人大副校長劉元春：中國房地產新時代已經到來，短期穩定與中期改革必須並行推進_風聞

▲長春市生態大街附近的一處在建樓盤（無人機照片）。新華社記者 張楠 攝

如何堅持“房住不炒”，促進房地產市場平穩健康發展，是中國經濟發展中引人關注的話題。在中國宏觀經濟論壇（CMF）宏觀經濟熱點問題研討會（第37期）上，中國人民大學副校長劉元春提出，中國房地產的新時代已經到來。這個新時代超越了短期行政管控所帶來的短期波動，也超越了一般意義上人口變化和庫存週期變化所帶來的週期性波動。

一、中國房地產新時代已來，長期改革勢在必行，短期穩定需靠政府發力

首先要超越傳統的短週期和長週期的視角，一定要認識到中國房地產新時代已經到來。這個新時代超越了短期行政管控所帶來的短期波動，也超越了一般意義上人口變化和庫存週期變化所帶來的週期性波動。中國未來整個房地產的基礎運行機制基於以下三方面的原因將發生革命性的變化：

一是由於土地財政走到盡頭，城市土地的供應模式發生根本性的變化。過去基於中國土地的二元體系，構建了以地興市，以地興企，以土地作為槓桿快速工業化、城鎮化、金融化的模式，促進了中國經濟奇蹟的形成。但是目前這種模式已經走到了末端，它所產生的收益在下降、成本在急劇上升。中國要進入到高質量發展就必須糾正過去的這種內生推動體系，目前國家已經開始試點改革城市建設用地的形成機制和城市租賃房的土地供應機制。地方發展和地方競標賽的模式也將發生巨大變化。

二是國家出台了大量“房住不炒”的政策措施，特別是房地產税全面試點的推出宣告房地產的存量調整時代已經到來，房地產的金融屬性將收縮到有限的範圍。以土地為槓桿的金融擴張過程要發生拐點性變化，中國金融深化的邏輯將作出調整。

三是房地產供應模式將從過去20多年的“單一市場軌”轉向“市場-政府雙軌並行”。不僅穩房價、穩地價和穩預期的機制，同時房地產綁架短期宏觀經濟政策的模式也將發生改變。不僅中國人口增速、轉移性人口增速以及城鎮化速度的放緩將大大降低商品房的需求，存量調整以及政府給低收入人羣提供的保障性住房也將大大改變房地產商傳統盈利模式。這種體制的變化決定了中國房地產市場進入一個新的時期，這種新時期的轉換就決定了我們不能用傳統庫存週期或者庫茲涅茨週期，或者短期宏觀穩定的行政調控週期來解釋最近的房地產的變化。

其次，未來房地產大改革的序幕全面拉開，導致目前這一輪房地產的變化實際上是一種趨勢性變化，而不是短期波動。因此在這種趨勢性的變化中，就要把市場預期、企業行為、政府行為把握清楚。我們需要判斷政府管控能不能對市場主體的預期以及對於中長期改革程度產生根本性的影響，如果不行，在短期穩市場的舉措上就要有新思路，而不是在傳統思路上面打轉。

再次，目前支撐市場的力量不足以穩定當前整個宏觀經濟，因此需要通過政府軌進行發力。以前應對房地產市場的大調整都是政府軌通過各種政策來進行支撐，但政府軌的支撐力量以往都是用於去庫存，降成本等措施扶持房地產商穩定宏觀。而這種行政管控放鬆、政府扶持最後會導致一種惡性循環——越控制越漲價，房地產資產負債率以及房價朝着我們非既定的方向調整。其中最大的原因就是沒有走出過去的調控與高漲之間的相互作用的怪圈。因此這一輪我們完全可以拋棄這樣的一種調控模式。當前很重要的是政府軌的力量要糾正房地產市場自身在定價、在資源配置和自身企業發展上的一些不足，要行使看得見的手的功能。其中很重要的發力點就是新型城鎮化，要為城市廣大的中低收入階層提供經濟適用房、廉租房、共有產權房，同時在短期投資和中期消費上給予整個宏觀上的支持。因此，我們認為政府軌以及租賃市場在未來五年的構建是短期支撐房地產市場和宏觀穩定的重要力量，也是支持長效機制改革一個重要輔助手段。過去房地產長效機制的建設難以持續的改進，一大原因就是房地產在整個宏觀的支柱地位所帶來的影響太強烈。因此，房地產綁架宏觀經濟，從而綁架我們改革的模式一定要解套。

當然，近期房地產市場趨勢性回落已經形成，短期內難以進行扭轉，並且我們也不希望恢復到過去那種短期、週期性變動模式之中。當前我們要推行基礎性改革和短期穩定相併行的一種模式來推動經濟的高質量發展。

二、房地產業健康發展需要“三大類舉措並用”並保持中長期改革定力

我們一定要明確在房地產市場未來的中長期目標到底是什麼，一定要保持戰略定力，要在長效機制上破題。所以，我建議不僅僅是兩隻手都要動，並且還要有第三隻手。

一是中長期的改革和長效機制的變化要堅定不移地推進，不要因為暫時性的波動而立刻停止。二是在短期宏觀穩定、防止系統性風險上一定要加大力度。因為去槓桿本身就是一種風險行為，永遠比加槓桿所帶來的風險要強勁得多。因此，要把風險防範放在一個戰略高度，它和改革推進是並行的兩條線，但不意味着是捆綁的兩條線，千萬不能為了短期穩定來綁架改革進程。三是政府發揮短期穩定的作用要遵循供求規律，特別是短期和中長期的供求規律。政府的功能不是簡單地約束市場和放寬市場，而是政府在一系列具有公共品屬性的房地產上面有所作為，全力配合新型城鎮化，全力配合低收入階層的收入倍增計劃，給他們提供充裕的租賃服務和低端住房的供給。這樣能夠維持消費投資的穩定，促進和諧社會建設，同時彌補當前一些財政和相關項目滲透性比較差的缺陷。