“廣州最後一個CBD”陷入風險：車陂舊改停滯三年背後_風聞

沒有人懷疑，房地產正處於一個從未有過的寒冬。

即便如此，在廣州天河的東部，七八家開發商也正盯着一處地塊，或明或暗地開始角力與爭奪。

在車陂村入口、車陂街新冠疫苗臨時接種點，都密集地出現印有“合生華南城更公司捐贈”文字的帳篷。無論是冬至或元旦等節假日，村裏舉辦的節慶活動，贊助商“天泓地產”基本不會缺席。

天泓地產的實控人為周子濤，即為僑鑫集團實控人周澤榮之子。除此之外，合景泰富、越秀等開發商，也正在車陂這塊土地上，各顯神通。

在車陂村暗暗角力的開發商

這是一場賭局，誰先能拉攏下村民，誰就有望參與進車陂村的舊改裏——在過去，廣州的舊改已經捧出過獵德這樣的財富神話。即便現在是寒冬，車陂也是廣州未來城市發展裏，極大的一塊肥肉。

而村裏，則提出了一個既大膽又土豪的開發模式，也正備受質疑……

無論開發商或是村民，都想着這裏將會成為下一個獵德。

但這個理想中的新神話，卡在了半途。

“廣州最後的CBD”，停滯三年

地圖上，車陂西臨珠江新城，東鄰東圃，北面廣氮，南望珠江，交通十分便利，地鐵4號線、5號線，甚至未來的13號線二期都在這裏交匯。

早在2016年，廣州就首次明確提出“建設以國際金融城-黃埔臨港經濟區為核心的第二中央商務區”，國際金融城板塊主要作為珠江新城的延展區，側重發展金融產業；黃埔臨港經濟區作為廣州東進戰略的主要核心地，側重發展臨港經濟。

廣州國際金融城東區控制性詳細規劃

而按照規劃，車陂就處在國際金融城的東區域內，如果開發順利，這裏有望成為廣州第二CBD。

要知道，近年來廣州中心區的土地供應量極少，新房稀缺，很難再形成一片集住宅、商場、辦公一體的CBD區域。在當時的宣傳口徑與人們共識裏，整個廣州發展主流將是沿着珠江北岸東進，這時候，車陂便成了所有利好聚焦的中心，更被人稱之為“廣州最後一個CBD”。物以稀為貴，規劃中的國際金融城，成了炙手可熱的香餑餑——位於金融城核心區的江源半島，均價近8萬/㎡，市場上，合景·臻溋名鑄吹風價已達20萬/㎡。

巨大的誘惑面前，開發商們趨之若鶩。要知道，上一個舊改暴富的樣本，距離車陂並不遠，只有15分鐘的車程——獵德。

2007年10月15日，有900多年曆史的“廣州第一村”獵德正式拆遷，作為廣州第一個突破性地由開發商介入的舊城改造項目，獵德的舊改首創了村民以土地產權(土地拍賣)置換開發商物業(安置房建設)來改造的新模式，也創造瞭如今的廣州“CBD富豪村”。

根據2014年的一個報道顯示，這些回遷的居民們，輕輕鬆鬆就能靠收租與分紅，獲得一年50多萬的收入。

明面上看，參與其中的地產商們都盆滿缽滿。共同出資46億，拿下了這片城市中心區的甲級商廈、商場、酒店與服務式住宅後，富力地產、新鴻基地產與合景泰富地產成了這片舊改神話裏的明星企業。

但苦只有地產商們自己知道。

作為富力舊改的標杆項目，獵德村項目的建設週期長達10年，而建成後開始運營的項目，回款週期也需要5-8年左右，如果算上立項和前期規劃協調，週期只會更長。在此期間，房企的資金只能不斷沉澱，資本密度不斷增大，產生的現金流回款卻聊勝於無。

