改造由債務和投機驅動模式的初心並沒有改變的！房地產貸款政策，是微調還是重大轉向？_風聞

　11月10日，中國人民銀行單獨發佈了10月個人住房貸款統計數據。這一舉措利於向房地產市場注入信心。這是央行首次單獨發佈個人住房貸款數據。數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

　　11月10日，中國人民銀行單獨發佈了10月個人住房貸款統計數據。這一舉措利於向房地產市場注入信心。

　　這是央行首次單獨發佈個人住房貸款數據。數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

　　我認為，其作用有三：

一是表明房地產合理融資需求正在積極地被滿足，尤其是當月增加3481億元，這些增量數據還是很積極的；

二是表明個人住房貸款餘額數字金額巨大，在整個經濟之中舉足輕重，牽一髮動全身。也就是説，我們必須高度重視這一貸款風險，個人住房貸款餘額37.7萬億元，這是個天文數字；

三是不應該忽視這一貸款風險。值得關注的是，個人住房貸款在用途上，絕大部分形成了開發商的負債，若開發商無法按期交房，則可能會引起巨大動盪。特別令人擔憂的是，一些開發商嚴重依賴期房預售，即購房者為尚未竣工的期房預付房款，這種做法意味着開發商實際上是在向數以百萬計的家庭無息借款。開發商因此更容易繼續擴張，但如果它們倒下，購房者買的期房可能會變成爛尾樓。

　　中國的房地產面臨一些極端的現實問題。例如，易居（中國）研究顯示，中國100家最大的開發商9月份總銷售額較上年同期下降了36%。中國的房地產以及相關的產業，佔到中國整體GDP的30%。有人形象地比喻，房地產行業一打噴嚏，中國的整體經濟就會感冒。

　　中國十分重視房地產債務問題，採取了一系列旨在遏制過度借貸的舉措。值得關注的問題是，如何在不破壞房地產市場、不重創更多開發商，以及不讓中國經濟脱軌的情況下解決債務問題，正迅速成為中國多年來面臨的最大經濟挑戰之一。若處理不當，可能會在全球產生連鎖反應。

　　全球金融市場正在為可能出現的違約潮做準備。在國際債市籌過資的開發商中，約有五分之二企業的債券發出了警報信號。上週，ICE BofA亞洲企業美元債券指數中的59家中國開發商，有24家的債券收益率超過20%，這一水平表明違約風險很高。

　　中國房地產債務危機或衝擊美國及全球經濟。11月8日，美聯儲發出警告稱，中國房地產行業的債務危機有可能威脅到全球市場和美國經濟。中國房地產巨頭恒大集團突然深陷3050億美元的債務危機，這不僅引起中國國內金融市場的震撼，而且也造成全球金融市場的恐慌。

　　有媒體認為，恒大的債務危機並不是特例，至少有6家中國房地產企業最近幾個星期未能按期支付境外債券。美聯儲發佈報告稱：“鑑於中國的經濟和金融系統的規模，以及其與世界各地廣泛的貿易聯繫，中國的金融壓力可能會因風險情緒的惡化導致全球金融市場的緊張，對全球經濟增長構成威脅並影響美國。”

　　從目前的情況看，中國僅僅是貸款政策的微調，但絕不是政策的轉向——改造由債務和投機驅動模式的初心並沒有改變的跡象。也就是説，其中的“三條紅線”政策，仍然沒有大幅調整及改變的必要與可能。

　　必須指出，由於各方對利弊共識的達成，中國房地產積極的因素已經或正在凝聚，這是一個恢復市場信心的開端。僅僅需要信心來解決的問題，已經不是難題，人們可以騰挪出更多的精力，來解決實力及規律層面的事情了。但實力及規律可不是一蹴而就的。

　11月10日，中國人民銀行單獨發佈了10月個人住房貸款統計數據。這一舉措利於向房地產市場注入信心。這是央行首次單獨發佈個人住房貸款數據。數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

　　11月10日，中國人民銀行單獨發佈了10月個人住房貸款統計數據。這一舉措利於向房地產市場注入信心。

　　這是央行首次單獨發佈個人住房貸款數據。數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

　　我認為，其作用有三：一是表明房地產合理融資需求正在積極地被滿足，尤其是當月增加3481億元，這些增量數據還是很積極的；二是表明個人住房貸款餘額數字金額巨大，在整個經濟之中舉足輕重，牽一髮動全身。也就是説，我們必須高度重視這一貸款風險，個人住房貸款餘額37.7萬億元，這是個天文數字；三是不應該忽視這一貸款風險。值得關注的是，個人住房貸款在用途上，絕大部分形成了開發商的負債，若開發商無法按期交房，則可能會引起巨大動盪。特別令人擔憂的是，一些開發商嚴重依賴期房預售，即購房者為尚未竣工的期房預付房款，這種做法意味着開發商實際上是在向數以百萬計的家庭無息借款。開發商因此更容易繼續擴張，但如果它們倒下，購房者買的期房可能會變成爛尾樓。

　　中國的房地產面臨一些極端的現實問題。例如，易居（中國）研究顯示，中國100家最大的開發商9月份總銷售額較上年同期下降了36%。中國的房地產以及相關的產業，佔到中國整體GDP的30%。有人形象地比喻，房地產行業一打噴嚏，中國的整體經濟就會感冒。

　　中國十分重視房地產債務問題，採取了一系列旨在遏制過度借貸的舉措。值得關注的問題是，如何在不破壞房地產市場、不重創更多開發商，以及不讓中國經濟脱軌的情況下解決債務問題，正迅速成為中國多年來面臨的最大經濟挑戰之一。若處理不當，可能會在全球產生連鎖反應。

　　全球金融市場正在為可能出現的違約潮做準備。在國際債市籌過資的開發商中，約有五分之二企業的債券發出了警報信號。上週，ICE BofA亞洲企業美元債券指數中的59家中國開發商，有24家的債券收益率超過20%，這一水平表明違約風險很高。

　　中國房地產債務危機或衝擊美國及全球經濟。11月8日，美聯儲發出警告稱，中國房地產行業的債務危機有可能威脅到全球市場和美國經濟。中國房地產巨頭恒大集團突然深陷3050億美元的債務危機，這不僅引起中國國內金融市場的震撼，而且也造成全球金融市場的恐慌。

　　有媒體認為，恒大的債務危機並不是特例，至少有6家中國房地產企業最近幾個星期未能按期支付境外債券。美聯儲發佈報告稱：“鑑於中國的經濟和金融系統的規模，以及其與世界各地廣泛的貿易聯繫，中國的金融壓力可能會因風險情緒的惡化導致全球金融市場的緊張，對全球經濟增長構成威脅並影響美國。”

　　從目前的情況看，中國僅僅是貸款政策的微調，但絕不是政策的轉向——改造由債務和投機驅動模式的初心並沒有改變的跡象。也就是説，其中的“三條紅線”政策，仍然沒有大幅調整及改變的必要與可能。

　　必須指出，由於各方對利弊共識的達成，中國房地產積極的因素已經或正在凝聚，這是一個恢復市場信心的開端。僅僅需要信心來解決的問題，已經不是難題，人們可以騰挪出更多的精力，來解決實力及規律層面的事情了。但實力及規律可不是一蹴而就的。

王衍行