金科股份多項目陷停工疑雲，涉嫌挪用預售資金，現金流狀況不容樂觀？_風聞

在房地產市場變局之下，今天有消息稱“藍光發展擬1元轉讓旗下三個項目給金科地產，遭上交所問詢”。可見最近金科股份動作頻頻。

在12月21日，上清所披露了金科股份擬發行8億元超短債的公告（270天）；要知道在12月16日晚間，金科股份剛剛發佈了“作價37.2億港元轉讓金科服務22%股權”以及“為8家控股子公司和參股公司融資累計擔保74億元”的公告。

再往前的11月12日，金科股份發佈公告稱，擬發行不超過8億美元高等級債券，用於“發展公司城市更新項目”。不過該事項至今還未得到主管部門的批覆。

根據金科股份發佈的債券募集説明書和擔保公告，今年12月20日至明年12月31日之內，金科股份需要償還的直接融資及擔保融資金額高達520多億元，涉及銀行貸款、信託融資、債券融資等。

頻頻發債、擔保融資之下，一定程度上也暴露了金科股份眼下的現金流狀況確實不容樂觀。

發債遭遇“小插曲”除了一個多月前的8億美元債“嘗試申請”至今還未得到主管部門批覆之外，這一次8億人民幣的債券發行也遭遇了一次“小插曲”。

12月21日，金科股份剛發佈完發行超短融的公告，22日就向投資者以薄記建檔方式進行利率詢價，這一波操作，可謂“真夠急的”。

不過據上清所發佈的公司公告稱，原本定於12月22日 9:00—17：00的利率詢價時間，後來因“簿記建檔當日債券市場波動，經公司與簿記管理人協商一致，現將簿記建檔結束時間由12月22日17：00延長至 18：00”。

同時該公告還表示，承銷團成員或投資者在簿記截止時間之前，可以撤回或者變更申購要約；未撤回或變更的，申購要約繼續有效。

一號君查詢了當日金科股份交易的幾隻境內債，並未發現成交價有暴漲或暴跌的情況，不知道金科股份所謂的“當日債券市場波動”具體是指什麼。

除了“蹊蹺”地推遲了1小時的認購詢價時間外，最後確定的發債利率為6.8%，這一利率水平也高於金科股份今年發行的中票和公司債利率0.5個百分點。

這也足見，在當前的市場環境下，發債主體的議價權並不佔優。

畢竟，金科股份此前在轉讓金科服務股權給博裕資本的時候，也是做了較大的折價。

多項目因資金問題陷入停工疑雲金科股份到底缺不缺錢，除了近期頻頻地發債、擔保融資，以及天量到期債務之外，更能説明問題的，恐怕還是來自一線項目的反饋。

就在金科股份忙着轉讓股份融資的同時，位於河南鄭州的金科星瀾園項目，被二標段的施工方河南誠宸建設工程有限公司貼出了《停工告知函》。

項目施工方在停工函中寫道：“截止至2021年12月15日，金科星瀾園二標段項目部實際已完施工產值1.5223億元，自2020年9月開工至2021年12月期間，甲方（金科地產）僅支付6936.42萬元，剩餘款項一拖再拖不予支付，且從2021年6月份開始，工程款分文不付。”

“建設單位未能支付工程款，造成河南誠宸建設工程有限公司金科星瀾園項目（以下稱該項目）無法支付供貨商款項及現場工人工資，導致供貨商停止供貨，工人全面罷工。”

“該項目被迫於2021年12月15日停止施工，現場剩餘零星工人整理現場、拆除設備，自12月25日起，工地禁止一切人員出入，具體復工時間待定。”

一號君查詢得知，鄭州金科星瀾園的開發建設單位“河南國豐園置業有限公司”為金科股份100%控股子公司。

而從金科股份12月23日發佈的對子公司提供擔保的進展公告信息顯示：“2021年11月1日，公司控股子公司河南國豐園置業有限公司（以下簡稱“河南國豐園”）與地方金融服務機構簽訂了《金科鄭州1號·非公開定向債務融資工具認購協議》、《金科鄭州2號·非公開定向債務融資工具認購協議》（以下合併簡稱“認購協議”），約定河南國豐園擬通過地方金融服務機構發行非公開定向債務融資工具20000萬元，重慶金科為河南國豐園提供連帶責任保證擔保。該次融資擔保事項公司已於2021年11月29日在指定媒體進行披露（公告編號：2021-159號）。

鑑於上述非公開定向債務融資工具未實際發行，河南國豐園與地方金融服務機構簽訂了《解除協議》，各方約定解除認購協議，重慶金科提供的連帶責任保證擔保一併解除。本次擔保解除後，公司將釋放對控股子公司河南國豐園擔保額度20000萬元 。”

上述公告顯示，金科股份對河南國豐園置業的擔保融資並未成功，而該公告還顯示，金科股份對該項目公司累計30.33億元的擔保額度已經用去28.33億元，僅剩的2億元擔保融資也未成行，項目上的現金流恐怕更是雪上加霜。

