明年樓市不會跌，但大漲也不會有_風聞

近期，福建、湖南、河南、河北、廣西、重慶等地的十餘個城市相繼釋放“鼓勵購房”的新政，沒有嘴炮，都是實實在在的購房補貼、契税減免。

樓市調控了近一年，最難的不是還不起錢買不起地的房企，而是已經餓瘋了也不敢聲張的地方。

2021年，有些地方已經餓瘋了

由於債券的穿透式監管，今年前三季度地方新增專項債僅完成了全年額度的40%，慢於歷史同期約70%多的進度；

佔政府基金性收入90%的土地收入，從8月至今單月同比增速已經降至-10%左右。

今年繼續對小微企業和個體工商户税收減免，預計全年減負超7000億元；

受疫情反覆以及自然災害影響，地方損失、支出累計近萬億；

截止今年三季度地方槓桿率（不包含隱形債務）增長至36.9%，創歷史新高；

今年，地方上是真難。

上半年錢融不上，下半年地賣不出，

全年疫情反覆經濟生產不暢支出加大，持續減税降費收入縮減。

想多融點資搞點錢，監管太嚴，槓桿率又太高；

想多賣點地增加收入，調控太嚴，房企都窮哭了；

想多收點税填補窟窿，經濟下行，企業眼巴巴看着你；

想省吃儉用勒緊褲腰帶過日子，疫情反覆，額外支出增加；

想徹底躺平，瞅瞅四周都在搞高科技你爭我趕，只要有一口糧就得餵給搞科研的。

我們普通人難，還能發發牢騷，

開發商難，還能到處喊一喊，

地方難，忍着。

不僅得忍着，還得想辦法解決經濟增速的問題，解決就業的問題，解決綠色雙碳的問題……

明年的總基調：穩，為二十大勝利召開營造良好環境。

所以明年的經濟任務比今年更重，

明年經濟維穩的兩把推手，一個是基建，一個是樓市。

不僅要搞，還得提前搞。

不僅要提前搞，還要責任到地方。

基建歷來是支出的大頭，而基建支出的六成都在地方。

這就好比讓一個餓的站不起來的人去跑馬拉松，不等教練吹哨腿就抽了。

任務背上了，下一步就是搞錢。

去哪搞？大概率還是土地收入。

穩經濟的推手是基建和樓市，搞基建和樓市的推手是土地收入。

2022年，戒不掉的土地收入

1993年分税制改革之後，央地收入分配佔比基本上1:1，支出責任比重則變化為2:8，去年甚至到了1:9。

地方在財權小、事權大的格局下，更加依賴賣地。

目前地方的收入來源有兩種：

一種是以税收收入為主的一般公共預算收入，另一種是政府性基金收入。

目前兩種收入方式規模相當，其中政府性基金收入的九成是土地出讓金，堪稱地方收入的“半條命”。

通過出讓國有土地使用權，城市積累了擴張的原始資本。

近三十年來，城市的每一步擴張，都寫滿了土地收入。

比如基建，

一般而言，基建資金的60%來源各地方的自籌資金，包括一般公共預算、政府性基金、新增專項債、PPP和城投債等。

但是目前在防範地方隱性債務風險的政策基調下，城投平台融資束手束腳。

明年搞基建主要的發力點還是依靠地方的“顯性”資金來源，也就是一般公共預算、新增專項債和政府性基金（土地出讓金）三個方面。

注意！

土地出讓金對明年基建的支撐遠沒有這麼簡單。

因為地方償還專項債、城投債的資金有一部分也來源於土地出讓金 。

尤其是專項債利息，只能通過對應的政府性基金收入、專項收入償還，不得通過發行專項債券償還。

所以土地出讓金不僅顯性支持基建建設，同時也以隱性償債的方式間接支持基建，支撐城市發展。

再比如對GDP增長的拉動

賣地的錢可以投入城市發展建設中，賣出的土地也可以源源不斷地創造經濟價值。

不論是住宅用地還是商業、商務、工業用地，拍出後從前期的建設施工到後期的生產銷售、物業管理、科研創造等環節都會帶動上下游產業鏈上百個行業的發展。

按照目前土地出讓金單月下滑的速度測算，土地出讓金繼續下滑對明年全國名義GDP增速拖累約0.6%~3.5%。

而且，土地收入依賴度排名前5的浙江、江蘇、福建、山東、廣東合計GDP佔全國約4成，加上土地收入依賴度排名第6、單位土地出讓金下滑拖累全國GDP排名第5的四川，這6省的土地出讓金下滑將關乎全國穩增長大局。

接下來，這6省在基建、樓市、土地等方面大概率會釋放積極信號。

近兩天中央和地方已經馬不停蹄地拋出了一大波基建包：

13號，發改委發佈102項重大工程項目，要適度超前開展基礎設施投資；

14號，發改委再次發話推進重大項目抓緊上馬，能開工的項目儘快開工建設；

14號，成渝雙城經濟圈2022年擬推進重大項目160個，總投資約2萬億元。

拋出基建包的同時，錢也提前支了。

同樣是14號這天，部分地方債已提前下達，以便明年初早發債，穩投資穩經濟。

調控可能會放鬆，放鬆的目的是“以託樓市來托地市”

今年三次集中土拍，第一次拍的熱火朝天，第二次第三次直接熄火，

前腳高價拍了地，後腳就調控升級，打掉市場預期，打掉銷售額，第一次高價拍地的房企虧成狗。

第一次集中土拍，北京掛牌出讓的30宗土地中，虧損及零利潤地塊佔比39.13%，低利潤項目佔比52.17%，中利潤項目僅有8.70%，中高利潤及高利潤項目佔比為0。

2021年，百強房企的利潤降到了10%以內，甚至幹不過製造業。

同時，還伴隨着銷售額與銷售面積也在持續走低。

既不掙錢，又賣不出去貨，誰還敢再拍地。

放鬆調控托住樓市，為的是讓房企有錢賺，房企有錢賺才會繼續拍地。

放出來的水，有一部分一定會流入樓市

財政寬鬆，意味着流動性充裕，也意味着一定會有一部分水流入樓市。

但是，

這部分水直接流到購房者手裏的可能不多，但會流進房企手裏。

房企不拍地，一部分是因為沒利潤，另一部分是因為搞不到錢。

所以，大概率會給房企適度解綁信貸政策，起碼能拿到錢融到資去拍地。

鬆綁了房企的融資渠道，保證了他們的利潤，房企願意拍地了，敢拍地了。

地方有了土地收入，土地收入供給的基建，債務以及一連串的產業鏈上的行業，才能轉起來。

否則，談什麼穩經濟？

對於剛需和改善客户來説，買核心城市、核心板塊。

一定要抓住年底房企打折優惠的時間點，一旦他們拿到錢手裏寬裕了，會收回折扣。

也一定要抓住現在二手房東能砍價能打折的時間點，一旦核心城市出現因城施策的短暫放鬆，二手房東會再次傲嬌，不願意談價。

明年上半年樓市的大趨勢：不會跌，但大漲也不會有。

但是，因為有大基建的助推，因為要穩經濟增長，對於土拍依賴度較高的核心城市，可能會漲一些。

比如，土地收入依賴度高，全國GDP佔比也高的浙江、江蘇、福建、山東、廣東、四川六省。