大象轉身, 綠地轉做“土木人”的秘密_風聞

 從暴利時代到薄利時代，對於現在的地產公司，想辦法活下去比什麼都重要。

中國的房地產業，有三個大佬，被圈裏人戲稱為“三大瘋子”。

他們分別是恒大許家印、萬達王健林、綠地張玉良。

三人之中，張玉良無疑是最為低調的那個，除了國資背景外，並沒有給人像王健林、許家印二人那般，時常語出驚人的深刻印象，“勤”、“儉”、“謙”，是張玉良的標籤。

但論及瘋狂，張玉良不會輸給任何人。這個現年65歲高齡的上海綠地集團董事長，仍然是地產界的拼命三郎，時常會上演45小時連軸工作的舉措。

這種瘋狂，也進而延續到了綠地集團身上。常人提及綠地集團，先入為主的觀念，一定是那個瘋狂蓋摩天大樓的房企。

從總高450米的南京綠地廣場，到636米的武漢綠地中心（後改為475米），目前的世界十大高樓近一半來自綠地。以至坊間賦予綠地集團一個響亮的稱號——“摩天大樓專業户”。

除了瘋狂蓋高樓，張玉良也從不會錯過自己能做的任何事情。比如發展金融、做汽車服務、開酒店，甚至是挖煤、建地鐵。

但近期，張玉良的瘋狂，在地產寒冬中，掀起了一場始料未及的風暴。

11月12日，綠地控股集團股份有限公司發佈公告稱，公司所屬行業類別已由“房地產業”變更為“土木工程建築業”。 

 

翻閲綠地的財報，歸因躍然紙上。2020年，公司經審計的營業總收入為4561億元，基建產業營業收入為2334億元，佔比51.19%；而在2021年上半年，公司營業總收入為2829億元，基建產業營業收入為1574億元，佔比55.65%。

正是鑑於公司基建產業的收入佔比已超過50%，根據《上市公司行業分類指引（2012 年修訂）》，綠地集團所屬行業類別已由“房地產業”變更為“土木工程建築業”。

曾經表示要分拆基建業務上市的上海綠地控股集團，選擇改頭換面並徹底加入後者。這是張玉良迄今為止，最為瘋狂的一場表演。

二十年養象，六年轉身

養成一頭大象，需要多長的時間？張玉良給出了答案：20年。

1992年綠地成立，當時還是一家由上海農委和上海建委共同注資2000萬成立的綠化公司。此後，綠地抓住了時代的機遇，建設大型保障社區、商辦超高層、空港高鐵商務區、確立能源為第二支柱產業、控股城商行並開始佈局金融產業鏈。

2012年，對張玉良和他的綠地來説，無疑是具有里程碑意義的一年。

綠地集團成為了繼萬科、保利之後，第三家銷售破千億的房企，並在7月份入選《財富》2012世界500強榜單，締造出中國房地產企業史無前例的一刻。

2015年借殼上市時，綠地的開盤價達到25.10元，市值邁過3000億門檻，超過萬科和新鴻基，成為全球最大的房企。

彼時，人們看到的，是張玉良和他的綠地集團在房地產行業中的輝煌。

無論是全球最大房企的頭銜，還是各大一線省市高樓迭起的盛景，均在告訴外界，這是一家專心深耕房地產事業的超級巨擘。

但撥去層層迷霧，我們還可以看到一條試圖發展基建事業的航線。

2004年，綠地僅花費5400萬元，便購得上海寶鋼集團旗下寶鋼建設60%的股份，而真正有價值的部分，是公司拿到了土木建築行業中的7個國家一級資質。

在此後綠地集團諸多房地產項目的延展線中，時常可以看到寶鋼在基礎設施工程項目中的身影，這段鮮為人知的經歷，算是綠地在建築工程領域的小試牛刀。

2015年，綠地提出了“一主三大”的戰略，“三大”之一即為大基建，綠地“土木人”的身份正式亮相於公眾的視野。

自此，公司開啓了併購省級建工企業之路，利用國企混改的方式，綠地陸續將貴州建工（12億）、江蘇建工（9.63億）、西安建工（10.7億）、天津建工（14.8億）、河南工程局（8億）、廣西建工（35.76億）、上海水利工程集團（未公開）等納入麾下。

但張玉良的真實目的不止於此，公司通過收購地方建工企業，成功建立起與地方政府根深蒂固的合作關係，這對無論是地產還是基建，各項業務拓展的作用舉足輕重。

2018年，綠地正式成立“綠地基建”，2019年改為“綠地大基建集團有限公司”。

2020年4月，綠地控股全新組建了綠地大基建集團，具有國家認定的建築施工總承包特級資質7項，市政公用工程施工總承包特級資質2項，建築施工總承包一級資質18項，市政公用工程施工總承包一級資質16項。

