為什麼最近土地都被地方國企接盤了？_風聞

這幾天捎帶手整理了下今年3批次土拍，然後作為一個安徽人

居然兩次看到安徽國企跑上海來拿地

驚歎之餘，我發現了一件更有意思的事情

就是類似安徽交控、安徽高速這類“國資系”正在一點點的浸潤上海土地市場

國資背景都被標黃了，然後看起來不清楚是不是國資的我都去查了下它們的實控人然後標註在了後面小括號裏

你就看到從今年第一次土拍開始，國資系拿地佔比一次比一次高，第三批次乾脆3/4都是國資系出來拿的地

這個情況不光上海，蘇州也是

前期結束的蘇州土拍，蘇高新、建屋、圓融、恆泰、相城城投等等，也幾乎是蘇州地方國企的傾巢出動

一共20塊土地，地方企業佔據10塊，拿下來50%的比例

最誇張的應該算是南通

來源：南通樓市動態

南通最好的濱江地段，這次一次性拿出來5塊地，全部被南通城建拿下

不光拿地哦，土拍只是開始

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國資，正在全面接盤

 大概半個月前有一個很容易被忽視的收購

「上海城開」打算用35.76億元轉讓自己的附屬公司「上海寰宇城市投資發展有限公司」60%的股權，值得關注的部分被我劃線了

這是什麼公司，城市投資發展，方向很寬泛，但是説一個項目，你們可能就要眉目了——濱江城開中心

這是一個徐彙區綜合商業開發項目，現在一期已竣工並投入運作，劃橫線公司就是濱江城開中心的開發商

而這次的60%股權轉讓完成之後，上海城開將不再擁有上海寰宇任何權益

然後，加上另外兩家股東方「西岸開發」、「徐家彙商城」原本也是國資系的，上海寰宇成了一家100%國有資產控股企業

老闆是，徐彙區國資委

這還不是個例

上海市國資委涉足光明地產、城投控股、上實發展、中華企業、上海臨港、華鑫股份、綠地控股

不光上海，廣州、四川、上海、江蘇、鄭州等10多個省市都是如此，只是不是説控股，也可能是接手民營房企下屬公司的項目股權

全國範圍來看，最有名地產接盤俠，應該就是深圳國資委了

樂居財經做過一次統計，就今年，廣州、四川、上海、江蘇、鄭州等10多個省市國資，都有接手民營房企下屬公司的項目股權，這裏面就包括富力、旭輝、恒大、萬科、泰禾、佳兆業…

