樓市打響“信譽保衞戰”,房企靠什麼率先突圍?_風聞
财经无忌-财经无忌官方账号-独特视角记录时代冷暖2021-11-20 15:07
文 | 無鏽缽
地產行業正在努力衝出“至暗時刻”。
疫情、宏觀調控、市場降温曾經讓這一行業一度蒙上一層厚重的陰影,今年下半年,接踵而至的美元債違約事件,又在一定程度上挫傷了行業的融資環境。
可預期的寒冬裏,“安全”正在日益成為各家房企關注的核心。
步入10月以來,不少房企都已着手墊厚現金流,準備過冬。
這之中,包括融創在內的一眾頭部房企,更是早早開始了對企業安全壁壘的加固。
在融資線路重重受阻,銷售回款杯水車薪的當下,出售優質項目、股權等資產已經成了房企維持現金流安全的標配。
行業範圍內,作為房企優質資產的物業公司,就從昔日的“非賣品”滑落為如今“清倉甩賣”的對象,恒大物業和奧園健康被合生創展挑挑揀揀,藍光嘉寶、銀河物業、富力物業和花樣年的核心資產則是出售給了碧桂園。
據不完全統計,今年前10個月,物業管理行業已經有63宗併購案,交易金額大約315億元。
即使衣帽光鮮的萬科,也在拿下陽光城物業資產後,計劃將旗下的物業公司拆分上市,用以改善企業的財務結構。
同樣重視流動性安全的還有融創,繼此前出售貝殼股權和賣出地產項目和多元化資產之後,11月14日晚,融創中國(01918.HK)公告稱,擬以每股15.18港元配售3.35億股;融創服務(01516.HK)以每股14.75港元配售1.58億股股份,兩項配股款項所得,一半講用於運營資金,另一半則用於償還貸款。
行業龍頭的動向,無形中傳遞了一種態度,潛在的困境,需要企業全力應對。
而走出風雪,低谷之中的行業和房企前景又將如何。我們不妨藉助對下面三個問題的思考,一窺究竟:
1.房企接連回流資金的考量是什麼?
2.地產行業是否值得市場的期待?
3.“信譽保衞戰”,勝出的關鍵是什麼?
穩定市場,房企迴流資金背後的戰略考量
宏觀來看,這場樓市的風雪來的雖然突然,但卻並非毫無預警。
早在今年中期的業績投資人會議上,融創中國主席孫宏斌就曾向市場喊話:“我們需要安全,需要為自己留出比較安全的邊界。”
遺憾的是,這一觀點還沒有引起市場足夠的重視,截至目前,許多積極迴流資金,保障安全的房企,反而承受了來自市場的“誤解”,甚至由此衍生出了“流動性困境”諸多不切實際的猜測。
事實上,只要梳理公開的數據就能發現,地產行業,尤其是頭部房企的的現金流狀況,並沒有一些圍觀者想象的那麼“悲觀”。
隨着2020年下半年以來,隨着“三條紅線”等政策的出台,房地產行業調控持續加碼,房企對經營活動產生的現金流的重視程度正在不斷提升。
9月19日,克而瑞研究中心發佈的房企償債能力報告就顯示,監測的80家重點上市房企房企通過調整優化,有約六成的房企淨負債率實現了下降。其中,通過調整優化,2021上半年末有33家房企居綠檔,較於2020年末增加3家。
從80家重點房企2021年中期的財務情況來看,其現金短債比的算數平均值為1.7,中位數為1.55;淨負債率的算數平均值為80.42%,中位數為72.54%。
這意味着,上述的頭部房企,絕大部分都具備紮實的債務清償實力,所謂的“流動性困境”一説,完全是子虛烏有。
以此次公開配售的融創中國為例,截至2021年6月底,融創中國賬上現金及現金等價物為1010.99億元,一年內到期的短期債務為909.62億元,現金完全能夠覆蓋短期債務。
圖源:融創中國中報
瑞銀近期一份研究報告分析,即便是35%償權人要求融創立即償還債務,融創在沒有新融資渠道下,亦有能力支付。
由此可見,融創中國目前財務狀況良好,營運資金充裕且具有一定的抗風險能力。同樣的情況也反應在其他主動回籠資金,高築安全意識的企業身上。
那麼,促使上述房企近期頻繁迴流資金的考量是什麼?
