樓市打響“信譽保衞戰”，房企靠什麼率先突圍？_風聞

文 | 無鏽缽

地產行業正在努力衝出“至暗時刻”。

疫情、宏觀調控、市場降温曾經讓這一行業一度蒙上一層厚重的陰影，今年下半年，接踵而至的美元債違約事件，又在一定程度上挫傷了行業的融資環境。

可預期的寒冬裏，“安全”正在日益成為各家房企關注的核心。

步入10月以來，不少房企都已着手墊厚現金流，準備過冬。

這之中，包括融創在內的一眾頭部房企，更是早早開始了對企業安全壁壘的加固。

在融資線路重重受阻，銷售回款杯水車薪的當下，出售優質項目、股權等資產已經成了房企維持現金流安全的標配。

行業範圍內，作為房企優質資產的物業公司，就從昔日的“非賣品”滑落為如今“清倉甩賣”的對象，恒大物業和奧園健康被合生創展挑挑揀揀，藍光嘉寶、銀河物業、富力物業和花樣年的核心資產則是出售給了碧桂園。

據不完全統計，今年前10個月，物業管理行業已經有63宗併購案，交易金額大約315億元。

即使衣帽光鮮的萬科，也在拿下陽光城物業資產後，計劃將旗下的物業公司拆分上市，用以改善企業的財務結構。

同樣重視流動性安全的還有融創，繼此前出售貝殼股權和賣出地產項目和多元化資產之後，11月14日晚，融創中國（01918.HK）公告稱，擬以每股15.18港元配售3.35億股；融創服務（01516.HK）以每股14.75港元配售1.58億股股份，兩項配股款項所得，一半講用於運營資金，另一半則用於償還貸款。

行業龍頭的動向，無形中傳遞了一種態度，潛在的困境，需要企業全力應對。

而走出風雪，低谷之中的行業和房企前景又將如何。我們不妨藉助對下面三個問題的思考，一窺究竟：

1.房企接連回流資金的考量是什麼？

2.地產行業是否值得市場的期待？

3.“信譽保衞戰”，勝出的關鍵是什麼？

穩定市場，房企迴流資金背後的戰略考量

宏觀來看，這場樓市的風雪來的雖然突然，但卻並非毫無預警。

早在今年中期的業績投資人會議上，融創中國主席孫宏斌就曾向市場喊話：“我們需要安全，需要為自己留出比較安全的邊界。”

遺憾的是，這一觀點還沒有引起市場足夠的重視，截至目前，許多積極迴流資金，保障安全的房企，反而承受了來自市場的“誤解”，甚至由此衍生出了“流動性困境”諸多不切實際的猜測。

事實上，只要梳理公開的數據就能發現，地產行業，尤其是頭部房企的的現金流狀況，並沒有一些圍觀者想象的那麼“悲觀”。

隨着2020年下半年以來，隨着“三條紅線”等政策的出台，房地產行業調控持續加碼，房企對經營活動產生的現金流的重視程度正在不斷提升。

9月19日，克而瑞研究中心發佈的房企償債能力報告就顯示，監測的80家重點上市房企房企通過調整優化，有約六成的房企淨負債率實現了下降。其中，通過調整優化，2021上半年末有33家房企居綠檔，較於2020年末增加3家。

從80家重點房企2021年中期的財務情況來看，其現金短債比的算數平均值為1.7，中位數為1.55；淨負債率的算數平均值為80.42%，中位數為72.54%。

這意味着，上述的頭部房企，絕大部分都具備紮實的債務清償實力，所謂的“流動性困境”一説，完全是子虛烏有。

以此次公開配售的融創中國為例，截至2021年6月底，融創中國賬上現金及現金等價物為1010.99億元，一年內到期的短期債務為909.62億元，現金完全能夠覆蓋短期債務。

圖源：融創中國中報

瑞銀近期一份研究報告分析，即便是35%償權人要求融創立即償還債務，融創在沒有新融資渠道下，亦有能力支付。

由此可見，融創中國目前財務狀況良好，營運資金充裕且具有一定的抗風險能力。同樣的情況也反應在其他主動回籠資金，高築安全意識的企業身上。

那麼，促使上述房企近期頻繁迴流資金的考量是什麼？

答案或許要從以下三個方面解讀。

其一，今年下半年，房企美元債違約事件頻發，受此影響，投資者對於地產行業的熱情有所降低，房企選擇在這一階段回籠資金，有助於企業進一步優化自身債務結構，並對潛在的融資風險“未雨綢繆”。一旦環境發生變化，上述房企不至於落入被動境地。

其二，房企們選擇在“安全區”牢築城牆，也有助於市場整體回覆平穩，併為當前“暴雷”頻發的投資環境注入一針“鎮靜劑”。

其三，根據克而瑞的調研，第四季度房企整體的銷售或將繼續承壓，房企們選擇在行業整體的“低潮期”扎穩馬步，修煉內功，也有助於其應對將來的業務增長。

迴歸客觀，地產行業依然值得期待

關於中國的房地產行業，長期以來一直籠罩於“兩極分化”的評價之中。

具體表現為“高槓杆、高週轉”時代，房企對於未來前景的盲目樂觀，和如今宏觀調控時代，各方的盲目悲觀。

正如黃奇帆在《分析與思考》一書中所指出的那樣，中國房地產業在過去20年裏的高歌猛進，離不開“城市化”這一關鍵推手，但這並不意味着，離開城市化率的增長，房企的未來就將是一片晦暗。

截至目前，中國一線城市城鎮化率90%，二線城市75%，三線65%，四線52%，綜合平均為60%左右，按照發達國家的地產開發經驗，低於60%屬於增量開發為主，60-80%屬於開發和持有經營並重階段。