在人民網領導留言板上，也有多地的購房人向屬地領導反映或投訴金科股份旗下項目停工或延遲交房的情況。

今年10月份，就有買房人留言稱“購買了廊坊安次區御龍河公園附近金科集美書香項目，交了首付款還沒有網籤，去辦理準購證時才聽説項目目前已經處於停工狀態一個月，現屬非常時期，非常擔心開發商卷錢跑路，發生爛尾情況。”

12月13日，淮南市民在留言板上留言詢問市領導：“洛河大道和民惠街交口的金科山水墅項目從2021年11月22日停工至今，是什麼原因？”

12月15日，石家莊業主留言稱：“正定新區金科集美郡購房的業主，今年金科在交房日，未提供相關延期證明的情況下延期交房，並且無新的交房期限。眾多業主多次和開放商溝通，開放商只承認資金確實緊張，下個月有可能交。截止今日已經一月有餘，再次仍是上套説辭，以此敷衍了事。”

12月19日，鄭州市民留言稱：“金科城三期小區已經修建完成，原定2021年9月25日交房，但業主至今未收到開發商準確交房日期，對於交房日期相關工作人員一直推脱並含糊其辭。”

僅僅從施工方和人民網留言板上反映出來的，關於金科股份旗下項目停工或無故推遲交房的事項，已經多起，其背後是否如施工方、買房人所説的因為資金緊張導致，都值得市場警惕。一旦因企業現金流原因導致項目大面積的停工、延期交房，恐怕對各方都難以交待。

而從金科股份近期發佈的融資擔保公告中，我們看到，在11月底金科股份為子公司、參股公司的累計擔保額佔公司淨資產就已經高達198%，若算上12月份的74億融資擔保，整體的擔保額佔淨資產比例將遠超200%。

如此高比例擔保額的背後，是怎樣的風險，某些暴雷房企的教訓還不夠深刻嗎？

項目資金緊張、挪用預售監管資金被官方證實此前，有媒體曾報道稱，金科股份在晉中市的項目“博翠天宸”有超9億元預售資金未進預售資金監管賬户，並傳出項目存在停工爛尾的傳聞。

一號君看到，在今年10月26日晉中市住房和城鄉建設局下達給市不動產登記交易中心的《關於協助暫停辦理金科土地和在建工程抵押的函》中，已經證實了上述違規行為，畢竟加蓋了公章的紅頭文件不會説謊。

但就在這樣的情況下，金科股份在11月25日回覆投資者的留言中，仍然堅持稱“晉中市金科項目所有銷售回款均嚴格按照住建局預售資金監管的要求，全額存入監管賬户，並根據工程進度盤活全部用於項目工程款支付，不存在任何抽逃資金及項目爛尾的風險。公司將繼續嚴格履行相關監管要求，合法合規，健康穩健發展。

當然，這一回復距離晉中市住房和城鄉建設局發函已經過去了一個月，金科股份有這樣的“底氣”回覆，或者已經按照監管要求改正了。

但12月15日，鄭州市12345政務服務便民熱線在人民網領導留言板上的一份官方回覆，卻證實了金科股份項目存在資金緊張、挪用項目預售資金的情況。

針對鄭州羣眾對金科星瀾園存在無法網籤、項目存在挪用預售監管資金違規行為的投訴，鄭州市政務服務熱線的回覆稱：

“接到投訴案件後我局高度重視，備案科工作人員及時與中原樓盤的金科星瀾園地塊1期的3號樓的購房人聯繫瞭解情況後，又與金科公司工作人員劉姍姍聯繫落實情況，真實原因是公司資金緊張暫時無法辦理網籤，公司也在積極努力籌措資金。”

而鄭州市網籤的備案條件是：“根據《商品房預售管理辦法》、《鄭州市商品房預售款監管辦法》，商品房合同備案除了要符合鄭州市的限購政策外，還需要符合以下條件:1、開發企業申請；2、銀行開具的商品房預售款專用存款賬户繳款憑證。”

政務服務熱線回覆中明確表示：“由於信訪人購買的房屋不具備上述條件，導致無法網籤備案。備案科工作人員會督促開發企業儘快為購房人網籤備案。”

對於投訴的預售資金監管問題，政務服務熱線回覆：河南國豐園置業有限公司開發的“金科星瀾園3#、4#、5#、12#”項目於2020年10月於中國民生銀行股份有限公司鄭州分行簽訂《商品房預售款監管協議》。

根據《鄭州市商品房預售款監管辦法》和《鄭州市商品房預售款監管實施細則》相關規定：“商品房預售款，是指由預購人按合同約定支付的定金、預付款、房價款、保證金等各種款項。預售人或代理銷售機構在商品房預售中所收取的預售款，由預購人持預售人監管賬號的繳款單到銀行交款或用監管銀行提供的POS機刷卡入賬。”

監管部門約談監管銀行中國民生銀行股份有限公司鄭州分行並下達《異常行為告知書》，要求監管銀行嚴格履行《鄭州市商品房預售款監管辦法》、《鄭州市商品房預售款監管協議》約定的權利和義務，切實維護購房人的合法權益。