香港買房與內地有什麼不同?包租婆我來説一説_風聞
香港体验官-香港体验官官方账号-每一个漂在香港的人,都是这座城市的体验官2021-12-27 16:17
兩年前我在香港買了一個房子,那時候還沒有疫情。
近一年因為經濟大環境所致各種房地產商破產、爛尾的新聞不斷,也曾經憂心忡忡會不會我買的房子也趕上這種倒黴事。
在開發商原本承諾的今年9月收房拖到了11月,我終於接到了可以收房的消息,心裏的石頭也算是落地了。
在香港收房是什麼流程呢,香港的房產税又是怎樣收的呢?和內地有什麼不同?
我就來講一講我在香港買房後收房的體驗吧!

買房的時候,發展商會告訴你一個大概的收房時間,叫做“關鍵日期”。
比如我這個房子關鍵日期是2021年9月,也就是説不出意外今年九月份就應該可以收房了。
但是我在九月份收到了開發商的信,告知我收房日期可能會在年底。
我也表示理解,畢竟收到信就踏實了一些。
這個實際收房日期如果比當初承諾的晚,開發商是沒有什麼太大責任的。
只要不是延期的太離譜,基本買家也會睜一隻眼閉一隻眼。
所以你千萬不要相信他們跟你承諾的時間,畢竟買房收房也算是人生大事。
如果你有搬家或者放租出去的計劃,也要把收房的時間打出1-3個月的富餘,避免到時候打亂你的計劃。
如果你的房子進入了收房狀態,開發商就會寄一封信給你,同時也會通知你的代理律師樓跟你簽訂一些文件。
這時候還要交很多的雜費,包括前幾個月的物業管理費,和一些雜項。
當你把這些費用都交齊了之後,你就會收到正式的收房信,讓你可以直接約樓盤管理處的人收房了。
週末收房的人比較多,感覺工作人員人手也不太夠,收房的程序差不多要一小時左右。
想週末收房的人就需要早點預約,我約週末約晚了,已經約不上了,只好約了平日。
基本上現在那些新建成的樓都會有一個比較高大華麗的大堂。
工作人員會在你約定的時間在大堂等候你,對你表示歡迎。
你拿着你的收房信和文件,他們就會帶你參觀你買的那間房子。
在參觀你的房子之前,他們還是會先介紹一下整個大樓。


首先他們帶我去的是小區的會所。
會所在二樓一個小小的空間裏,不是很大。
我買的這棟樓裏的户型都比較小,可能考慮到在家招待朋友不方便,會所裏專門有一個可以預定的房間。
可以讓朋友過來燒烤、吃飯聊天,還有一個廚房可以自己做飯,另外還有一個健身房。
健身房設計成了室內和室外兩部分,這種室外健身房我是第一次見,如果你想出一身汗,室外健身歡迎你~

如果問收房之前有什麼擔心?
除了開發商能不能按時交房外,第一個擔心還是房屋施工質量,會不會有很多破損和要修補的地方?
看過不少新聞説因為很多開發商為了趕時間交房,匆忙趕工而導致房屋質量不佳。
在業主收房後,乍一看好像沒什麼問題的房屋內部很多部分禁不起細細推敲。
包括牆的內部、一些管道、窗户玻璃的破損、地板隆起等等,出現很多細微的問題。
比如玻璃有問題,在台風來臨的時候萬一碎了就夠你受的了。
因此很多人會請一個驗樓師,顧名思義就是幫助你檢查房間質量的師傅。
驗樓師根據經驗和名氣不同要價也不同,如果你房子不是太大的話,一般1000~4000港幣左右可以搞定。
朋友告訴我現在網上還有一種網紅驗樓師,他們會在每個小區通過抽籤等方式免費選一户驗樓,如果有興趣的話也可以在網上找找看。
新房收房的時候,開發商會給你一個時間即所謂的修補期。
比如你收房半年內發現了什麼問題,還是能跟開發商説,然後他們會給你修補。
如果是自住房還好説,如果房屋要出租,裏面入住了租户這樣就不太方便了。
所以大家一般會在收房的時候就叫驗樓師一起去,一口氣把事情都搞定,不用日後再慢慢發現。
我就是在收樓的當天約了驗樓師一起去的。
他們都非常有經驗,帶着非常齊全的工具。
一般都是從廁所開始,看看水龍頭、冷熱水正不正常,廁所沖水正不正常。
驗樓師還帶了一個棒子,用這個棒子敲敲全屋所有的牆壁,所有的磚,聽聽聲音有沒有發現哪裏有問題,中間有沒有空心牆。
空心牆就等於只在外面鋪了磚,裏面沒有支撐,就會有塌了或者滲水的危險。
如果發現哪裏聲音不同,驗樓師就會就在那裏貼上膠帶做記號,你可以找發展商去修。
他們也會用水噴一下窗户,看看窗户的防水能力。
如果玻璃手工裝的不好,發展商再重新裝需要兩三個月的時間,這就影響到你入住或者出租。
大門也檢查得特別仔細,看看大門下面的防煙條,有火災的話煙會不會從外面進來。
還會檢查一下廚房的電器和水有沒有漏。電磁爐有沒有一些過量的輻射等等。
驗樓師還會檢查一下供電系統,每一個插座供電的功率會不會太大或者太小而損壞電器。
還會檢查一下水質,如果太髒的話,他會建議你多開一會不要着急用那個水。因為新落成大廈的管道難免還是會有一些殘留物。

