人口下降後，蓋了那麼多房子賣給誰？_風聞

看見了一個問題，將來等人口下降之後，我們蓋了這麼多的房子，這些房子怎麼辦？會不會沒人買而出現大規模空置的情況？今天就説説這個話題。

其實人口下降導致房子空出來的事情已經出現了，只是可能跟大家想的不一樣。

比如我小時候我們那邊的鄉鎮裏一個班還有二三十個人，但是我們那代人是中國最後一個嬰兒潮，之後出生人口越來越少。現在我們那邊鄉鎮學校已經撤銷了，剩下的個位數學生全部歸到了縣裏，鄉鎮的房子也一樣，年輕人都走了，只剩下老頭老太，70%的房子都在空着，也賣不掉。

如今經過幾十年的演變，現在老家那邊的趨勢是，如果考上大學，一般都去大城市，運氣好而且能力強的那些人就在一線城市紮根了；縣城的有錢人，會到省城或者省城周圍的稍微大一些城市買房定居；村裏的年輕人去縣城買房，如果適齡男性青年家裏沒錢讓他去城裏買房，他大概率娶不到媳婦。

這樣，人口實現了一波湧動，一線城市吸收了全國的人才，大城市吸收了小地方的有錢人，小地方吸收了村裏的年輕人。

所以這些年年輕人在減少，但是一線大城市人口還在增多，各省的省會可能也在增多，但是到了縣城一級，有的縣城變人口變多了了，有的縣城人口減少了，但是村裏基本不可避免人口減少了，甚至不少村裏徹底沒人了。

大家看出來了吧，人口資源整體是從下往上流動的。

同理，還有很多枯竭的資源城市，比如鶴崗，我查了下，國家認證過的資源枯竭城市就有69個，這些城市曾經熱火朝天，如今都已無比淒涼。還有更過分的，有些城市人口都搬離了，跟鬼城似的，一個人都沒，抖音上有這種地方，大家可以去搜一下。

這些城市的老百姓如果眼光毒辣，很早就意識到了這種城市將會枯竭，就早早把房子賣掉搬走了，如果眼光不行，可能面臨的一個問題是，大家都在拋盤，沒人接，房價越來越跌，最後成鶴崗了。

這個現象並不只發生在我國，其他發達國家的情況都差不多。

比如日本就是這樣，鄉村徹底衰敗了，只剩下少量的温泉村還有度假村還在，其他的村裏空的跟鬧鬼似的。與此同時，人口大量向東京大阪等城市聚集，日本的那幾個巨型城市現在已經大得離譜了。

日本的頭部城市也不是均勻地增加人口，這些年的數據顯示，越大的城市，人口流入越明顯。比如最大的東京圈，半徑50公里範圍內，聚集這4300萬人，經濟規模跟比俄羅斯都大，佔到日本自己的38%，並且東京圈還在吸收別的大城市，以前總説“東京大阪”，現在東京是大阪的五六倍。

這可能跟不少小夥伴的理解不一樣，為啥都那麼擠了，大家還再往裏邊擠呢？主要是因為人口聚集的地方，交易就會變得很活躍，產生各種稀奇古怪的產業，讓大家賺到在小地方賺不到的錢。

咱們不提那些本來就喜歡抱團的科技公司和金融公司，聊點普通人玩的，比如在中國一線城市，就有一個叫“專業找貓”的業務，你想想啊，大半夜你家貓跑了，你焦頭爛額不知道去哪找，慌不慌？這種情況下，就有人開始專業找貓，帶着各種設備過來幫你找。這項業務非常貴，可能需要八千到一萬，不少小夥伴説，我的貓都不值那個數，可是大城市的人不這麼想啊，很多人收入高而且把貓當家人，自然不在乎花幾千塊把貓找回來，專業找貓人士可能沒啥學歷，照樣能月入過萬，這在小地方根本是難以想象的。

還有前段時間搬家，搬家公司師傅勁超大，而且非常能幹，搬完家我給了他兩百塊紅包，他跟我説他以前在工地搬水泥，一天要搬30噸，一個月三四千，到了北京搬家公司這點活白領們看着辛苦，對於他來説就跟過家家似的，收入翻了三四倍。

