宰你沒商量！寥寥數語躍然紙上！開發商減配，精裝房進入丐版時代_風聞

這波由上游原材料價格上漲引發的漲價潮涉及全屋定製、瓷磚、防水塗料、照明等多個領域。大幅增加的裝修成本同樣也給開發商在精裝修層面帶來壓力，限價和市場低迷雙重夾擊下，開發商面臨着一場成本與利潤的保衞戰。

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導讀

**壹  ||**家居行業的漲價潮直接帶來精裝修成本的上漲，而這將可能直接導致精裝修失去其作為房企利潤調節器的功能。

**貳  ||**陳昭認為，漲價是市場行為，既然合同已經做好約定，本應由供應商自己承擔，但現在，實際後果還是需要由甲方，也就是開發商承擔。

**叁  ||**一些企業選擇暫時扛下漲價壓力，一些則開始將價格壓力向下遊轉移。

房地產行業步入“至暗時刻”以來，規劃設計、園林、投融資、客研、銷售等產業鏈上的每一環都在經歷考驗，從依靠土地紅利和金融槓桿紅利“肆意生長”，轉為向管理、產品要效益是整個行業的必然選擇，這意味着整個產業鏈都需要隨着形勢的變化，對業務作出相應的裁剪與調整。

就此，經濟觀察報推出《地產鏈》，第一篇——精裝房。

河南一家房企的成本負責人陳昭最近正忙着和供應商們價格“談判”。“天天談得焦頭爛額，又很難出一個結果。”他告訴經濟觀察網，潔具、櫥櫃、地板、門窗等供應商都提出了調價需求，幾乎是全線要求漲價。

雖然陳昭和大部分供應商簽訂的都是定價合同，這意味着在合同期滿前，供應商需要按照合同約定價格履約。但這次，如果開發商不同意漲價的話，供應商寧願承擔5%的違約金，也要單方面解約。而精裝修的進程將直接影響到交房。

“家居企業漲價也實屬無奈。”一家裝修公司負責人韓磊告訴經濟觀察網，今年開始，鐵礦石、鋼材、有色金屬等原材料輪番漲價，多地限電限產政策也對家居企業生產造成不小影響。陶瓷、玻璃、照明器材等家居建材就沒有不漲價的。“如果以一般散客自己進行整屋裝修來看，原本10萬塊錢的裝修，現在可能要花至少15萬元才能完成”。

這波由上游原材料價格上漲引發的漲價潮涉及全屋定製、瓷磚、防水塗料、照明等多個領域。大幅增加的裝修成本同樣也給開發商在精裝修層面帶來壓力，限價和市場低迷雙重夾擊下，開發商面臨着一場成本與利潤的保衞戰。

“利潤調節器”面臨失效

家居行業的漲價潮直接帶來精裝修成本的上漲，而這將可能直接導致精裝修失去其作為房企利潤調節器的功能。

韓磊曾經在一家房企做過多年的成本管理，他告訴經濟觀察網，在限價的情況下，精裝房能給房企帶來一定的利潤空間，因為毛坯房相比精裝房，成本非常透明。而精裝修則可以為企業賺取一些差價。

精裝修材料和主體建材的採購非常不同，鋼筋水泥幾乎不用定價，都有市場價，沒有什麼溢價空間。而“裝修水很深”，韓磊感嘆，連最基礎的家裝施工都有高、低標準的區別，地板、木門這些家居產品，一兩倍的差價非常常見。“地板從20元-2000元/平方米都有。”

他表示，開發商集中採購要比小業主自己買便宜得多，相當於團購。開發商實際1500元/平方米的裝修標準，裝出來差不多有散客2500元-3000元/平方米裝出來的水平，這也為房企打開了利潤差的空間。

實際上，很少房企的裝修成本能達到1500元，大部分企業的實際裝修成本可能每平方米不到1000塊錢，“800元-1200元/平方米是主流。”韓磊説，“對外宣傳3000元的精裝修標準，實際在1500元左右，等於還能賺1500元。而如果是毛坯房，比周邊的競品貴1500元很可能是賣不出去的。”

另一方面，精裝修還能幫助企業減少土地增值税的繳納。韓磊舉例，尤其是房企在過去地價比較便宜時拿的地，如果做毛坯房而且售價較高的話，相應的土地增值税就會非常高。為了隱藏這一塊的利潤，很多開發商就會搞個豪裝，號稱裝標在5000元-8000元/平方米，通過裝修吃掉一塊淨利潤，實際上是避免一部分土地增值税的繳納。

“降配”保成本

供應商和裝修總包在提出漲價需求時，陳昭所在的成本管理部門大部分時候會與之溝通談判，“比如裝修總包的漲價需求，該調的還是會調一下”。但陳昭仍然認為，漲價是市場行為，既然合同已經做好約定，本應由供應商自己承擔，但現在，實際後果還是需要由甲方，也就是開發商承擔。

開發商也有難處。陳昭説，市場信心普遍低迷，持幣觀望的情況越來越多。疊加疫情對售樓處到訪客流影響，“項目漲價賣是不可能的，甚至還面臨着降價打折。這種情況下，幾乎沒有開發商會去增加精裝修成本的”。

一家一線熱水器品牌華北區域相關負責人劉洋介紹，下半年以來，其所在區域有超過50%的項目都提出了熱水器減配的要求。他舉例，華北某項目一期開盤單價賣2萬多，現在二期開盤為了甩庫存，開始降價賣房。一期時，該項目選用的產品非常不錯，二期就要求減配，產品價格降低10%-15%是比較普遍的情況。