當工作人員正式帶你到你房子門口的時候,會有一個特別的儀式——
他們會讓你親自打開房門,他們就在旁邊吧唧吧唧鼓掌,並説:“恭喜你!恭喜你!”之類的話,讓你有走上奧運領獎台領獎的錯覺。
可能很多人認為在香港買房是一件多麼榮幸、多麼珍貴的事情。
也正是因為在香港買房太不容易了,所以當你收房的時候,大家都覺得應該特別興奮和開心吧。
如果你買個上億的房子,儀式感可能會更強,説不定工作人員會拿着好幾個香檳在旁邊給你打開。
香港的新房一般都是裝修好的,並且很多都帶家電,這點比內地的毛坯房省事太多了。
所以你要驗收的東西也很多。
進屋以後工作人員會給你一張清單,包括房屋內那些自帶的東西和電器。
逐一檢查門鎖、空調、洗衣機、烤箱、微波爐、暖風機等等。


房子收了,房產税如何交呢?
前一陣子內地要開始徵收房產税的消息讓大家好一陣熱議。
但是在香港徵收房產税已經是大家習以為常的事情了。
香港的房產税叫:差餉和地租。
所謂差餉,其實就是“給差人的糧餉”,維持舊時差役運作。
差役現在變成了公務員,所以現在的差餉也變成政府公共服務開支,是政府向業主徵收的間接税。
差餉是按照物業每年的租金預估來計算的。
比如差餉物業估價署認為,你的物業每年租金可以收20萬,那麼按照5%的比例,也就是徵收1萬的差餉,每個季度需要交2500。
哪怕是自住,這筆錢也得交,相當於物業持有的成本。
地租更有意思了,涉及到當年香港島和九龍(界限街以南)被永久割讓的事情。

地租的算法和差餉一樣,不過徵收的比例是3%。
比如你的物業被認定每年的租金估值是20萬,那麼每年就徵收6000,每個季度1500。
差餉地租加在一起,就是每個季度4000。
但並不是香港所有物業都要收地租的,香港島和九龍界限街以南的部分地方不用交地租。
因為當年這些土地是“割讓給英國的”,而那時批出的地契是999年。
最典型的就是“香港老牌藍籌屋苑”太古城,地契要到2899年,未來800多年都不需要交地租。
也有一羣人是不用交差餉和地租的,就是新界鄉村的村屋和新界原居民擁有的丁屋(用丁權建造的房屋)。具體原因我就不知道了。
在香港,如果要把房屋出租收取租金的話,還要繳納物業税。
物業税是全年租金的15%,但可以扣除差餉和必要的修葺支出。
整體而言,香港的“房產税”確實不算高,有時政府還會出台豁免部分差餉的“税務減免”政策。
所以,對抑制房價確實沒有啥影響。
難怪有內地專家説,房產税政策絕對不能學香港,因為這種徵税根本對於抑制房價沒有任何作用。
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