房地產“至暗時刻”已過，貝殼何以穿越週期？_風聞

2021年北京的第一場雪，來的比往常都要更早一些，但比寒冷天氣更冷的則是曾經紅火的樓市。

在“房住不炒”的定位下，全國各地房地產調控政策依然趨緊，房地產的熱度已經明顯降温。尤其是今年三季度，市場銷售端進一步降温，中國房地產企業TOP100企業9月的銷售額下降明顯。

短期而言，房地產行業降温明顯，但從長期而言，整個房地產市場依然處於向好的趨勢中，尤其是10月份央行的表態，預示着市場至暗時刻可能已經過去，房地產信貸政策或已觸底轉向。

在央行第三季度金融統計數據新聞發佈會上，金融市場司司長強調，央行房地產金融工作將長期遵循中央關於房地產調控的戰略和方針，堅持“房住不炒”總基調。

同時會上對房貸供需關係、房企“三線四檔”融資管理規則、境外房企美元債價格下跌等內容做出正面解答，再次對市場傳遞出穩定信號。

整體來看，房地產行業正面臨一場價值重塑，從過去“炒房子”轉移至“住房子”上。這場重塑也導致消費者的需求發生改變，客户服務的價值將會越來越大。

在這樣的背景下，貝殼發佈了一份看起來“不那麼亮眼”的三季報。

從數據看，第三季度貝殼總成交額和營收均發生同比下滑，並沒有擺脱行業低迷所帶來的影響，但從公佈後市場情緒看，投資者依然對於貝殼的前景較為樂觀。

除房地產行業“至暗時刻”已經過去外，市場看多貝殼背後，到底是出於怎樣的原因呢？

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市場趨緊更能凸顯稀缺價值

現階段，中國房地產市場正在經歷一次“降速換擋”，在穩地價、穩房價、穩預期，以及“房住不炒”、住有所居的政策指引下，市場整體呈現出弱勢走勢。

但市場趨緊的情況下，往往更能凸顯出貝殼這樣優質稀缺公司的價值

據貝殼研究院數據，第三季度全國二手房市場GTV同比下降41.6%；據國家統計局數據，三季度全國新房商品房市場GTV同比下降14.1%。

市場下行，貝殼首當其衝受到衝擊，但具備一定韌性。 前三季度，貝殼業績依然延續良好的增長勢頭。具體來看，今年1-9月貝殼營收達630億元，同比增長31.7%，調整後淨利潤為22.5億元。

GTV方面，前三季度貝殼總GTV達3.12萬億元，同比增長31.2%。其中，存量房業務GTV為1.70萬億元，同比增長25.7%，新房業務GTV達1.25萬億元，同比增長37.0%，新興及其他業務GTV為1656億元，同比增長50.5%。

進一步聚焦第三季度，雖然貝殼存量房交易GTV有所下滑，但跌幅明顯弱於市場整體跌幅。二手房交易GTV同比下降36.8%，新房交易GTV更是僅下降2.5%。

貝殼業績的成功離不開一直以來的戰略專注。

過去幾個季度，貝殼始終致力於內部經紀人的分崗治理。截止目前，貝殼已經完成3.1萬家門店的改造，覆蓋人數超30萬，一二手經紀人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。經紀人總數51.5萬人，其中活躍經紀人接近47萬人。

恰恰是基於良好的合作分工，使得經紀人的業務專注力大幅提升，專業能力也得到了顯著增強。只有專業才能帶來高質量的服務，在房地產下行週期中，拼的就是各家經紀人的專業度。

除專注度提升外，貝殼還在不斷擴大平台覆蓋規模，第三季度，平台連接門店數環比提升2%至53946家，只有約1.7%的門店由於市場原因選擇關店。第三季度加入平台ACN網絡的門店有29%來自公司的新房銷售外渠“房江湖”，這一比例在第二季度為22%。

總體而言，貝殼能夠在市場趨緊的情況下依然保持良好的增長其實並不意外，基於多年行業觀察進行的準確行業研判，幫助貝殼提早完成轉型，也讓他成為最適應行業變化的房地產產業鏈企業。

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穿越週期，貝殼發力

當房地產冬天來臨時，行業的內卷也往往伴隨而至，在房企週轉壓力倍增的情況下，貝殼作為居住行業服務商的價值就被大幅放大。

實際上，貝殼已經具備了穿越週期的能力，具體展現在新房業務和新興業務兩方面。

“三道紅線”之下，房地產企業流動性壓力倍增，如何快速大力度的去化庫存，就成為各房企重點考慮的問題。貝殼渠道滲透率在三季度實現觸底反彈，穿越週期能力進一步體現。

一直以來，貝殼都在堅持嚴格的項目准入標準和完善的風控體系，保證了回款的及時性和健康度。同時貝殼也在進一步優化新房生態治理，截至9月底，對開發商的“五不承諾”覆蓋66城100%開發商，累計11191個項目。