劉洋明顯地感受到，今年下半年開始，提出降配需求的房企越來越多。以前也有階段性的降配需求，但今年感覺尤為明顯。“開發商就直接説，我們採購不了你們這麼貴的產品，提供一個性價比高點的產品吧”。

除了降配，另一個方式是選擇更換品牌。韓磊介紹，開發企業在做精裝修時，品牌的選擇會配合營銷的需要。客户關注什麼我們就用什麼，客户如果關注馬桶、油煙機等是不是科勒、老闆的，那就按照裝標設定測定預算，從這兩個品牌中選出價格合適的。客户不關注的部分，則選擇非品牌的。“所以如果這個品牌漲價承受不起的話，就和營銷部門商量，換另一個也有知名度的品牌”。

陳昭表示，銷售合同如果已經明確了產品的品牌甚至規格型號和系列的，那就沒有辦法，如果沒有確定的，同檔次的可以再做挑選。“裝修可能會越來越差，但不會越來越貴。”韓磊認為。

還有一種選擇是，接受一些大品牌的漲價，把其他空間的材料再降個檔次，把總價協調下來。“這種方式並不難做到，因為中國建材產能嚴重過剩，在產能嚴重過剩的情況下，許多品牌並不會輕易漲價，只能將價格壓力在內部消化。”韓磊介紹，行業龍頭有漲價的底氣，而一些中小品牌並沒有漲價的能力。

價格壓力傳導

“不敢漲價。”一位專做櫥櫃、衣櫃的中小廠商就表示，本來今年銷量就不好，漲了怕銷量更差了。“我們原材料漲價已經超過30%了，因為備貨多，所以售價暫時沒有漲。”他説，等儲備的庫存用完就只能漲價了，我不能想象漲價後的銷量。

另一位小型傢俱廠商負責人也表示：“現在板材都是按批量漲價，每一批次的價格都不一樣，板材、膠水等幾乎是翻着倍漲。我們成品只敢微漲一點，保證工廠能夠繼續經營下去。”不調價意味着不賺錢，甚至做一單虧一單，而選擇漲價則可能導致銷量下降，“漲和不漲都可能死”。

一些企業選擇暫時扛下漲價壓力，一些則開始將價格壓力向下遊轉移。

9月24日，東鵬控股（003012.SZ）發佈公告稱，鑑於原材料、能源價格等成本上升等因素，公司對主營產品價格進行合理調整，10月1日將上調瓷磚銷售價格。3天后，歐派家居（603833.SH）也在投資者交流會上表示，由於原材料大宗商品等成本上升較快，公司對產品價格進行調價，並且會在規模化採購、生產等方面控制成本。

經濟觀察網注意到，僅在10月17日-26日10天內，就有南昌海螺水泥、上爵電器、華鵬陶瓷3家企業對旗下全系列產品價格進行上浮調整。

“東南西北商，門業看永康”，在被稱為“中國門都”的浙江永康，全市擁有近千家專業生產門的企業，早在十年前，永康門業年產值就超過了150億元，防盜門產量佔全國總量的70%。永康市分佈着防盜門、防火門、鋼木門、木門等各類門生產廠。這裏的多位從業者告訴經濟觀察網，自己所在的生產廠商都在今年進行了調價。

一家門廠業務人員熊齊清楚地記得，今年10月前，其所在門廠就調價了五次。“上半年1月、3月和5月，下半年6月和10月都進行了調價，漲價幅度加起來有15個點。”熊齊介紹，這相當於本來賣2000元的門，現在要賣2300元左右。一扇防盜門主要由鋼板、鎖具、拉手和油漆構成，這些材料幾乎都在漲價。所以公司售賣的防盜門價格也在不停地調整。

“門一般分甲、乙、丙、丁四個級別，檔次不同，價格也不同，普遍利潤在百分之十幾到二十之間。所以調價15%也就是保利潤。”熊齊稱，不調壓力太大了扛不住，我們這幾乎沒有廠不調的。

從今年三四月份開始，陸續有已經簽訂了合同的供應商向陳昭所在企業提出漲價需求。“九牧、友邦、三元等潔具企業都調整了價格，漲幅在20%以內。”陳昭介紹，有色金屬漲得最多，所以與之相關的窗户等產品價格漲幅達到了30%-40%，銅製電纜線路等，漲幅還要高。 

除了漲價，供應商們還對貨款賬期和支付方式都提出了新訴求。陳昭説，現在的貨款支付，幾乎只接受現金這一種形式，而原來，則可以通過四大行獲得授信額度或是商票等形式支付，“現在幾乎沒有任何餘地了”。

另一方面，貨款的支付也向更前端延伸了，陳昭説，之前支付給供應商原材料款時，賬期大概在半年左右。像戰略合作商通常是沒有預付款的，一批貨到了後才會給付上一批的款。

而現在，供應商們不僅都要求到貨即付當批的錢，付款額度也從70%提升至85%左右。陳昭表示，付款比例和付款方式的調整其實也是對價格的調整，這也使得開發企業的現金流壓力更大了。

在陳昭看來，支付賬期和支付方式的變化，除了原材料上漲造成的利潤壓力，也是一些供應商對整個市場的悲觀預期在付款層面上的反映。

除了供應商，裝修總包們也提出了調價要求。

“廣佛區域的其他項目公司的施工單位都陸陸續續提出了調價需求。”某房企華南分公司副總經理表示，雖然他的裝修總包暫時沒提出漲價需求，但“估計也快頂不住了”，一些鋁合金、消防和打樁單位都已經提出了調價申請。

 經濟觀察報