換句話説，**運營週期長、投入資金量大、轉化速度低等問題，對企業的資金鍊能力造成了巨大的挑戰。**只不過站在外界，信息的不對稱，很容易被舊改的風光迷了眼。

這個將要成為“第二個珠江新城”的項目，亦即車陂舊改項目。主要由車陂經濟聯社，尤其是其中9-13社5個社構成，也就是人們常説的“車陂村”。

車陂舊改涉及到的拆遷安置地塊

這個代表着廣州“黃金未來”的項目，無論開發商怎樣獻殷勤，規則制定權、最終拍板權，依然在車陂經濟聯社手中。

2017年11月，車陂村部分社村民住宅房屋正式拆遷，次年車陂村舊改項目復建方案獲批，但三年多過去了，車陂復建房依然未動工。

卡住的原因，在於車陂經濟聯社把復建房的建設，綁定了車陂村留用地開發建設，需先對留用地招商，再讓中標主體開始建復建房。只有留用地招商方案過了，復建房才有着落，村民們才能搬回來，舊改才算達到一定成果。

留用地能幹嘛？主要是商場、寫字樓等商業項目的開發運營，也就是獵德村常年從“天匯廣場”等商業項目拿到大額分紅的關鍵途徑之一。

**簡單來説，車陂村想復刻一個獵德的暴富傳奇。**但很可惜，時代已經不同了。

極為罕見的合作方式車陂村給出的招商方案中，本次留用地開發建設的計容建設量為20.8 萬平方米，投資總額為23 億元。車陂將以4 年建設期+20年經營權、村出地出資為條件引進合作方。

資金籌措上，23億總投資裏，留用地各關聯社及車陂經濟發展總公司出資15 億元，剩下的開發建設資金由開發商以預付租金形式補足。而車陂村方面出資的15億裏，8億元為專項建設資金，7 億元由村經濟發展總公司向五個聯社籌集。

納入各種發展計劃，車陂村在城市發展進程中的巨大紅利

這些條件，看起來對開發商極為友好——車陂這幾個村，出地又出資，自己掏錢豪擲15億來投資項目開發，還沒有配套的資金監管，充分相信合作方。

但需要注意的是，相比業內常見的30、40年長度的承包開發期限，車陂村只願給出20年，之後就將收回經營權重新選擇合作方，作為村集體承擔經營風險。換句話説，房子你建好了，運營只能幹20年，到期以後還能不能繼續負責，我們20年後再議。

除此之外，從方案出資額佔比來看，車陂村掏出15億，佔到了總投資金額的70%。合作開發商只佔到總投資金額的30%，也就是説，項目的主導權也可以由村裏説了算。

這樣的操作，不僅罕見，也屬冒險。

按照正常邏輯的留用地開發，一般是村子出地，合作企業出資，合作期限也不會太短。比如白雲區的黃邊地塊項目，位於黃邊地鐵站口，容積率僅為2.5，合作期限長達40年，白雲城投集團就中標了黃邊村社自主改造部分的集體地塊。

廣州多箇舊改項目留用地開發合作模式

2020年2月，留用地開發項目之一黃邊商業大廈奠基，預計正式投入運營後，黃邊村集體物業每年的租金收入預計將增至此前三倍，達到4000萬-6000萬元，從村民到合作方到經濟聯社都對該方案較為滿意。

**為什麼舊改的村裏，都習慣以這種合作模式推進留用地開發？**大多是考慮，運營商業地產等項目，開發商更為專業。出地又出資的合作模式寥寥無幾。

實際上，針對車陂舊改項目，也有不少開發商提出過類似的方案，甚至有開發商願意一次性提供8億資金，給村裏預先獲得營收，以此推進項目的開發，但都遭到了村聯社的拒絕。

顯然，車陂的村民們堅信他們會創造第二個獵德，而這個新的“CBD富豪村”，會是一個坐享分成的現金奶牛。

倒也不是沒有村子嘗試過這樣的玩法。

2004年9月，廣州市番禺區北亭村經濟合作社與梁耀昌簽訂《土地租賃合同》，約定：梁耀昌承租北亭村經濟合作社集體所有的8.2萬平方米地塊以開發商貿城，每月租金82萬元，租賃期限15年。

梁耀昌斥資3億元，建成12萬平方米的北亭廣場後，這一項目又被宜源公司於2007年接手，開始實行“村佔主導，企業打工”的運營模式，然而這個項目僅僅開展了半年，就滑入一地雞毛的漩渦。