答案或許要從以下三個方面解讀。
其一,今年下半年,房企美元債違約事件頻發,受此影響,投資者對於地產行業的熱情有所降低,房企選擇在這一階段回籠資金,有助於企業進一步優化自身債務結構,並對潛在的融資風險“未雨綢繆”。一旦環境發生變化,上述房企不至於落入被動境地。
其二,房企們選擇在“安全區”牢築城牆,也有助於市場整體回覆平穩,併為當前“暴雷”頻發的投資環境注入一針“鎮靜劑”。
其三,根據克而瑞的調研,第四季度房企整體的銷售或將繼續承壓,房企們選擇在行業整體的“低潮期”扎穩馬步,修煉內功,也有助於其應對將來的業務增長。
迴歸客觀,地產行業依然值得期待
關於中國的房地產行業,長期以來一直籠罩於“兩極分化”的評價之中。
具體表現為“高槓杆、高週轉”時代,房企對於未來前景的盲目樂觀,和如今宏觀調控時代,各方的盲目悲觀。
正如黃奇帆在《分析與思考》一書中所指出的那樣,中國房地產業在過去20年裏的高歌猛進,離不開“城市化”這一關鍵推手,但這並不意味着,離開城市化率的增長,房企的未來就將是一片晦暗。
截至目前,中國一線城市城鎮化率90%,二線城市75%,三線65%,四線52%,綜合平均為60%左右,按照發達國家的地產開發經驗,低於60%屬於增量開發為主,60-80%屬於開發和持有經營並重階段。
這意味着,未來的一段時間內,房地產行業都將處於一個**“增量開發與持有經營並重”**的市場之中。
相較於過去,這種粗放時代的結束,並不意味着行業機遇的消失,反而意味着產業新紀元和新機遇的來臨。
究其根本,經歷一系列市場政策的收緊背後,地產行業的市場並未消失,隨着內循環時代的到來,和居民收入生活水平的提高,4億中產對於高品質住宅的需求反而在不斷升高。
與此同時,地產行業“強者恆強”的格局也沒有發生根本性的改變。
時代需要一個更加健康的樓市,而健康的樓市,也需要一個健康的金融氛圍。
這或許也是為什麼,國慶前的一週內,央行兩次會議提到房地產,且罕見地提出維護房地產市場健康發展,維護住房消費者合法權益的“兩維護”;
10月中旬召開的三季度金融數據發佈會上,央行還進一步釋放維穩信號,稱個別大型房企風險暴露產生的系列連鎖反應是短期市場應激反應,風險整體可控,已指導主要銀行保持房地產信貸平穩有序投放。
金融端壓力的逐步改善,固然是一個喜訊,但未來,地產行業要想真正走出困境,關鍵還在於企業自身對“風險”的把控。
這也是近階段,各大房企紛紛優化資本結構,增強市場信心的緣由所在。
此前不久舉行的“2021年業務交流會”上,萬科集團主席鬱亮就多次提及要“珍惜錢”、“賺小錢”,熬過行業陣痛期,以迎接未來的春天。
11月16日,萬科更是在內部下發一份《“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”的倡議》,提出要轉變黃金時代的慣性思維方式,將經營理念貫穿始終,對不產生價值的動作和開支做減法,花小錢辦大事等一系列要求。
10月以來,包括禹洲、德信、融信、金輝、中梁在內的一眾企業也先後披露美元債回購計劃,以穩定市場情緒。
房企一片“自我優化”、“瘦身過冬”的浪潮之中,融創的表現同樣可圈可點。
從9月上旬,提前終止與萬達酒店的管理協議,到10月底公告的賣貝殼部分股權,再到上週將商管公司出售予融創服務,加上本次融資及股東借款,短短半個月裏,融創可謂是動作頻頻,不斷強化現金流安全度。
可以説,宏觀範圍內,一場房地產行業的“信譽保衞戰”已經打響。
而在這場沒有硝煙的戰爭中,諸如融創這樣,未發生違約負面事件的頭部房企,快速優化債務結構,積極保證現金流安全的“優質戰力”,無疑是提振市場信心的關鍵。
“馬拉松”開啓,房企需要關鍵“配送員”
關於房企的融資現狀,正如貝殼研究院高級分析師潘浩所説的那樣:
“金融機構對企業融資的支持多少,體現的是對行業和企業的信心,只有提振了投資人的信心後,房企的融資環境才能得到實質性改善。”
截至目前,融創的表現已經收穫了市場的認可。
在地產行業評級普遍下滑的今天,惠譽出現近期少有的正面評級反饋,將融創中國的發行人評級展望從“正面”調整為“穩定”,並確認其長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級及其未償優先票據評級為“BB”。
可以説,這場關於房地產企業的“信譽保衞戰”中,融創已經率先做出了垂範。
而在那之外,相較於其他房企,細究融創贏得市場信心的關鍵,除了一直以來債務端的優良表現,身為企業管理者的孫宏斌也貢獻頗多。
此前,這位融創中國董事會主席就曾一再強調“現金流”的重要性,並表示過去自己因現金流失敗過,知道把公司安全放在首位。
面對政策調控的指向,身為企業管理者的他,就在戰略上要求土儲端嚴控拿地總量,力求達成高標準拿地。
此次,面對公司配股融資對小股東帶來的損失,孫宏斌本人又自掏腰包,以無息貸款的形式借給融創4.5億美元,摺合人民幣近29億元,以此補充公司現金流。
無外乎社交媒體上,不少人褒獎他“有責任,有擔當”。
同樣慷慨解囊,自掏腰包為企業“輸血”的,還有來自富力、當代置業的多位高管。
今年9月,富力地產執行董事李思廉及大股東張力,宣佈為企業提供約80億港元股東資金,同時將富力物業賣給碧桂園服務,全力挽救富力。
10月份,當代置業董事會主席、執行董事兼控股股東張雷和總裁兼執行董事張鵬,則向集團提供約8億元的股東貸款。
不論這幾億美元能夠起到什麼樣的效果,“孫宏斌們”藉助這一舉動,都首先表明了同企業“共克時艱,休慼與共”的態度,宏觀來看,這一舉措所釋放的積極情緒,也將為投資者帶來更大的信心。
非常時期,信心比金子更寶貴,這是歷經市場動盪不變的真理。
如果把房地產行業比作一場關於耐力和節奏的“馬拉松”,那麼管理者之於企業,更像是一個負責領跑的“配速員”,不僅時刻同企業共前行,還在不斷憑藉自己的步伐,調整企業前行的速度與軌跡。
從這個角度來説,上述企業家管理者們的堅定態度與勇氣擔當,共同匯聚於即將到來的這個冬天,為動輒減持成風的房地產業,帶來了一股繼續奔跑下去的信念與希望。
多麼艱難的時刻,也總會過去。而對於孫宏斌來説,關於融創和地產行業能夠跑出這段“至暗時刻”,並奔向更廣闊的未來這件事,他也一直信心滿滿:
“出現問題的企業,在更早的時候都能看到。我就知道我們沒有問題”。