加快老舊小區改造”③。準確理解習近平總書記關於完善住房保障體系的重要思想，應把握好以下幾個基本點：一是政府必須補好市場之缺位，以自身為主為困難羣眾提供基本住房保障。二是重點發展包含廉租住房的公共租賃住房，加快實施各類棚户區和危房改造。三是在建設保障性住房和進行棚户區改造的過程中，要注意“盡力而為”和“量力而行”相結合，努力滿足保障對象的基本住房需求。四是完善土地、財政、金融等住房支持政策，探索非營利機構參與保障性住房建設運營管理。五是加強保障性住房管理，在准入、使用、退出等方面建立規範機制，實現公共資源公平善用。

加快發展和規範住房租賃市場。這是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上指出，加快發展和規範住房租賃市場，關係到在城市租房居住的農民工和高校畢業生能不能有體面的居住條件，關係到無房户今後能不能租得起房，“是實現住有所居的重大民生工程”。對於發展住房租賃市場，習近平總書記特別強調市場主體的培育，在多個場合提出，要“鼓勵自然人和各類機構投資者”成為住房租賃市場的房源提供者，“鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業”，“支持機構化、規模化租賃企業發展”。當前，中國住房租賃市場以中介租賃和個人出租為主，租賃為主的大規模開發項目很少，缺乏專業化的住房租賃機構經營者。發展住房租賃市場，除了要繼續發展中介租賃業務、支持和規範個人出租住房外，還需要通過政策扶持，培育和發展專業化住房租賃企業、鼓勵房地產開發企業、規範住房租賃中介機構等開展新建住房租賃業務。

發展住房租賃市場，也應按照習近平總書記提出的“以滿足新市民住房需求為主要出發點”。當前，中國城鎮租賃住房最主要的需求者就是以新就業人羣、外來務工人員等為代表的新市民羣體。這是因為，相當一部分外來務工人員的家庭財富積累還相對薄弱，新市民的住房支付能力與真正實現購房需求之間仍有一定差距，多數新市民依賴住房租賃市場來滿足其基本居住需求。隨着中國新型城鎮化的不斷推進，規模龐大的新市民羣體帶來的住房租賃需求規模巨大，對住房租賃市場有效供給提出了更高要求。同時，由於相當部分新市民羣體處於家庭化流動狀態，其租賃需求也由以往的單身住房為主向核心家庭住房需求為主轉變，這也對租賃住房的房屋質量、功能適用性、居住私密性等提出了更高要求。

除此之外，還需要加強立法，加快規範住房租賃市場。習近平總書記提出，“要加快住房租賃市場立法”，發展長期租賃，“保護租賃利益相關方合法權益”④。長期以來，中國住房租賃法律制度不太健全，缺乏成熟的契約精神和法律規則約束，致使租賃關係不穩定、市場秩序不規範，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍。在這種情況下，作為其他國家和地區解決住房需求主要方式之一的住房租賃，在中國卻成為城鎮居民“過渡”“無奈”和“最後”的選項。因此，中國需要加快住房租賃市場立法，儘快形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，維護住房租賃關係的穩定並確保租賃利益相關方的合法權益得到有效保護。

促進房地產市場平穩健康發展。房地產行業關聯度高、帶動力強，是經濟發展的基礎性、先導性、支柱性產業之一，在整個國民經濟中的地位和作用十分重要。習近平總書記特別強調，推進住房制度改革，必須促進房地產市場平穩健康發展。他關於促進房地產市場平穩健康發展的總體思路，可以概括為：堅持房住不炒的定位，綜合運用金融、財税、土地、市場監管等手段，加快形成“符合國情、適應市場規律”“短期和長期相結合”的長效機制和基礎性制度安排，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。具體來講，體現在以下兩點：

一是堅決遏制投機性炒房、抑制房地產泡沫。這一點從習近平總書記關於“房子是用來住的、不是用來炒的”的住房屬性定位中就可以看出。較為普遍的投機性炒房是助推房價上漲、催生房地產泡沫的重要因素之一，如果不加控制，極易擾亂住房市場秩序甚至積累系統性金融風險。堅決遏制投機性炒房、抑制房地產泡沫，是實現住房市場平穩健康發展的基礎條件，也是實現住有所居的重大民生工程。當然，遏制投機性炒房、抑制房地產泡沫，也要堅決守住兩個“底線”，即“避免‘誤傷’居民的合理自住購房需求”以及“防止住房市場出現大起大落”。

二是綜合運用多種手段，加快形成長效機制和基礎性制度安排。在當前中國住房市場調控中，實施限購、限貸、限價、限售乃至限離（離婚）等一系列“限”字當頭、偏行政化色彩的調控措施，雖屬必要但卻不屬於長效機制和基礎性制度安排。促進房地產市場平穩健康發展，根本上還是要靠“構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”“編制城市住房發展規劃”“完善住房用地供應制度”“實行差別化的住房税收、信貸、土地供應政策”“依法規範市場秩序、加強市場監管”以及“建立以土地為基礎的不動產統一登記制度”“推進全國住房信息聯網及部門信息共享”等一系列組合拳，形成長效機制和基礎性制度安排。

住房問題，牽扯麪廣，是一項複雜艱鉅的系統工程。在謀劃住房制度改革的過程中，還需要釐清幾對基本關係。習近平總書記指出，“加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關係、住房發展的經濟功能和社會功能的關係、需要和可能的關係、住房保障和防止福利陷阱的關係”⑤。其中，在住房保障和供應領域，政府提供公共服務目的在於當市場化手段“失靈”時“補好位”，為低收入住房困難羣眾提供基本保障。新時代，我們既要重視發揮好住房發展特別是住房市場發展對於經濟增長的拉動作用，也應重視住房的社會功能，充分藉助住房發展滿足羣眾基本住房需求、實現全體人民住有所居。在推進住房保障和供應體系建設時，既要以人民為中心，充分考慮人民羣眾對於更舒適的居住條件的期盼和需求，並盡最大可能不斷提升住有所居的實現水平，也要客觀衡量資源和能力約束，科學確定實現住有所居的方式和步驟。在推進住房保障體系建設的過程中，要把握好住房保障的度，牢牢盯住“兜底線、保基本、促公平”這一基本原則，防止超越經濟社會發展水平的過度保障損害保障對象通過辛勤勞動實現自身發展的積極性。

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中央的意思很清楚了，中高端住房還是市場提供為主，政府主要提供保障性租賃房，讓低收入者有體面的住房，但不能過度保障損害積極性，呵呵，話有點不好聽但總體而言我是支持的，大規模住房建設不停滯就好，才能帶動社會經濟平穩發展。