國資，正在以你想象不到的規模全面進入地產賽道，不管是企業、股份、還是項目或其他，國資一出場就是買買買

俗話説一分錢難倒英雄漢，這句話對國資來説應該也是一樣

所以我還是會好奇那個問題

02

“國資”們的錢從哪裏來

我們一般概念裏都知道國資實力雄厚，肯定有錢

但國資也不是神仙，不能憑空變錢，所以國資的錢從哪來

我們先看一個線索

也就説非常多收購行為並不是國資委直接參與，而是通過

城投

也就是“城市建設投資公司”，你可以理解為，各大城市的政府投融資平台

也就是説它自己並沒有賺錢能力，但是它能找到錢

一開始，城投公司的資本金基本來自財政撥款，或者以財政擔保向銀行貸款

再後來，融資的方式就是發行城投債，這也成為我們城市進入大基建時代的“糧草”保證

再後來，國家支持有條件的地方政府組建投融資平台，發行企業債、中期票據，進一步拓寬融資渠道

同時，為了做大做強城投公司，各級政府會把公用企事業單位的資產也納入城投，比如自來水公司、公交公司、熱力公司，燃氣公司

後期上海城投已從單一的政府融資平台轉型，它不僅是重大項目建設主體，也是城市運營主體

會找錢也會掙錢

有錢之後，對於國資系們來説就有了“購買”能力

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接盤地產商，國資們都是怎麼接的呢

各地國資委有了各地城投，有錢之後該怎麼操作呢，通常有幾種方式

第一種，直接買買買

就是通過買股權的方式，最有名的案例，就是萬科了

當年深圳國資委花了663.72億元成為萬科第一大股東，終結了萬寶之爭

買完之後就放手讓萬科去做自己該做的事情，現在萬科依然還是那個萬科

另一方面，雖然同樣的買買買，也是有區別的

對於萬科，深圳國資委看好企業管理機制及企業自身發展，收購更多是因為驅趕野蠻人，所以承諾收購後會管理團隊足夠空間

但對恒大就不太一樣了

去年11月廣州城投接手了中國恒大100億元的戰略投資者權益，不僅買買買，而且還是戰投

戰略投資者一般都是希望能參與公司的經營管理，希望改善公司的治理結構，如今看來恒大確實需要這樣

除了買買買這種直接的方式，國資系還有一些更委婉的動作

比如，今年9月7日，廣州城投對富力地產的一筆6月底到期的40億元人民幣貸款展期六個月，展期就是延期的意思，讓富力延期6個月還貸

還有一種更重要的委婉方式

叫，間接持有

2020年12月，廣州國資委旗下廣州城投通過股權質押方式，收購了富力地產旗下三家子公司

這三家富力子公司都自帶資產，廣州聖景是富力盈凱廣場的開發公司，後者是廣州珠江新城CBD的大型複合地產項目

股權質押，不是直接控股，而是間接持有旗下其他資產

這麼做的目的，只有一個，借錢給富力，讓富力度過難關

富力地產曾多次通過質押，獲得廣州城投幾十億資金紓困

所以這其實已經不是富力地產第一次質押股權了，富力曾經多次通過質押，從廣州城投那裏拿了幾十億解決自己的困境

不過國資系，也不是爛好人，他也不是什麼都要的

比如當年富力從萬達接手的77家酒店，就不被看好，因為酒店業務盈利能力弱，2018-2020年分別淨虧損4.59億、10.08億和14.27億

所以債轉股可以，但是不能包括這些酒店資產

所以總的來看，不管什麼方式，國資系的動作最後的指向都只有一個

就是，救急

於是我們看到在一些需要資金支持的民營房企背後，都有國資的默默努力

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國資這麼做圖什麼

我們看到國資系出現最多的場景，都是房企在喊救命

萬科深陷“萬寶之爭”，眼看就要被野蠻人敲開大門

富力年底裁員、員工75折購房以及出讓重資產的動作，都是在為“降低負債水平”做努力，但還是面臨裁員，公司陷入困境，這時候廣州城投出現了

資金鍊斷裂的華夏幸福曾獲得政府支持，河北省政府承諾為其提供高達95億元的有條件財政支持

不僅僅房地產

2020年11月，就在往恒大投200億的前不久，深圳國資委剛花了2604億元收購華為榮耀，讓榮耀沒被芯片卡死

還有蘇寧，不管最後牽手深圳國資委還是江蘇國資委，在企業水深火熱的時候，站出來的都是國資

國資自己沒説過什麼，但是通過這些動作我們更傾向於國資的出現

就是解決問題

TA看不慣野蠻人，不想看到公司倒下去，不想看到市場秩序紊亂

或者更確切説，國資最大的夙願就是希望市場

穩定

因為只有穩定才意味着有可持續的可能，有健康下去的可能

也許有人會説，這些房企如果不是因為“三道紅線”，會是現在這樣

年初的三道紅線讓高負債房企紛紛觸碰紅線，無錢可借，企業遇到問題

但是你們知道房企的負債率達到什麼程度了嗎

有的負債率高達1000%以上，高負債房企的日常操作都是借債-開工-還錢

不要説三道紅線，任何一點國際市場的風吹草動，對他們都可能滅頂之災

債務面前，房企都是渺小的

這也是為什麼國資越來越活躍在地產圈，時刻尋找救場機會

房企一出問題，必然是大問題，也只有國資能接得住

長遠看，國資入場助力房企活下去，三條紅線是希望房企活的更好

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這也是為什麼我們看到這幾年包括近期國資的活躍

所以這是一件什麼事呢

房企倒下去只是市場動態，這只是體系中的一環

但是影響房地產行業“穩房價、穩地價、穩預期”，可能就是另一個層面的問題了

以上為正文，來自巧克麗麗