正是得益於在流程上的嚴管控，貝殼新房業務第三季度取得GTV 4101億元，僅同比下滑2.5%，遠低於行業14.1%的降幅。

相較6月份，貝殼9月合作銷售新房項目數提升13%，並且實現全市場100%的目標新房樓盤的覆蓋。表層之下，貝殼已經建立了全國最大的新房項目不利因素數據庫，能夠及時的向消費者提供真實有用的房源內容。

新興業務方面，貝殼通過自營和併購雙重方式，強力佈局房地產下游家裝產業鏈。三季度，貝殼自營業務被窩家裝在北京竣工1127單，環比提升35%。擬併購的標的公司聖都家裝也在1-9月實現累計合同收入同比增長超過35%。

基於被窩家裝的成功，貝殼已經實現了對服務者和對消費者賦能的雙向突破。尤其在服務者端，被窩家裝打造的行業首個全服務者職業學習基地，聚焦為設計師、工程師、工長、工人等多類別服務者搭建專業培訓體系，為家裝產業鏈輸出專業人才。

此外，貝殼還搭建了Home SaaS 系統，進一步實現對於施工過程的標準化、模塊化，讓一個不那麼透明的裝修流程變得更加清晰透明，可評估，可操控。通過打通產業上下游，貝殼實現了人工與材料的全面調度。

從這些佈局不難看出，貝殼並不甘於僅服務房產交易，而是希望通過對於產業鏈上下游的覆蓋，全面實現穿越下行週期的進擊。

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黎明將至，市場信心正在恢復

目前，房地產行業正處於最悲觀的日子，但黑夜已經到了，黎明還會遠嗎？

中國房地產的黎明將不再是過渡“金融化”所堆積的火爆，而是以剛需為依託“住”的本源。從本質而言，中國房地產不會消失，每一個人也都需要一個住的地方，這就意味着當房地產停止“野蠻生長”，消費者住的需求必將被激發。

未來的中國房地產業，將經歷由生產型導向轉向消費型導向的進程中，房產經紀的價值將不在僅僅是促成交易，而是堅持以人為中心的人文關懷，全面滿足居住需求，讓消費者更加省心、放心、暖心。

作為最早摸清未來房地產發展主線的企業，貝殼以此進行了眾多新興業務的佈局。從“找房大平台”升級為“讓居住更美好”，這也許是貝殼在時代劇變下所給出的答案。

在貝殼的電話會議中，貝殼董事長兼CEO彭永東對貝殼做出了清晰的定位：“如果説過去五年是房地產大開發的黃金時代，那麼未來五年將會是品質服務的美好時代。短期的波動和長期的大潮疊加湧來，我們排除外界噪音，向內歸因，為成為服務中國3億家庭的新居住服務商的願景而持續努力。”

雖然房地產行業的“黃金期”已經消逝，但並不意味人們住房的需求消失了。當下貝殼的問題並非業績不行，而是被房地產預期所累。但隨着房產税這個靴子落地，住的需求遲早會被激發。

服務化、專業化、科技化，這將是貝殼未來發展的三個核心方向。以“品質正循環、經紀人主權、平凡人的協作、技術驅動、中性市場觀、信用與尊嚴、社區友好”的視角看待未來，更堅定地聚焦於服務者、科技、品質服務。

對於服務這件“小事”，彭永東曾坦言：“服務是一種藝術，新居住時代的服務者，不僅在藉助數字科技不斷提供着更專業的服務，他們也將情感注入了服務的整個流程。”

在貝殼發佈三季報後，摩根大通將貝殼的評級從中性上調至增持，目標價從21美元上調至30美元。摩根大通分析師Alex Yao認為，中國整體房地產市場將從明年初企穩，預計公司淨虧損會在2021年第四季度收窄，貝殼模式的有效性和管理層的執行力，能確保其實現GTV的長期增長，具有良好的長期增長前景。

摩根大通的觀點只不過是市場的縮影，除此之外，中銀國際、巴克萊、中信證券都紛紛密切關注着貝殼的發展。從中不難看出，市場情緒正在得到恢復，真實的價值終將凸顯。