中梁百悦智佳通過港交所聆訊，碧桂園服務參投，在管面積約3320萬平方米_風聞

在經歷了今年10月底的遞表失效後，12月23日，中梁百悦智佳服務有限公司（以下稱“中梁百悦智佳”）通過上市聆訊，其保薦人為華泰國際。

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中梁百悦智佳為國內綜合性物業管理服務提供商，主要從事物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三類業務。

根據招股書顯示，截至今年6月30日，中梁百悦智佳服務有在管項目291個，簽約管理的項目508個，在管總建築面積約3320萬平方米，簽約總建築面積約7120萬平方米，覆蓋中國18個省、兩個直轄市及三個自治區，覆蓋154個城市。

就業務範圍而言，中梁百悦智佳大部分服務於長三角地區。資料顯示，截至今年6月30日，有56.1%的在管建築面積位於長三角區域。

從營收方面來看，招股書顯示，中梁百悦智佳收益由2018年1.76億元增至2020年的7.04億元，複合年增長率為100.2%。另外，公司的淨利潤也由2018年的2664萬元增至2020年的人民幣8622萬元，複合年增長率為79.9%。

中期業績報告顯示，截至今年6月30日，中梁百悦智佳收入為6.626億元，同比增長207.3%；淨利潤為1.06億元，同比增長307.7%。

其毛利率在近幾年有一定的下降。由2018年的33.6%降至2019年的30.8%，2020年再降至28.45，直到去年，毛利率才又增至34.4%。關於2019年至2020年的毛利率下降，中梁百悦智佳表示，主要是受各個業務線的毛利率及業務組合波動的影響，比如在社區增值服務方面的毛利率由2019年的57.6%下降到了2020的20.2%，影響了公司整體毛利率。另外，也與公司開始提供毛利率較低的生活及旅行服務有關。

不過，在最近兩年，中梁百悦智佳在獨立第三方開發商開發的項目上有所進步。據披露的聆訊後資料集顯示，其獨立簽約建築面積由截至2018年年底的80萬平方米增至截至今年6月底的1660萬平方米，獨立項目收益佔總收益也實現了從0%到15.6%的增長。

中梁百悦智佳還披露，至今年6月30日後及截至最後實際可行日期，與獨立第三方開發商開發的11個項目簽訂合約，總簽約建築面積約為290萬平方米。

值得一提的是，此次中梁百悦智佳還獲得了碧桂園服務的投資。在今年3月底，中梁物業與碧桂園服務旗下的碧桂園物業香港簽訂投資協議，後者持有中梁物業6.24%的股份。

基於以上各方面表現，歷時8個月，中梁百悦智佳終於通過了港交所上市聆訊。

從財務數據來看，中梁百悦智佳的發展速度較同行更快。不過，公司遞表失敗背後也有一定的原因。一般而言，資本市場對於物業公司的考量，更看重其脱離其母公司及關聯公司後的獨立能力和外拓能力，而中梁百悦智佳更多的是依賴母公司中梁控股的輸血。公開資料顯示，中梁百悦智佳服務成立於2016年，為中梁控股集團旗下分拆物業板塊。

目前，中梁百悦智佳的最大客户仍為中梁控股集團，主要向其提供物業管理服務及增值服務。截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，其在管總建築面積中100.0%、76.2%、66.3%及59.2%都是由中梁控股集團開發。

具體到收益方面，在2018年、2019年及2020年以及截至今年6月30日止的六個月，公司向中梁控股集團提供服務產生的收益分別為1.31億元、2.22億元、2.90億元和2.5億元，分別佔公司總收益的74.4%、62.3%、41.2%及37.6%。

另外，高速增長的業績也給中梁百悦智佳帶來了持續攀升的負債。據招股書數據披露，報告期內公司的總負債分別為0.70億元、1.87億元、5.27億元和10.91億元，在短短兩年半的時間裏負債增長超10億元。

雖然近幾個月物業公司估值受地產股回調影響，有了一定程度的降温，但整體來看，其停留在價值低位的時間或許不會太長。

無論是基於其商業模式本身，還是從行業發展邊際來看，伴隨着行業收入更為穩定、現金流增強以及配合高增長潛力延伸業務發展等特點，加之政策支持，物業行業的長線發展仍然值得被看好。