人大學副校長劉元春：高度重視房地產新時代的趨勢性變化，堅持改和穩並行_風聞

一、房地產長效機制建設開始全面破題，充分認識房地產轉型帶來的衝擊

房地產税立法和試點的鋪開，標誌着一個新時代的到來，標誌着我們整個房地產長效機制建設開始全面破題。2015年已經提出了房地產長效機制的建設，國家已經充分認識到房地產傳統戰略在新常態下，應該做出系統性的調整。這種調整很重要的一點是中國的發展方式，面臨着全面轉型的挑戰，必須從過去要素密集型的發展模式、從出口投資的發展模式、從快速工業化和城市化的發展階段向高質量發展進行轉型。這種轉型過程中，以現代產業體系作為發展的基石，很重要的一點就是各種資源配置要回歸於實體經濟，金融要服務於實體經濟。在這個過程中，顯示出在一些戰略定位上存在的衝突，也就是金融深化載體主要依存於土地和房地產。整個地方政府驅動的動力也主要在於土地財政。

更為重要的一點，這幾大傳統的支點，使得中國資源配置的核心都往這些領域進行集聚，從而導致我們所擔憂的脱實向虛的現象持續發生。雖然經過了很多整頓，但事實上都是揚湯止沸，難以從根本上解決問題，難以從戰略上形成新型的資源配置的動力體系。所以，國家敏感地提出了房地產長效機制的建設，但這種長效機制建設需要一個痛苦而漫長的轉型。2015年到2020年是新常態發展方式向高質量發展進行轉型的鋪墊期。今年CMF中國宏觀經濟分析與預測報告（2021-2022）談到，在疫情的“掩護”下，中國的最大轉型體系悄悄地全面拉開序幕，進入到一個真正的加速期和陣痛期。這種轉型中，房地產與土地財政的轉型出現了幾大標誌性事件：

第一，城市土地制度的改革。農村集體建設用地在符合規劃的前提下，可以直接入市用於廉租房和公租房建設，省掉地方政府進行收儲的環節。第二，在新型城鎮化戰略中，對於城市新增住房不僅僅要用市場軌來進行配置，同時還要全面啓動政府軌，使政府軌的供給水平能夠達到20%左右。第三，對於不動產税收的徵管，使我們未來的税收體系和地方政府發展模式、激勵體系能夠做出一個很好的調整。這幾大標誌性事件會對中國宏觀經濟運行體系帶來巨大的衝擊，這種衝擊會體現在幾個方面。

第一，房地產將進入到存量調整時期。這一時期整個市場供給波動很大，存量調整和增量擴張之間的匹配在未來會實時發生一些衝突，從而使市場預計出現很多紊亂的現象。

第二，整個地方政府收入體系會發生變化，同時激勵體系也會發生變化。地方政府因地興企、因地興市的模式要逐步調整，地方政府的政績考核，特別是高質量發展的考核體系要有着根本的轉型，從而使得傳統分權模式下地方經濟增長的發動機會發生一些變異。

第三，土地增值空間會發生區域性變化和結構性變異，從而失去過去持續四十年的金融深化支點的效應，導致貨幣政策的傳導機制、金融資源的配置模式、金融深化的配置模式會產生一系列的變化。比如，目前房地產一系列新政出台，直接導致傳統信貸載體發生變異，很多銀行感受到難以通過非地產的方式來擴張信貸，從而使今年穩健的貨幣政策不穩健。

第四，對房地產本身金融功能的約束，直接帶來的是投資模式和消費模式的變化，對短期宏觀經濟分析帶來很大的衝擊。因此，新時代要求我們深入瞭解過渡時期中國宏觀經濟在短期調整和中長期增長模式上悄悄發生的變化，否則直接會導致前期所出現的一系列的震盪。未來房地產行業面臨的挑戰包括：首先，房地產開發投資企業如何進行經營模式的轉型？其次，地方政府如何適應土地轉型所帶來的挑戰？再次，金融深化失去了載體之後如何推進？最後，居民在財富管理中如何進入到存量時代和增量時代相併存的新管理模式？當然，我們也不能把房地產的這種變化過於誇大，認為某項政策出台就能夠解決所面臨的系統性問題。單獨一項政策是很難的，我們需要一個系統性的工程，需要較長時期的轉換。這個系統性工程如何進行匹配，在較長的過渡期如何駕馭，是下一步要研究的重點。

二、加大政府軌力度，堅持改和穩並行

第一，對於新時代到來所帶來的趨勢性變化要高度重視，不能簡單化，更不能認為這次的調控是重複過去十多年房地產調控的一種困局。

第二，在轉型的過程中，一是要保持戰略定力，二是要認識到在房地產去金融化的過程中，必然伴隨着去槓桿、去支點的短期作用。短期對沖舉措必須要加大，市場軌將在調整中發生趨勢性的變化，政府軌就必須加大力度。最近，短期政策的穩定不僅僅是一般的貨幣政策的適度穩健，更重要的在於要推進新型城鎮化，特別是為農民工和低收入階層提供廉價住房，將中國住房體系全面構建起來，穩定整個房地產投資、房地產消費，從而達到短期穩定的作用，並且為中期轉型做好短期政策支撐。這是更為重要的一個戰略，不是簡單地在穩與改之間進行權衡，而是改和穩都要並行。這種並行很重要的一點是要以新型城鎮化作為依託，以政府為農民工和低收入階層提供各種廉租住宅服務作為抓手，為短期轉型提供支撐。