此時的綠地控股已不可同日而語，“綠地大基建”成為國內第八大基建企業，而位於前列的，是中建、中鐵、中鐵建、中交，這類中字頭的巨無霸央企。

用一句話形容此時的綠地集團最為恰當不過——佈局東西南北中、覆蓋投融建造管。

從2015年推出大基建戰略至今，大象徹底轉身，張玉良用了6年。

迫不得已還是順勢而為？

中國有句老話，禍兮福所依，福兮禍所伏，意思是福與禍之間可以相互依存，互相轉化。

這像極了綠地集團的地產業務和基建業務，兩者之間福禍共存。

大象轉身這6年的時間中，有幾個非常重要的時間節點，分別是2015年、2019年和2020年。

在2015年綠地集團上市之際，公司貴為世界第一大房企。而這一年，具有極為特殊的歷史背景，被視為中國全面深化改革的關鍵年。

對中國房地產的改革進程而言，同樣是舉足輕重的一頁。

大潮湧動，風生水起，幾個關鍵詞成為了彼時地產行業的熱門標籤：地產金融、互聯網+、服務，它們衝擊着傳統的房地產行業，併為發展中的開發商提供了多元化的融資渠道。

當然，這也幫助綠地集團開闢出了一個全新的市場。藉此東風，張玉良上演了一場豪賭，綠地上市即開始改革。

除了老本行房地產業務，公司同樣不遺餘力地在大基建、零售、汽車、金融等多個板塊，企圖利用多元化發展，進一步鞏固自己的市場地位。

這無疑會引來市場對綠地的種種質疑，“公司剛當上地產龍頭，後面有萬科、恒大緊追不捨，暫且立足未穩，就想着吃着碗裏瞧着鍋裏的。”綠地的腳步，在市場分析師的眼裏，似乎邁得有些過大。

但事實證明，張玉良還是賭對了，公司在多元化業務的發展上大獲成功，營業收入、淨利潤等核心指標均呈大步增長的趨勢，而公司也連續多年成為世界500強的企業。

但是，綠地的精力終究有限，賴以生存的房地產板塊逐漸掉下隊來，排名從榜單首位掉落至10名左右。

與此同時，公司還一度陷入現金流斷裂的傳聞，不僅多個工程、地產項目出現欠薪罷工的驚天醜聞，甚至原本計劃成為中國第一高樓的武漢綠地中心，也間接因此從636米降為475米，深受其害。

一邊是連續多年世界500強的金字標籤，一邊卻不得不面對多個項目暴雷停工的尷尬，綠地的多元化發展之路，可謂福禍共存。

當時間來到了2019年，綠地集團的負債，和眾多頭部房企相同，“順利”破萬億。中國的房地產市場雖有一系列調控政策陸續出台，但市場仍然散發着餘温，大多房企依舊在進行着無序的擴張。

而綠地做到了維持現狀，並沒有在業務上進行大刀闊斧的調整。

通過綠地2018、2019年的報表可知，房地產業務和基建業務均沒有達到佔比超過50%的業績，雖然兩年間房地產營業收入佔比略高於基建營業收入，但實則相差無幾。

這一切，似乎盡在張玉良的掌控之中，地產業務和基建業務就像天秤的兩端，一端稍加用力，天秤的平衡將隨之傾斜。

這種穩定的態勢，隨着2020年“三道紅線”的降臨，悄然生變。

2020年，綠地剔除預收款後的資產負債率84.1%；淨負債率為139.2%；現金短債比為0.97。三道紅線均踩，處於“紅檔”企業。

即便是在2021年11月1日，第二道紅線（淨負債率指標）轉綠後，綠地仍無法擺脱第三道紅線的約束，這大大阻礙了公司的融資通道。

一年後，隨着2020年報、2021半年報的數據變化，基建營業收入佔比連續超過50%，綠地正式完成了從房地產業到土木工程業的轉身。

這也意味着，評級機構需要用建築行業的標準對公司進行重新評估，綠地巧妙的擺脱了政策對房企融資的約束，也間接改善了自己信用評估的預期。

可以預見的是，在精明的張玉良背後，無數的政商圈投融界大佬早已看破紅塵，做好部分公司業務包裝重組的準備。當項目穿上土木建築工程的馬甲，綠地集團原本步履蹣跚的體內，曲線輸血的戲碼將多次上演。

