我在韓國買房子，漲瘋了_風聞

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“買房加速了我的結婚計劃。”天津人李珊告訴《看世界》。

在韓國的第四年，她與男朋友共同購置了一套建築面積91平米、實際面積66平米的二手房。

房子總價6.7億韓元（約合人民幣360萬）。首付由男女雙方家庭各出資一半，再辦理好2億多韓元的貸款。李珊在2021年8月拿到房子，與韓國男友裝修小家、登記結婚，在異國有根的日子終於來臨。

一切似乎按了加速鍵。李珊説，她與男友本來未將結婚提上日程。但是，看到2021年“首爾房價漲瘋了”，抱着“現在不買以後就更沒希望（成功買房）”的想法，兩人在該年上半年決意抓緊“上車”。

《逃避雖可恥但有用》劇照

韓國的房價從疫情以來出現大幅上升態勢。據英國房地產諮詢公司Knight Frank12月發佈的《全球住宅價格指數》報告，韓國住宅價格第三季度同比上漲23.9%，在其監測的56個國家中漲幅排名第一。

弔詭的是，這樣的房價漲幅並非政府不作為的表現。文在寅政府就控制房價多次出台嚴厲的政策，例如徵收重税、增加供應計劃等。

控不住的房價，加劇了工薪階層的恐慌和不滿情緒，由此衍生韓國媒體過去一年報道的熱詞——心懷不滿的“MZ一代”，即1980年至2000年出生的一代，他們所在的社會失業率上升，房價也升至遙不可及的天際。

在東亞社會重視家庭的傳統下，人們對房產的投資充滿了極度的狂熱，世界各地都有中國的房產買家。我們採訪了幾位在海外買房的中國人，想從他們的買房故事中，理解不同國家和社會對房子的態度，以及，到底是什麼促成一個地區高不可攀的房價。

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1

瞄準“再開發”房

在供不應求的韓國房市，李珊買一套房只耗時一個月。她將這一舉動稱為“被迫買房”。

2021年碩士剛畢業的她，切身感受到了韓國房地產的火熱。與男友在一起的三年間，她眼睜睜地看着眾多小區住宅的房價翻了一番。韓國房地產委員會官方數據顯示，2021年前十個月，韓國房價上漲了8.9%，已經超過2020一整年5.36%的升幅。

韓國的房價以首都為核心，輻射至周邊。官方數據顯示，首爾都市圈——首爾、京畿道和仁川的房價增長率達到12.5%，遠超該都市圈2020年全年6.5%的增長率。“韓國的地鐵連接首爾與周邊地區，”李珊解釋，“即使不住在首爾，也能通過地鐵上下班通勤。”

也正因如此，到首爾地鐵擠上下班高峯，她感受到人羣“比國內北上廣”還要多，“擠都擠不進（車廂）”。

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擠不進去的還有在首爾等候新房的大軍。李珊和男友原計劃購買新房，但在韓國，現階段新房的購買都需要搖號，購房者無權選擇樓層和位置——全靠隨機抽籤。

“冷門地區一搖就中，但像首爾熱門地區不知道要等多久。”李珊説。經考量，為了抓住機會買房，2021年4月，他們最終決意買二手房。

一個月內，小兩口看了十幾套房，既有位於首爾城區的，也有首爾以外的仁川市、水源市的房源。幸運的是，她最終選上了一套位於首爾北部道峯區的理想住宅。

她把這個過程叫做“淘”，她淘到了符合雙方經濟條件的，且離地鐵站僅7分鐘的房子。

2021年8月，她在社交平台上喜悦地分享了自己的選房秘訣：容積率越小越好；儘量選小區住户多的；房子建成超過35年。

這些經驗看似都與國內購房的思路相反：中國居住用地土地使用權有70年的產權，較新的二手房更受市場歡迎。而李珊的策略，是基於其希望購買的是二手房中潛在的“再開發”房。

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所謂的“再開發”，她解釋：“韓國房子到達一定年限，經過水質、堅固程度等綜合素質的檢測以後，達到相應標準，便具備拆遷蓋新樓的資格。”簡單地説，等於她在賭房子未來能否被拆遷。

上述技巧，都是她與男友在韓國社交平台上看了幾十條購房視頻後總結的經驗。以容積率為例，她對記者解釋，挑選老房子的關鍵是要挑容積率低、樓間距大的小區，因為這符合政府拆遷的思路。“政府拆這些小區的好處是，可以在原有的地皮蓋比現在更多的樓。”

公開資料顯示，首爾的城市再開發包括重新開發老化建築、改造城市結構，從而促進城市現代化。據韓聯社報道，2021年2月，韓國政府宣佈將放寬建築法規並支持城市的再開發項目，以便在未來四年內將全國的新房數量增加到83.6萬套。

李珊説，新任首爾市長吳世勳曾在競選期間公開提出推動類似計劃，這都成為了她選房的依據。

至今，李珊對極速買房的決定感到滿意。她算了筆賬：“最近的房價比起買時，差不多再漲了60萬。”

2

連綿雨季考驗樓房質量

與火熱的東亞市場相比，東南亞投資聖地——泰國的房價則在疫情後經歷腰斬。據房地產網站DDproperty的數據，由於經濟不景氣，2021年第三季度曼谷住宅售價跌至2016年以來的最低，同比下跌11%。

