面對“難而正確的調整”，優等生有哪三重準備？_風聞

文 / 六金

出品 / 節點財經

“困境，是優質企業篩查器，他們雖然要受點苦，但是總能找到新出路。”這句話可以送給新居住服務商貝殼（NYSE:BEKE）。

不久前，貝殼發佈了其2021年第三季度業績，今年第三季度，面對着限購、限貸、限售、限價、限拍、限降、限融、限付等調控政策，和近期開發商流動性危機等一系列因素，貝殼的營收達181億元（人民幣，下同），同比下降11.9%，優於市場預期，經調整後淨虧損為8.88億元。

在市場“速凍”的大環境下，貝殼找房發佈超預期的財報後，再次獲摩根大通力挺，股價也在發佈財報後的幾個交易日中連連上漲超25%。

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市場進行“難而正確的調整”

優等生怎麼辦？

客觀地講，貝殼在今年前三季度所處的市場大環境不甚樂觀，貝殼董事長兼CEO彭永東形容現在市場正在進行“難而正確的調整”。

但是在這場度過寒冬的調整中，我們還是看到了貝殼身上的韌性。從財報可以看出，貝殼第三季度存量房總交易額（GTV）同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，但跌幅小於市場水平（根據貝殼研究院數據，全國二手房市場GTV同比下降41.6%）；新房交易GTV同比下降2.5%（根據國家統計局數據，三季度全國新房商品房市場GTV同比下降14.1%），明顯低於市場跌幅；而且在大環境都説“金九銀十”消失的9月份，貝殼合作銷售的新房項目數得到了逆勢提升，相較6月份提高了13%。有投資者比喻這就像考試時題目太難，全班的分數都下降，但優等生總是能在市場下行期下降的更慢些。

由於二手房交易仍具備韌性、新房交易出現部分好轉，所以中信證券依然預計貝殼的GTV總量和營收在今年的不利環境下能保持增長。

對於貝殼來説，冬天不可能一直存在，因為所有商業邏輯基底都在於能不能滿足某種需求，或者市場上有沒有相對更低成本的替代品。市場寒冬、政策風險、地產行業壓力是客觀存在的，但現階段沒有什麼形式能對貝殼形成替代，所以觀察優等生的過冬儲備，也是觀察它未來價值的一面鏡子。

對於貝殼來説，最重要的依然是科技儲備。2021年第三季度貝殼的研發費用為人民幣10.43億元，去年同期則為7.89億元，在市場下行中，貝殼還是堅持加大科技投入，2021前三季度的累計投入，已經超過去年全年。

節點財經瞭解到，前三季度貝殼的“樓盤字典”已經實現了全市場100%的目標新房樓盤覆蓋，還創建了全國最大的新房項目不利因素數據庫，未來在新房上可以為消費者提供真實且有用的新房內容和訊息。

在AI的投入和應用上，貝殼也能在居住領域的應用上覆蓋線上瀏覽、購房諮詢、家裝等許多場景，延伸至居住的整個生命週期，購房者和“住”有關的需求在貝殼可以得到一站式的滿足。

其次，是技能儲備。我國的居住服務業是一個超30萬億的市場規模，由於線下物理空間具有複雜性、實時性等屬性，居住空間的數字化建設速度和人員技能培養的速度，其實遠遠滯後於消費者對美好居住需求的升級速度，提升服務技能，是居住服務商為下一個週期必須儲備的“糧草”。

所以三季度貝殼服務推出了“小貝二手訓練場”，其中小貝助手可以利用各種AI技術把人員需要的知識、技能、素養具象化，提供一房（盤）一策的學習資料，還有智能教練模擬通關練習、實時反饋評估及線上復刻服務場景等測試。期內共有超過12萬經紀人蔘與了小貝二手訓練場培訓，有效訓練場次超過124萬場，讓經紀人在市場調整期也能“靜下來”，標準化、體系化、智能化地提升技能。

最後，是人員儲備。對於企業來説，一切問題都是人的問題，而在前三季度的下行週期，貝殼也開始對連接的經紀人落地一系列措施，例如支持優秀的店東和經紀人互相支持、經紀人分崗等。目前貝殼已完成超過3.1萬家門店的經紀人分崗，覆蓋人數超30萬，一二手經紀人合作比例也由上季度14.4%提升至29.6%。分工帶來了專注，也推動了作業效率和經紀人競爭力的提升。同時，也有更多同行選擇加入貝殼“抱團取暖”，更多中介品牌加入貝殼。第三季度，貝殼找房連接的門店數環比增加約1000家，跨品牌、跨店、跨業務經紀人合作；新老經紀人的合作；職能與業務團隊合作等才是共度行業寒冬的正確姿勢。

對於貝殼來説，只要是正確的事，市場一定會在未來的某個節點，匹配上正確的價值。在這份虧損的三季報發佈後，除了摩根大通以外，野村、巴克萊等國際知名投行反而對貝殼長期價值給予了充分的肯定，從他們調高的目標價中，也看到了他們對貝殼正確價值的期待；國內知名私募景林資產也在在第三季度增持貝殼找房，目前已進入其前十大重倉股中。