對於沒學歷的小夥伴，一線和小地方差距都這麼大，對於有專業知識的那些人來説，去大城市和小城市的更是天壤之別，比如航天和氣象等專業，全國只有幾個地方有工作，我自己乾的碼農行業，大城市和小地方收入差好幾倍，想也不想會去大城市。

同理的還有韓國，韓國也是老齡化嚴重大家不給生孩子，對應的效果就是基層鄉村和鄉鎮大規模荒掉，反倒是首爾房價一再走高，甚至房產税加税之後，首爾房價繼續逆勢上漲，就這麼逆天。網上找了張圖，大家感受下：

大家看懂這個趨勢了吧，人口變少之後，各個城市的人口並不是均勻變少。比如人口減少10%，並不是每個城市人口均勻地少了10%，而是自下而上地把房子空出來，大量的農村人口消失，房子徹底荒掉，很多城市人口鋭減，但是核心一線城市人口更加多，人口更加聚集。

再以韓國為例，韓國這些年人口一直低迷，但是卻一直向首爾集中，基本上所有能拿的出手的企業全部聚集到了首爾，首爾的房價高的跟香港似的，尤其是他們的“江南區”，也就是前幾年特別火的鳥叔那首歌《江南style》裏的“江南”，房子貴的令人髮指，因為跨國公司總部，韓國尖端企業總部都在那裏。那地方的房價從1997年開始就一路飆升，經濟發展好的時候小漲，經濟不好的時候大漲，疫情爆發後超級漲。

説到這裏大家可能很納悶，為啥經濟不好的時候房價卻會暴漲呢？

也不復雜，每次大危機都會出現政府放水，但是經濟不好的時候富人們拿到錢卻沒地方投資，優先搶稀缺資產，而整個韓國最稀缺的就是江南房產，可不是瘋搶？所以房價一直漲，經濟危機時期漲的更離譜，有“江南不敗”的傳説。

其實想想也正常，大家記得吧，去年疫情開始後，政府為了救濟小企業也開始放款，深圳房價應聲上漲，不過政府一頓打壓後，基本壓住了。文在寅作為韓國左翼領袖，上台的重要口號就是“公平”，還要治理房價，不過從現在的情況來看，文在寅同志搞得一塌糊塗，畢竟左翼背後是韓國基層老百姓，右翼背後是日本和美國，老百姓嗓門大，美日財團財力足，也不是善茬，到處使絆。

從經濟規模角度講，現在大首爾區的經濟體量佔到了整個韓國的40%（跟東京圈在日本的地位差不多），排名第二的釜山經濟圈只能達到首爾的1/10，大家想想有多麼恐怖。

不僅如此，更誇張的是，好的一線大城市頂着房產税房價繼續往上漲，發達國家這個趨勢特別明顯，比如美國，越是好房子，不僅貴，而是房產税還高，這些年一直漲，日韓也差不多。德國也差不多，找了張圖：

説到這裏，大家可能納悶了，一線房子都那麼貴了，為啥還能漲？

這個原因很多，直觀原因就是經濟只要繼續發展，就會出現大家收入增加，有錢了自然會買房，沒啥懸念會推高房價。

而且一線房子存量大，每年交易的非常少，價格是邊際交易量決定的，比如你們小區有一百套房子，房價就是最近成交的那套房子定的，所以並不需要大家收入都漲房子才能漲，少數高薪階層就能推上去，而且如果大家知道房子將來會升值，就更不拋了。

一個東西想一直升值，一個重要的原則是大家都握在手裏不能拋，美股就是這樣，換手率極低，我們一線的房子也一樣，平均持有五六年以上，啥時候我們的股票大家買了像持有房子一樣拿着，那股市就會越來越好。

另一方面還存在“換倉”問題。這又是啥事呢？比如你在東北有五套房，但是這些年基本沒漲或者漲幅不大，你會一直持有嗎？可能會持有，但是理智的做法是把這些房子賣掉，換成升值前景比較好的房子。