房價雖然跌至新低，但並未影響泰國房產的銷量。據瞭解，機構普遍渲染泰國房產投資有幾大優勢：曼谷人口密度高，自帶人口紅利；有永久產權的泰國公寓價格低廉，大多免費停車，升值空間大；2020年11月達成的RCEP，加強了中泰兩國聯繫等。

“疫情以後，投資客多了不少。”長居在泰國的華人房產中介Edward對《看世界》表示。他説，泰國如今位於低谷的房價，加上人民幣兑泰銖匯率走高，反而吸引很多中國人入手，便於今後抄底。

泰國清邁市

在泰國清邁市居住5年的中國人魷魚説，她近年收到很多朋友有關投資泰國房產的提問。回答是一致的：除非自住，她不認為泰國房產有投資價值。

她給出的理由主要有兩個：泰國總人口少，房子升值慢；泰國氣候濕熱，常年下雨，房子折損率高，當地人並不熱衷買二手房。

她有自己的親身經驗。2016年，她為了做旅遊定製創業項目，隻身一人來到清邁。一次偶然的經歷中，她發現到清邁市中心的古城做民宿生意，回報率很高。於是，她在當年分別花330萬泰銖、320萬泰銖買下兩套聯排別墅。

“土地面積120平方米，有花園和停車位，樓層面積70平米，共兩層。”她回憶，這樣的別墅摺合人民幣，每棟僅花費60多萬元。

買下房子改成民宿以後，魷魚才發現泰國的房子“質量很不好”。剛入住才一年，牆上開始掉皮，她逐漸學會自己使用材料補牆。最令她崩潰的還是屋頂的漏水。“這邊雨季很長，從每年五六月開始到十月，每天都下雨，而且是下很久的傾盆大雨，”她説，“一下雨就慘了。”

做民宿生意三年以後，魷魚發現同小區的一條巷子，至少有一半別墅都在做類似生意。她後來將別墅轉手——成交價和購買時的原價沒差太多，魷魚已經感到幸運，“有很多二手別墅都賣不出去”。

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中介Edward也同意，他不推薦沒有經驗的“小白”購買泰國房產。“海外房產管理不易，需要跨越很多語言和跨國辦事的障礙。”

他同時對《看世界》坦言，自己在華人市中心Rama9區購置的一套35平米的公寓，租金能收至1.5萬泰銖（摺合人民幣約2900元），“回報率至5.1%”。不過，拋除物業費、管理費用，上述回報率變成4%左右，這並非為高的水準。

魷魚多年居泰，見證了很多投資者“房子爛在手裏”。她告訴《看世界》：“有一個最重要的原因是：外國人在泰國不被允許購買住宅，無論是聯排別墅、獨棟別墅還是土地。”要想購買上述住宅，需要首先在泰國成立公司，且泰國人佔股超過50%。

外國人唯一能買到的，便是眾多中介宣傳的，但物業費高昂的公寓。“這一類型並不受當地人歡迎。”魷魚説。

3

高額的房產税，控不住的房價

擁有一套房產代表安全感，但並不代表能一勞永逸地生活。在很多國家，房產反而是負擔——往後沉重的税還會長期影響居民生活。

據權威媒體報道，美國的房產税高昂，在部分地區甚至能佔一箇中產家庭收入的20%。而來自芝加哥大學哈里斯公共政策學院的研究報告顯示，2021年，房產税成為了美國地方政府最重要的收入來源。

類似的房產税在很多國家都會徵收，但用途並不相似。在以美國為代表的歐美國家，房產税多被用於當地市政、社區的建設，反哺居民。因此，一般而言，房產税越高的郡或者學區，治安、環境越好；反之，則是治安環境差、人員複雜的貧民窟。

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但是，在韓國、日本等亞洲國家，徵收房產有關的税，則用於調整過熱的房產市場。李珊向記者抱怨，她的韓國公公婆婆每年還要為購買多年的老房子繳財產税，這是源於該房子市價超過9億韓元（約合人民幣483萬），需要為高出的部分繳納綜合不動產税。

據瞭解，韓國綜合不動產税最早在2005年起徵，主要針對擁有一定數量房產的人徵收。2021年6月起，為了打擊火熱的樓市，政府宣佈，綜合房產税税率上調至1.2%—6%。

與此同時，韓國還針對二手交易的房屋，徵收一系列嚴苛税款，例如交易税、營業税、個人所得税，同時還包括印花税、契税、教育税等。

儘管以各種手段遏制房產交易，政府依然沒法平抑韓國普通人對房產的熱情。據韓國公民經濟正義聯盟（CCEJ）的數據統計，截至2021年11月，文在寅政府在任的五年間，首爾公寓的均價飆升了兩倍多，平均每坪高達4309萬韓元，約合23.1萬人民幣（注：一坪等於3.3平方米）。

這與文在寅上任時，大步流星地提出進步綱領時所預設的截然不同。那時，他宣稱，要從根源上解決該國日益嚴重的經濟不平等問題。

但在經濟下行、房價飆升的韓國，一切像進入惡性循環。據當地媒體報道，由於就業機會匱乏，“MZ一代”許多人通過大額貸款轉向股票和購房投資。2021年上半年，這一羣體的信貸貸款攀升至38.7萬億韓元（207萬億人民幣）。

房子成為了分隔韓國富人和窮人的最明顯標誌之一，獲獎電影《寄生蟲》的場景如今正廣泛地上演——在韓國，有家庭住在位於山頂的超現代住宅中，也有人擠在街邊的公寓，一下雨房子就會被淹。

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作者 | 朱秋雨

編輯 | 吳陽煜

美編 | 劉陽

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