粵系房企港股IPO再次遞表，行業下行上市或為最好出路_風聞

解讀 | 中訪網責編 | 吳君11月8日，廣東本土開發商方直集團於港交所再度提交了招股書。這並不是方直集團第一次衝刺港股IPO，早在今年4月21日，方直集團就向港交所遞交了招股書，但是此後並無任何進展，直到10月22日，港交所頁面中方直集團招股書的狀態變更為“失效”狀態。然而就在招股書失效兩週後，方直集團再度遞表。在“活下去”成為房地產企業主要基調的2021年，截至目前港交所僅三巽集團一家房企成功掛牌。如此執着於上市的方直集團究竟隱藏怎樣的野心和苦衷呢？居於一隅，高價擴張自2006年正式進軍房地產業務，方直一直深耕大灣區。最新版招股書顯示，截至2021年8月31日，方直共擁有45個項目組合，全部位於廣東省，覆蓋12個城市，包括深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等，其中惠州就佔了24個。目前項目土地儲備總量的總建築面積約為480萬平方米，其中開發中的物業項目中應占已規劃總建面約280萬平，持作未來開發的物業項目總建面約170萬平。方直髮展認為，這些項目組合及地理位置優越的土地儲備，將有助於其業務的持續增長。因其特殊的地域性，近年來大灣區水漲船高的地價對方直的成本控制能力發出了巨大挑戰。招股説明書顯示，2018年至2020年，方直集團的土地成本支出分別為4.13億元、3.56億元、8.45億元，佔物業開發及銷售成本的比例分別為18.6%、18.3%和43.3%。特別是2020年，土地成本超過建設成本，成為主要的成本支出。受土地成本攀升影響，方直集團2020年度來自物業開發及銷售的毛利率由2019年的41.5%降至2020年的37.4%，值得關注的是，在土地成本高居不下的前提下，方直並未停下擴張步伐，而是更加密集地拿地。據不完全統計，2020年方直集團在公開市場通過競拍共拿地7次，涉及拿地金額超50億元。公司自己亦在招股書中披露，截至2020年末，方直集團僅收購土地使用權的預付款就達到13.53億元。進入2021年，方直拿地節奏加速，僅一月份就新增土地儲備40.20萬平方米，比2018年全年的拿地面積還要多。而在剛剛過去的10月份，方直又以底價競得佛山杏壇商業地塊。“三道紅線”全部踩雷，融資成本高於行業平均水平據招股書披露，截至2020年末，方直集團淨負債率、剔除預收賬款後的資產負債率、現金短債比分別達134.6%、79.6%和98.8%，在“三道紅線”的政策下全部踩線，躋身紅檔。同時，公司經營活動所得現金淨額也在下滑，由2018年的1.2億元降至2021年5月底的-9.9億元。對此，方直集團表示，由於物業開發項目的融資需求增加以支持業務增長，導致銀行及其他借款增加。根據界面新聞統計，方直集團主要通過包括銀行貸款、信託融資及其他融資籌集資金。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集團銀行及其他借款總額的加權平均實際利率分別達11.2%、11.5%及11.1%。而根據中指院數據，今年前10月，房企融資總額的平均利率為5.61%。方直集團的融資成本遠高於行業均值。這在其招股書中也能看出端倪，方直集團坦誠，募集資金主要是“用於為支付我們近期收購或預期將於未來收購的三幅地塊”“用於償還一部分已用於我們項目開發用途的現有銀行及信託融資貸款”“用於一般業務運營及營運資金”。由此看來，高額的負債與短缺的資金，才是方直集團亟需上市的真正原因。弔詭的是，就在方直集團再度衝刺IPO的關鍵時刻，CEO許珂卻臨陣缺席。在方直集團最新版的招股書中，高管名單上已找不到許珂的名字。公開資料顯示，許珂畢業於北京大學，是一名資深地產人，先後任職於萬科、陽光城、泰禾、禹洲地產，2021年3月，許珂出任廣東方直集團總裁，上任不到8個月，他就離開了方直。上市還在路上，總裁就跑了。資金鍊緊張的方直集團，再度衝刺IPO的結果愈發成謎。