這樣的結果就是，房價漲幅不大的地方有錢人拋掉當地房子向一線聚集，導致馬太效應更加明顯。

我國的當前的限購政策對這類人影響很大，一定程度上延緩了這種"換倉"進程，不少人想換也沒有資格，所以換不成。不過操作難不代表搞不定，我這些年碰到太多人，在老家非常有錢，畢業後到北京，專門找能解決工作居住證的地方上班，工資低也沒事，就是為了拿到房票後把老家的房子換到一線。

這兩年房地產行業一直不景氣，環京的房子腰斬，東北的房子也不咋地，天津也一塌糊塗，很重要的一個原因就是，不景氣的地方有錢人繼續拋盤去南方了，導致不景氣地方的房子慘上加慘。

所以吧，等着人口下跌去一線撿漏的可能性不大了。

而且大家都知道貨幣超發，可能不知道貨幣到底是怎麼往下發，貨幣是通過“信貸”，也就是從銀行借錢流入經濟體，這裏就有個問題：資產越值錢的人，越能借到這種超發出來的錢。

比如央行這兩天降準，對市場釋放了1.2萬億，這些錢你想去借能借出來嗎？當然不行了，最起碼的一點，銀行為了防止你不還錢，需要你把房子抵押了。誰的房子值錢誰就能貸到更多的錢。

這就意味着，超發出來的錢大部分都進入了一線，進入一線的錢多多少少會進入房市，這會進一步推高資產。

比如張三名下有套房子，他覺得將來錢會越印越多，把它抵押了再買一套，等下次再放水，他的房子升值了，就可以賣掉了。

你説這像擊鼓傳花啊，本來就是，美股也不是大家用實實在在的錢推上去的，也是美國放水出來，機構借錢買股票，股票上漲，全世界各地的人都借錢去買，這樣一路就上去了。如果持續幾年銀行不給貸款，房價就虛的一批，也是這個原因，股票也是這個邏輯，如果沒有增量資金進來，也是半死不活。

有錢人和窮人最大的差別也在這裏，富人用銀行的錢賺錢，普通人卻只能用自己的工資賺錢，賺錢速度天壤之別，當然了，破產速度也天壤之別，我們經常聽説富人破產，卻很少聽説窮人破產了，窮人向來窮的很穩定。

所以接下來的趨勢很明顯了，就算人口下降，也是自下而上地把房子空出來，大家都想去的那種地方，房產税也壓不住，因為這個世界錢是越來越多的，人的基本需求就是吃穿住行，除了“住”，其他的花不了多少錢，所以房子在哪個國家都是大家最先配置的，而且也是大家最願意花錢配置的，每年都有大量的新晉有錢人，好房子供應卻永遠跟不上。

當然了，這樣演化下去，也不是完全沒好處，將來一線的房子貴的離譜，可其他地方失去投資屬性後，會越來越温和，如果買了也不漲，大家慢慢就不會屯了，房價開始走低，當地人的生活也就不那麼焦慮了，如果房子不漲，大家也就不着急買房了，租着也沒啥。天津就是這樣，認識幾個租房子住的 ，能買起房子也不買，口頭禪就是“反正也會跌下去，着急啥”，看出來了吧，房子不漲就沒剛需。

不過過程是很痛苦的，因為我國大部分人是有房的，房價下跌已經讓很多地方老百姓非常鬱悶，比如天津這幾年房價遭到一波重創，全市只有少數幾個地方還在漲，我認識的天津有房階層都非常痛苦，沒房的反倒是幸災樂禍，有錢也不買，住在出租房裏等着看笑話。

其實這就是成熟國家的狀態，一線都特別貴，一線的豪華盤貴到大家懷疑人生，不過其他地方都不咋地，年輕人也不着急買，只要房子不跳漲，大家也就不慌，慢慢耗着唄。

尾聲：

説了這麼多，基本上已經説得很清楚了，再總結幾句：

1、超級都市圈會越來越大，這些地方的房子沒有空閒下來的一説；

2、農村會進一步空心化，農村，鄉鎮，沒啥好產業地區人口大量流出，會空出大量住房；

3、除了少數城市，絕大部分城市房價慢慢會穩定下來，沒啥投資價值，自然也就沒啥泡沫，大家反而會過得輕鬆一些。