妥善處置「釘子户」是推動都更計劃重要一環_風聞

　　行政會上週五完成討論《都市更新法律制度》法律草案，有關法案將送立法會審議。現時，須得百分百業權人同意才能拆建樓宇；《都市更新法律制度》法案建議，重建業權百分比為百分之六十至百分之八十五。行政會發言人、行政法務司司長張永春指出，法案以「舊樓重建」作主軸，針對性地解決本澳樓宇重建過程中面臨的困難及法律上的限制，同時兼顧多棟舊樓合並發展的情況，力求以務實的方式逐步推進落實都市更新的工作。而推進舊樓重建，大部分業權人的意向是展開所有重建工程的前提和基礎。因而法案建議，樓齡滿三十年但未滿四十年的舊樓，啓動強制參與重建程序的最低業權百分比為百分之八十五；樓齡滿四十年的舊樓，啓動強制參與重建的最低業權百分比為百分之八十；如果樓宇屬殘破或危害公共衞生及人身安全而被主管實體命令拆卸，須取得百分之六十的業權人同意。法案也建議，同意重建的業權人需以重建方案為基礎，以公證書的方式訂立重建協議，訂明重建費用的分攤及重建後獨立單位的分配方案，有關的協議須作物業登記。另外，業權人亦可按照法案的有關規定簽署委任合同，授權其他自然人或法人執行重建所需的各種行為。關於強制參與重建的必要仲裁，法案建議，在達到法定的重建業權百分比後，若透過其他方式或手段無法取得剩餘業權人的同意時，則透過必要仲裁程序強制他們參與重建。針對有關的仲裁裁決，可以向中級法院提起上訴，該訴訟程序具緊急性質。

　　此顯示，澳門特區的都市更生建設，將走出重要的一步。實際上，此前的「舊區重建」以至「工廈活化」計劃之所能「窒礙難行」，其中一個重要原因就是卡在業權比例問題上。就以「工廈活化」為例，只有整棟工廈都是由一個業主所持有的情況下，才能進行拆卸重建，也有兩個成功的例子。但由於現行法律規定，工廈改進必須是業權人、土地承批人或其受權人才能申請，並需獲百分之百的業主同意才能對工廈用途進行更改。因而成功實施「工廈活化」計劃的兩棟工廈，都是隻有一個業主，亦即整棟工廈都是同一家工廠。至於業權分散的工廈，沒有一棟成功活化。「舊區重建」也是遇到同樣的問題。

　　但無論是狹義上的「工廈活化」，還是廣義上的「舊區重建」以至「都市更生」，已經成為國際潮流，也是人類生活品質提高的需要，不能再等。除了是具有文物保護價值的舊建築物當然要保留，其實還要進行「修舊如舊」的維修，使之成為鬧市中的幽雅之處之外，類似「城中村」的殘舊區域，都應按照不同的情況進行重建，推動都市更生。否則，這些舊區不但嚴重地有礙城市的觀瞻，而且也嚴重地損害其居民的生活品質，甚至成為犯罪高地、城市治安的「毒瘤」。十月初疫情反覆時，其中有被七宗罪住在北區的一棟1舊樓，當工作人員前往將整棟樓宇的居民轉移到隔離觀察酒店時，赫然發現此地的環境衞生之惡劣，就令人震撼。因而這樣的「市區毒瘤」就非割除不可。

　　「都市更新」又稱都市再開發、都市改造、都市復興、舊區改造或市區重建，是指都市內因為早期欠缺都市計畫或是建築物日久失修，而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝計劃或工程。在許多發展歷史相當悠久的都市，都需要透過都市更新來解決原有市中心功能萎縮的問題。都市更新依其目的性可分為三大面向，分別為整建、重建與維護。若依此面向針對都市地區進行更新，則可以集中公私部門間有限資源進行有效率的更新。

　　「都市更生」的處理方式一般上有三種。其一是拆除重建，是指拆除原有建築物，重新建築，同時進行住户安置及改進區內公共設施，通常伴隨着土地使用性質或容積率的變更。其二是整建、整治、微更新，是指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，幷改進區內公共設施。其三是維護，是指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

　　都市進行「都市更新」後，會有以下的好處：其一是樓價升值。其二如是在商業區或觀光區，就可發展成景點，吸引遊客。其三是改善市容，例如更新後生活垃圾集中轉運，而不是再隨意棄置於街頭。其四是以新版的建築法規為依據，使用了更新的建築材料和工藝，因此建築的抗震能力與品質會更高。其五是改善街巷狹窄、停車困難情況。其六是改善居住環境，例如改造排水管網、新建公共服務配套設施。

　　當然，各地政府着眼的是市區重建後帶來都市貧民區的遷移、地價提高帶來物業税的增加、以及都市因為新建築活動帶來就業與經濟活動增加所衍生出來的經濟與政治效益。因而都以實施容積率獎勵、相關税負的減免（地價税、房屋税、土地增值税、契税）等優惠政策，來鼓勵都市更生建設。

　　然而，業權問題成為「都市更生」的最大障礙。當然，原因很複雜，除了是業權人移民海外而無法聯絡，及業權持有人過世後未能辦妥遺產分配等客觀原因之外，不排除也有「釘子户」「向天要價」，從而導致改建的成本劇增。也正因為如此，當年「工廈活化」的計劃提出後，一下子就提高了工廈單位的二手轉讓價或租金，也有不少文化工作單位「進駐」工廈。除了是因為無法負擔市區寫字樓的高昂租金，而遷往工廈的之外，其中也有的是要提前「卡位」，以尋求有利的補償。無論是新業主，還是租户，都有此「向天要價」的心理，因而就成為「釘子户」。

　　「釘子户」，是城市建設過程中的絆腳石。據《現代漢語詞典》的詮釋，「釘子户」是指由於某種原因在徵用的土地上不肯遷走的住户或單位，也泛指因賠償或置換出現爭議，拒絕配合某項工作而成為障礙的單位或個人。「釘子户」之所以成為釘子户，一般是認為拆遷補償太少，或者補償方案不合理，要從開發商那裏獲得相對於符合自己利益的條件。在整個舊區區域的拆卸重建中，只有有一家「釘子户」，就難以實行計劃，或是在重建中避開「釘子户」的建築物，因而就出現了「高架橋下的獨立舊屋」等畸形現象。當然，其「向天要價」的結果，卻是導致價值還不如當時的拆遷補償價，甚至因為該建築物四面受困無法出入而喪失使用價值，不值一文。

　　澳門特區政府在經過廣泛的公眾諮詢後擬就的《都市更新法律制度》法律草案，對「都市更生」中舊樓拆遷重建的同意權百分比放寬後，就不但可以妥善解決客觀原因的業權複雜問題，也可化解主官上的「釘子户」阻擾的問題，取得了最大的公約數。這是既堅持原則，又尊重民意的表現，實現了「科學決策」與「民意決策」的相結合。

　　此外，客觀環境也有利於「都市更生」計劃的順利開展推動。蘇嘉豪在台灣大學讀書時，就曾仿效林飛帆等人，積極參加當地的「釘子户維權」社運活動。因而倘其仍然是立法會議員，就必然會在立法會審議《都市更新法律制度》草案時，將會實踐其在台灣地區獲得的經驗予以阻擾，甚至是率眾「上街抗議」。現在，已經辦掉了這塊「大石」，因而相信《都市更新法律制度》將能順利獲得審議表決通過。