“百強上市房企”800億負債壓頂，大手筆拿地不惜高息發債_風聞

作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

近年來，力高集團豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲。但其存貨週轉能力卻在下滑，銷售規模未實現同步增長，同時高負債壓頂腳步沉重。

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高息發債

11月12日，由力高集團（01622.HK）發行的REDPRO 13 05/27/23報價51.975，下跌8.313%，收益率69.645%。

據公開資料，上述美元債是力高集團於2020年5月發行的優先票據，當前餘額1.5億美元，票息高達13%。

今年以來，力高集團分別於4月和7月連發兩隻高息美元債，合計募集資金8.85億美元，發行利率分別為8%和10.5%，背後反映出其較大的流動性壓力。

《小債看市》統計，目前力高集團存續5只美元債，存續規模11.16億美元，其中將有兩隻合計5.05億美元債將於一年內到期。

存續美元債情況

今年6月，鑑於有抵押債務增加，標普將力高集團現有高級無抵押債券的長期發行評級從“B”下調為“B-”，同時確認其長期發行人信用評級為“B”。

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財務槓桿高企

據官網介紹，力高集團創建於1992年，是一家以地產開發為主，集康養、商業、科技、物業、文旅、教育等多元化產業於一體的大型綜合企業集團。

2014年，力高集團在港交所主板上市，綜合實力多年位列中國地產TOP100。

力高集團官網

從股權結構看，力高集團的控股股東為環宇國際控股，持股比例為39.06%，公司實際控制人為黃若虹。

今年前10個月，力高集團實現合約銷售約為368.14億元，建築面積約420.60萬平方米。

據克而瑞數據，今年前9個月力高集團以200.8億操盤金額位居房企第84名；以223.9萬平方米操盤面積排第52位，屬於百強房企。

克而瑞數據

今年上半年，力高集團新獲取16幅土地，其累計土地儲備為2367萬平方米，主要位於一二線城市。

近年來，力高集團豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲。

2018年-2020年，力高集團土儲分別為1000萬平方米、1456萬平方米以及2340萬平方米，增速分別為104%、45.7%和60.7%。

而同期，力高集團銷售額分別為219.86億、274.12億以及409.75億元，增速均低於土儲增速。

值得注意的是，由於拿地耗費大量資金，2018和2020年力高集團經營性現金流淨額均為淨流出狀態，分別為-22.56億和-11.94億元。

經營性現金流情況

在業績方面，今年上半年力高集團實現營業收入91.3億元，同比增長約36.2%；實現歸母淨利潤約5.3億元，同比增長19.9%。

業績看似亮眼，但力高集團盈利能力下滑明顯。

2019年以來，力高集團毛利率和淨利率水平快速下滑，尤其是2020年其毛利率由34.34%下滑至22.59%，淨利率由18.04%下滑至11.59%。

毛利率水平

截至今年二季末，力高集團總資產為944.74億元，總負債796.3億元，淨資產148.44億元，資產負債率84.29%。

近年來，力高集團的財務槓桿水平明顯上升，其資產負債率連續三年大於80%，債務風險值得注意。

財務槓桿水平

在“三道紅線”方面，力高集團剔除預收款後的資產負債率為78.1%，淨負債率48.7%，非受限現金短債比為1.44，踩中一條紅線歸為黃檔。

《小債看市》分析債務結構發現，力高集團主要以流動負債為主，佔總負債的80%。

截至今年二季末，力高集團流動負債為630.61億元，其中一年內到期的短期債務合計85.93億元。

較於短債壓力，力高集團流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有112.95億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

另外，力高集團還有165.69億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計143.7億元。

整體來看，力高集團剛性債務有229.63億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為28.8%。

從融資渠道看，力高集團主要依賴於借款和發債，還通過股權以及信託等方式融資，融資渠道並不算多元。

在資產質量方面，近年來力高集團存貨規模上升較快，且存貨轉換週期不斷拉長，説明其在土地市場加速擴張時，銷售業績卻未實現同步增長。

總得來看，力高集團盈利能力下滑較快，經營性現金流持續淨流出；有息負債高企，財務槓桿水平維持高位；“三道紅線”踩中一條，再融資遇阻。

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大手筆拿地

1992年，閩商兄弟黃若虹、黃若青在泉州創辦力高集團，四年後其在泉州第一個房地產項目“瑞士花園”落地。

此後，以福建為大本營，力高集團業務不斷擴充。

2012年，力高集團總部從香港搬遷至深圳，佈局珠三角地區，兩年後於香港聯交所主板上市。

力高集團董事會主席黃若虹

上市後，力高集團規模增速較慢，2016年銷售才達到101.35億元，勉強邁入百億俱樂部。

2017年至2019年，力高集團銷售額分別為131.9億、219.86億和274億元，同比增速為30.2%、66.6%、24.7%，不及往期。

事實上，力高集團從未停止其對規模的訴求，其土儲由2017年末的489萬平方米增至2019年末的1460萬平方米。

不過，在土儲不斷增加的同時，力高集團的存貨週轉能力卻在下滑，銷售規模卻未實現同步增長。

2018年，力高集團進行品牌升級，在房地產主業之外，加快了多元業務拓展步伐。

力高集團以社區為入口，重點開拓社區商業、健康醫養、教育、科技、文化旅遊、物業6個產業板塊。

如今，力高集團負債總額一路攀升，財務槓桿高企，其不得不通過高息發債“借新還舊”來解決資金飢渴問題。

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