被荒廢的北亭廣場，曾經是大學城最大的商業中心

原先從天河城挖來的一眾高管幾乎集體辭職，稱“與新進入股東經營理念不合”，。出租率也一路狂跌，到2009年從六成急降至三成，基本宣告項目開發失敗，2014年宜源還因長期拖欠村集體租金以及與商鋪租户糾紛，被北亭村告上法庭，按照北亭村方面的説法，北亭廣場多年欠租荒廢，“困擾北亭村經濟發展長達6年之久”。

雞飛蛋打的結局，一開始就註定了。

表面上看，村集體出資又出地，開發商前期不用承擔建設資金的投入和風險，輕資產投入壓力小，這生意做起來似乎很輕鬆。但問題恰恰就在於，這生意太輕鬆了。沒有沉沒成本綁定，一旦遇到大的經營困難，在低投入成本引致的低約束下，開發商大可以擺爛跑路。

回過頭來説，在缺乏約束的情況下，投入有限的開發商，尤其在村裏過多介入的情況下，又能把運營做到怎樣？能創造多大的價值？能帶來多少收益？

一個項目，有錢賺才會有分紅，沒錢賺，能產生的只有淨虧損。

巨大的風險

關鍵的問題在於，這15億，砸不出一個新的獵德村。

經濟面上看，去年以來高層扭轉經濟發展方式的決心越加明顯，官媒連翻發聲，強調房地產的傳統地位必須走下神壇，徹底打破樓市路徑依賴，這牽涉到的土地財政轉變、社會資源傾斜等諸多方面。簡單來説，再想只依靠拆樓、蓋樓去作為引擎驅動一塊區域的經濟，已經沒可能了。

業內共識是，房地產未來已很難重現過去十年、二十年的黃金髮展期，而商服項目也將因此承壓。再想像獵德一樣，從無到有地造出連篇片寫字樓、商業區的的天時、地利、市場空間，已經不再存在。

現在進場，就算運營得當，也需要熬個五年十年，這是個必然的時間週期，就連當年富力牽頭打造的獵德舊改，三家房企幾十個億的投入，也沒辦法縮短。

不算短的時間跨度裏，村集體人事是否穩定，是否能保證一以貫之的運營理念、運營質量，都是問題。

不幸的是，車陂面臨的商服競爭只會更加激烈。

據《廣州市經營性用地供地藍皮書2021》，最新的規劃是，商服用地琶洲未來可供地面積約 7.5 萬平方米，金融城未來可供地面積約 28 萬 平方米，這意味着未來幾年廣州商服都將維持較高的供應量，試圖爭奪“第二CBD”寶座的高質量項目，只多不少。

地處珠江彼岸的琶洲，正獲得一系列利好政策

車陂村如果不指望這15億一定要出成果，倒也不妨賭一把，看看集體主義和專業主義哪一個會通向財富的彼岸。

只不過，根據留用地的權屬結構來看，**由5個社承擔近15億元的建設資金，**對剛踏入小康的村民們來説負擔不小，更何況，資金交付給合作主體使用，對資金使用的管控措施為零、責任人擔保責任為零，管理決策責任為零，怎麼看都不像在做生意，更像在做慈善。

算筆賬，來更直觀地看看這筆“生意”的前景。

世聯評估出具的研報指出，車陂村投下的這15億，按照未來商業項目74元/㎡/月，三年遞增5%算，靜態回收15億資金的時間約需要12-13年。

而由於資金成本也較高，如果7億的資金由村自籌，按五年國債無風險收益算，自有資金的成本每年2,450萬元；如果7億的資金來自銀行貸款，需要支付銀行利息，按6%-7%貸款利率算，每年利息4,200萬元-4,900萬元。

算上4年建設期，該項目若沿用出資方案，那車陂村民很有可能13年的收益為零，若建設開發不順利，或建成後合作主體經營不善沒有租金保障，村民收益極有可能為負數。

拿15億，空轉13年，這錢如果存銀行，利息都有5個多億了。