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貝殼的新興業務

看點幾何？

在中金公司對於貝殼的研報中，除了認為貝殼的業績韌性優於預期，還聚焦在了貝殼的新興業務——被窩家裝。被窩家裝三季度在北京竣工1127單，環比提升35%。

這部分業務對於貝殼來説，如果能像當年經紀業務一樣做大做強，確實是一個市場速凍時期的壓力分散點，因為在中國大居住領域內，裝修是少數萬億級行業之一，其子行業中除設計外每個細分行業都在千億級規模以上。

隨着我國城鎮化的推進和國民消費水平的提高，商品房交易呈逐年增長態勢，家裝也成為新居住行業的流量入口。中國建築裝飾協會住宅裝飾裝修和部品產業分會數據顯示，2020年家裝企業整體營收逆勢增長12.87%，裝修面積增長21.86%，平均客單值約18.31萬元，全年完成工程總產值達到2.4萬億元。

貝殼進軍家裝市場，有三點“天然”優勢：

其一，貝殼本身就是家裝的上游，在客户買房子時服務客户，更知道客户想要什麼；而且貝殼擬收購的聖都家裝，已經在1月至9月實現累計合同收入同比增長超過35%。今年4月，市場調研機構歐睿國際還發布過一份報告顯示，聖都家裝的銷售額已在家裝整裝這一細分賽道中處於首位。加之今年一季度，貝殼又打造了BIM系統，這套系統實現了裝修設計環節全面數字化，包括系統自動輸出圖紙、報價以及數據化物料清單，VR能力也得到了增強。

其二，在產業結構上，家裝行業需要一個“領頭兵”。中國家裝行業的現狀是“大行業，小企業”，據中國建築裝飾協會統計數據顯示，2020年中國建築裝修行業企業數量為10.6萬家。雖然有這麼多企業，但是家裝企業集中度極低，所以行業水平參差不齊，龍頭企業營收均未過50億元，市佔率都低於1%，關鍵是用户體驗還存在較大提升空間。貝殼這種有實力的角色進入，用產業互聯網的“重”做一次家裝。

其三，在中國居住服務市場裏，家裝其實與曾被數字化改造的存量房交易市場較為相似，人們多會詬病“水很深”。所以貝殼有必要在服務力上，像當年規範地產界一樣，在家裝屆打個樣。

節點財經瞭解到，面向客户，被窩家裝已經發布了“十心實意”安心服務承諾，從費用、質量、工期、服務等維度進行品質升級和規範化服務，將行業的服務質量和價格構成逐漸透明化；而面向服務人員，被窩家裝打造的行業首個全服務者職業學習基地——精工學堂在已經在9月正式“開學”，當月即有394位家裝行業服務者參與培訓，未來將像經紀人培訓一樣，成體系的為家裝產業鏈持續輸出專業人才。

覆盤貝殼過往幾年的業務佈局，其實它早已從以交易為中心轉向以服務為中心，從點擴展到上下產業鏈，所以在居住服務領域的新藍海——家裝中，貝殼還可以拓展居住行業的更大想象餘地。

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穿越週期

貝殼準備好了嗎？

在貝殼此次的電話溝通會中，“週期”二字經常被提到，其實房地產一直被稱為“週期之母”，所以穿越週期是房企上下游必須要面對的。

對於貝殼來説，穿越週期需要底氣和勇氣，其中底氣在貝殼的擁有專業的員工，在新房業務和二手房業務收縮之時也能保證曾經的供應；勇氣來源於對新業務的拓展有足夠的市場空間。

對於貝殼來説，穿越週期還需要行業的“煙火氣”。

短期來看，住房交易市場下行，的確是缺乏“煙火氣”。但是中國的人口基數龐大，大家對房子總體需求量不變，即使換手率有一些下降，大基數基礎上住房交易市場空間仍然巨大，長期還是會不斷釋放積極信號，多數金融和房地產從業人士也表示謹慎樂觀。貝殼第三季度的月活也維持在4600萬以上，依然坐擁着曾經高價值用户羣體，證明購房的需求還在，只是大家都在觀望。

貝殼的CFO徐濤也在業績電話會上表示，政策對市場的影響仍在持續，但邊際幅度在減輕，預計Q4的政策調控頻次會顯著低於Q3，信貸投放節奏也會逐步穩定。

就在貝殼財報發佈後，多地連續發佈放寬限貸信號，房地產整體金融壓力正在明顯緩解，房地產股票和債券均出現大範圍上漲，所以有市場聲音認為，22年一季度，或將是GTV觸底之時。

其實以歐美日等發達市場的經驗對標中國房地產市場，其交易還是與大眾生活幸福度息息相關，所以政策不會一“擊”到底，政策只是希望房價和市場都能穩定，這也是這次調整“難而正確”的原因。

由此，節點財經想到老左在2019年冬天那場以《一條又緩又長的雪道》為題的演講：

“這個行業所有快的事情都在變慢，所有慢事情的價值都變得越來越大，這個又長又緩的雪道可以讓我們跑很長很長時間。”

對於貝殼來説，以前快的市場節奏開始變慢，但不妨礙未來幾年都是品質服務為先的時代，當短期的波動和長期的大潮疊加湧來時，應該排除外界噪音、向內歸因——現在的貝殼仍然肩負着服務中國3億家庭的重任，而對於投資者的“長坡厚雪”，從來不僅僅是一句口號，在這條又緩又長的雪道上，貝殼仍然能為居住服務創造的價值。

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