撥開迷霧見青天，房企必須控制好自己的資產負債率_風聞

在房地產持續多年堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的調控總原則下，行政手段、金融手段和財税手段多管齊下，並且持續堅定不移，終於迎來了房地產市場平穩理性迴歸，房價波動基本得以控制，房地產金融風險正在釋放和逐漸消化這樣一個難得好局面。這個成就來之不易，必須倍加珍惜。與此同時，陣痛也在慢慢發酵。

這些陣痛是房地產經過多年瘋狂上漲，開始走向理性迴歸大轉折過程中不可避免的。目前突出的陣痛是極高資產負債率引發的違約風險，也就是房地產金融風險。客觀地説，整個房地產巨頭們的資產負債率都不低。

 痛定思痛，房企特別是大型房企必須控制好自己的資產負債率。這是安全經營的底線和紅線。不妨我們撥開迷霧見青天，簡單分析對比一下房企的資產負債率問題。

 對於房企資產負債率所包含的項目中，其中一項必須引起重視，那就是“合同負債”率，是指“合同負債”佔公司全部負債總額的比重。中國地產行業採用的是“預售”制度。普通商品交易，往往是“一手交錢，一手交貨”，而預售制則是“先交錢，後交房”。房子還沒交到消費者手中，這筆錢暫時還不能確認為房企的收入，而要歸入房企“負債”科目，計為“合同負債”。等到房企正常交樓，就可以結轉為收入。“合同負債”不僅不需要現金償還，而且還是公司已經鎖定的未來收入。不過，“合同負債”卻計入到了房企負債的總額之中。其實，這部分“負債”越高，反而體現公司業績越有保障。

 我們可以對比一下中國房企碧桂園、萬科與恒大的“合同負債”率情況。截至2021年6月末，碧桂園的合同負債高達7242.71億元，佔總負債的比重為41.63%。這意味着，碧桂園中有將近一半的所謂“負債”將會轉為未來預期的收入。同樣較為健康的萬科，合同負債為6942.28億元，佔總負債43.66%。萬科比碧桂園“合同負債”率還要高。相較之下，恒大的“合同負債”率僅有2157.9億元，佔比為10.97%。

 另一個需要關注的就是有息負債情況。有息負債，顧名思義就是具有約定期限，到期需要還本付息的負債，最主要的就是銀行貸款以及各類債券。有息負債對企業有三重壓力：還本壓力，付息壓力，到期違約壓力。降低負債率，核心在於降低這一部分負債。我注意到，截⾄2021年6月30日，碧桂園有息負債總額為3242.4億元，比去年底下降了7.5%。其中一年以內有息負債佔比下降至27%。而且截至6月末，碧桂園可動用現金餘額約1862.4億元，現金短債比為2.15倍，碧桂園歸還眼前有息負債的現金流是充足的。

 總之，從資產負債率上分析，恒大確實是個例，碧桂園、萬科代表的是中國大型房企的普遍情況，也就是説中國整個房地產市場的金融風險是完全可控的。