這一切，在未曾帶上的緊箍咒的中國土木建築業面前，合理又合規。

事實上，綠地的基建業務中房地產依舊佔到了大多數。

截至2021年6月30日，公司大基建板塊在建項目總金額為10479億元，其中房屋建設業務7605億元，佔比73%；基建工程2366億元，佔比23%。

誠然，基建業務中的房地產項目，和傳統的房開項目存在本質的不同，但背後的旁門左道，足夠引起人們的無限遐想。

他山之石能否攻玉？

地產存量時代，房企轉型迫在眉睫，綠地集團無疑是其中轉型最為徹底的那個。

隨着大基建之路漸入佳境，市場上有一種聲音認為，土木工程建築業是房地產商的下一個落腳點，綠地為其他房企做出了成功轉型的示範性樣本。

這一範本究竟能否被其他房企所借鑑？在筆者看來，希望渺茫。

結論歸因於兩點：張玉良的背景及基建業務的天然特性。

熟悉張玉良的人都知道，這個65歲的國企董事長，出身於上海公務員體制內，是維護政府關係的一把好手。

有人曾經這樣評價，“張玉良幾乎沒有性格，他與國企打交道是一個面孔，與政府打交道是一個面孔，與國際公司、民企打交道又是一個面孔。”為了企業，他幾乎可以做任何事情，能夠委曲求全。

“做政府想做的事情”幾乎在一時之間，成為了張玉良在各大公眾場合中的口頭禪。正因此，張玉良被外界譽為“新紅頂商人”。

而與政府保持密切合作，也成為了綠地的行事法則之一，公司做綠化、做保障房、做公建、做城市配套，與政府保持了高度同步。

當然，上海綠地集團本就隸屬於上海市國資委、上海市城投。這一特殊的身份，使得綠地在獲取市政工程的各路資源上，存在着天然的近親。

而在公司的體系中，我們也可以清楚的看到，綠地大基建集團旗下的各類子公司，與地方國企錯綜複雜、股權交織的背景關係。這種深厚的政府關係，也直接推動了綠地能夠深耕基建業務並依此成功轉型。

大型企業與政府之間密切的關係，往往是推動事件順利進展的秉要執本，間接解釋説明了綠地為何總能審時度勢，走走停停，在關鍵的時間節點上演懸崖勒馬的好戲。

這顯然是其他民營房企與綠地之間無法逾越的鴻溝。更何況，基建工程領域的天下，早已被超大型的央企巨擘牢牢佔據。

與此同時，基建工程自身所具備的項目特性，在私營房企面前，更是築起了一道無形的屏障。

基礎項目開發，主要包括軌道交通，機場，港口，橋樑，通訊，水利，房屋等，是一切企業、單位和居民生產經營工作和生活的共同的物質基礎，與房地產開發項目在操作流程、項目立項、規劃審批、方案設計、税收等方面截然不同。

正因此，相對單純的房地產開發業務，基建業務前期墊資大、項目回款週期長，收益甚微，會嚴重拖累房企的盈利狀況。

正所謂由儉入奢易、由奢入儉難，這點從綠地的財報中也可見一斑。

2018、2019、2020、2021半年報的數據指出，公司房地產業務的毛利率為27.01%、27.58%、26.39%、23.19%，而同期的基建業務毛利率為3.72%、4.31%、4.56%、5.06%，差距顯著。

本就資金面不健康的民營房企，倘若盲目的扎入基建工程，無異於從黑暗中，再次掉進無盡的深淵。

顯然，他山之石難以攻玉。

尾聲

亂世紛爭，地產的黃金時代已成過眼雲煙。

無論是恒大、華夏幸福、新力這類千億房產巨擘的接連倒塌，還是花樣年、當代置業此類“猥瑣發育”百強房企的改弦更張，讓市場已成驚弓之鳥。以至於佳兆業、陽光城這類拒絕躺平為之一搏的房企，也一瞬間置身於輿論效應的烏雲之中。

房企的運營邏輯驟變，當大錢變成小錢，快錢轉為慢錢，即使是諸如萬科這類具有國企背景頭部房企，也被迫再次高喊“節衣縮食”籌備過冬。

舊制度正向新世界逐漸變遷，對房企而言，收縮戰線、手握餘糧伺機而進，無疑是最為理性的選擇。

雖然近期連續數天股市地產板塊的報復性反彈，如期回應了雙十一前夜金融政策的進一步鬆動，但活下去的難題，依舊困擾着大多的地產開發商。

有人沉浸在過去不能自拔，有人早已未雨綢繆，改頭換面，決勝千里之外。