這意味着，未來的一段時間內，房地產行業都將處於一個**“增量開發與持有經營並重”**的市場之中。

相較於過去，這種粗放時代的結束，並不意味着行業機遇的消失，反而意味着產業新紀元和新機遇的來臨。

究其根本，經歷一系列市場政策的收緊背後，地產行業的市場並未消失，隨着內循環時代的到來，和居民收入生活水平的提高，4億中產對於高品質住宅的需求反而在不斷升高。

與此同時，地產行業“強者恆強”的格局也沒有發生根本性的改變。

時代需要一個更加健康的樓市，而健康的樓市，也需要一個健康的金融氛圍。

這或許也是為什麼，國慶前的一週內，央行兩次會議提到房地產，且罕見地提出維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益的“兩維護”；

10月中旬召開的三季度金融數據發佈會上，央行還進一步釋放維穩信號，稱個別大型房企風險暴露產生的系列連鎖反應是短期市場應激反應，風險整體可控，已指導主要銀行保持房地產信貸平穩有序投放。

金融端壓力的逐步改善，固然是一個喜訊，但未來，地產行業要想真正走出困境，關鍵還在於企業自身對“風險”的把控。

這也是近階段，各大房企紛紛優化資本結構，增強市場信心的緣由所在。

此前不久舉行的“2021年業務交流會”上，萬科集團主席鬱亮就多次提及要“珍惜錢”、“賺小錢”，熬過行業陣痛期，以迎接未來的春天。

11月16日，萬科更是在內部下發一份《“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”的倡議》，提出要轉變黃金時代的慣性思維方式，將經營理念貫穿始終，對不產生價值的動作和開支做減法，花小錢辦大事等一系列要求。

10月以來，包括禹洲、德信、融信、金輝、中梁在內的一眾企業也先後披露美元債回購計劃，以穩定市場情緒。

房企一片“自我優化”、“瘦身過冬”的浪潮之中，融創的表現同樣可圈可點。

從9月上旬，提前終止與萬達酒店的管理協議，到10月底公告的賣貝殼部分股權，再到上週將商管公司出售予融創服務，加上本次融資及股東借款，短短半個月裏，融創可謂是動作頻頻，不斷強化現金流安全度。

可以説，宏觀範圍內，一場房地產行業的“信譽保衞戰”已經打響。

而在這場沒有硝煙的戰爭中，諸如融創這樣，未發生違約負面事件的頭部房企，快速優化債務結構，積極保證現金流安全的“優質戰力”，無疑是提振市場信心的關鍵。

“馬拉松”開啓，房企需要關鍵“配送員”

關於房企的融資現狀，正如貝殼研究院高級分析師潘浩所説的那樣：

“金融機構對企業融資的支持多少，體現的是對行業和企業的信心，只有提振了投資人的信心後，房企的融資環境才能得到實質性改善。”

截至目前，融創的表現已經收穫了市場的認可。

在地產行業評級普遍下滑的今天，惠譽出現近期少有的正面評級反饋，將融創中國的發行人評級展望從“正面”調整為“穩定”，並確認其長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級及其未償優先票據評級為“BB”。

可以説，這場關於房地產企業的“信譽保衞戰”中，融創已經率先做出了垂範。

而在那之外，相較於其他房企，細究融創贏得市場信心的關鍵，除了一直以來債務端的優良表現，身為企業管理者的孫宏斌也貢獻頗多。

此前，這位融創中國董事會主席就曾一再強調“現金流”的重要性，並表示過去自己因現金流失敗過，知道把公司安全放在首位。

面對政策調控的指向，身為企業管理者的他，就在戰略上要求土儲端嚴控拿地總量，力求達成高標準拿地。

此次，面對公司配股融資對小股東帶來的損失，孫宏斌本人又自掏腰包，以無息貸款的形式借給融創4.5億美元，摺合人民幣近29億元，以此補充公司現金流。

無外乎社交媒體上，不少人褒獎他“有責任，有擔當”。

同樣慷慨解囊，自掏腰包為企業“輸血”的，還有來自富力、當代置業的多位高管。

今年9月，富力地產執行董事李思廉及大股東張力，宣佈為企業提供約80億港元股東資金，同時將富力物業賣給碧桂園服務，全力挽救富力。

10月份，當代置業董事會主席、執行董事兼控股股東張雷和總裁兼執行董事張鵬，則向集團提供約8億元的股東貸款。

不論這幾億美元能夠起到什麼樣的效果，“孫宏斌們”藉助這一舉動，都首先表明了同企業“共克時艱，休慼與共”的態度，宏觀來看，這一舉措所釋放的積極情緒，也將為投資者帶來更大的信心。

非常時期，信心比金子更寶貴，這是歷經市場動盪不變的真理。

如果把房地產行業比作一場關於耐力和節奏的“馬拉松”，那麼管理者之於企業，更像是一個負責領跑的“配速員”，不僅時刻同企業共前行，還在不斷憑藉自己的步伐，調整企業前行的速度與軌跡。

從這個角度來説，上述企業家管理者們的堅定態度與勇氣擔當，共同匯聚於即將到來的這個冬天，為動輒減持成風的房地產業，帶來了一股繼續奔跑下去的信念與希望。

多麼艱難的時刻，也總會過去。而對於孫宏斌來説，關於融創和地產行業能夠跑出這段“至暗時刻”，並奔向更廣闊的未來這件事，他也一直信心滿滿：

“出現問題的企業，在更早的時候都能看到。我就知道我們沒有問題”。