金科人事調整的背後：地產業務不堪重負，物業卻大搞理財

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2021年伊始，各房企展開新一年戰略規劃的同時，地產界新一輪的高管大變動也隨之而來，開年2周就有超過10家規模房企對總裁、董事級別的核心管理層進行調整。

而人事變動的背後，往往映射着企業對行業走勢的判斷和自身規劃的調整。

日前，金科股份公告稱，經大股東金科控股提名，周達、劉靜、楊程鈞三人作為第十一屆董事會非獨立董事候選人，二股東廣東弘敏企業管理諮詢有限公司（代表紅星傢俱集團）提名楊柳一人作為新董事候選人，三名獨立董事候選人朱寧、王文、胡耘通全部由金科控股提名。

值得一提的是，金科股份現任董事長蔣思海和總裁喻林強不在新一屆董事會候選人之列。

蔣思海（左）和喻林強（右）

有媒體報道稱，金科股份管理層正在進行一場巨大變革，身為一二把手的蔣思海與喻林強被雙雙撤職，分別由金科原重慶公司總經理周達和原雲廣區域董事長楊程鈞接任。

據知情人士稱，此前流傳的“被撤職”説法不準，高管變動背後的情況很複雜，這是配合金科戰略發展的安排。

至於何種戰略安排，企業公告表述為：“董事會選舉是公司治理層面的一次重要調整，新一屆董事會候選人秉承‘年輕化、專業化、知識化’的基本原則。”

此外，此次人事調整，還建立在金科股份對於行業發展趨勢的判斷上：房地產已經從“資源紅利”“槓桿紅利”向“管理紅利”時代轉變。

不過，有資深投行人士告訴觀察者網，無論行業趨勢怎麼變，企業同時更換一二把手，主要還是由於經營情況不利，實控人對於經理人工作結果不滿造成的。

表內表外負債不堪重負

公開資料顯示，金科1998年創立於重慶。至2005年，金科地產經營收入突破22億元，綜合實力躍居全國第37位，創始人黃紅雲也由此名聲鵲起。

2016年伊始，“擴張”成為金科集團關鍵詞，無論拿地金額還是合約銷售額都開始倍速增長。

財報顯示，2015-2017年，金科地產簽約銷售金額從238億增加到630億元，2018年後擴張加速，當年新開工面積約2700萬方，約為2017年的2.5倍，實現簽約銷售額1188億元，較2017年大幅增長81%，並表項目回款約851.0億元。2019年，該公司及其所投資的公司實現合約銷售金額1860億元，同比增長57%，現金流量表銷售回款1128.3億元，同比增長32.6%。

直到2020年，“三道紅線”驟然壓頂而來，瘋狂擴張之後的金科，留下的卻是一地雞毛。

財務數據顯示，2019年末，金科有息債務達1062億元，其中短期債務402.72億元，佔比38%，已經超過了同期359.86億元的貨幣資金。

至2020年中期，金科股份負債規模繼續擴大，其中短期債務為363億元，而同期貨幣資金約368億元，現金短債比為1.01，剛剛勉強有“一條線”及格。

而據億翰智庫數據分析，此時金科股份剔除預收賬款後的資產負債率為74.08%，淨負債率為124.62%。也就是説，金科股份除了現金短債比勉強及格之外，踩中了“三道紅線”中的兩條，接下來極可能面臨融資受限的窘境。

除此之外，金科股份神秘的表外負債更值得關注。

2018 年開始，企業便開展了大規模的對子公司、參股公司進行擔保及合作方的財務資助，使得上市公司承擔了較大的償債風險。2020中報顯示，截止2020年6月末，公司對參股公司、對子公司、子公司相互間及子公司對公司提供的擔保擔保總額合計933.92億元，佔公司淨資產比例高達315.54%，可見企業表外資產之高。

只是這些表外資產的“質量”着實令人擔憂。

財報數據顯示，2015-2019年，金科股份的“少數股東損益/淨利潤”分別為-2.70%、22.07%、12.29%、3.35%、10.72%，“少數股東權益/淨資產”分別為16.20%、11.21%、11.61%、38.62%、47.52%，兩者差異巨大。

有分析人士向觀察者網指出，這説明少數股東損益與“權益比例×淨利潤”並不等同，而是存在其他分配方式，企業很可能通過表外資產將負債轉移，即明股實債，這將造成企業本就不佳的負債比例進一步攀升。

花式融資，規避監管

事實上，隨着行業融資監管趨近，這一情況在房企間已經十分常見。

2019年以來，房企融資環境逐步收緊，銀行、信託等多種融資渠道被整治，但土地購置成本卻節節攀升，因此以信託公司為代表的“明股實債”融資模式被催生出來。

易居企業集團CEO丁祖昱不久前總結2020年樓市時表示，“三條紅線”之後，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰將是未來最大的挑戰；在這一背景下，合作開發才是未來最大的機會，而與過往不同的是，2020年以後，房企再也不爭奪操盤、並表的權力，更加傾向於單純的股權投資。

而合作開發現象增多，為房企利用未並表主體融資提供了便利。一系列類似的問題，均指向企業在合作模式下巨大又隱秘的操作空間。

就金科而言，財務數據顯示，2019年末企業在賬面有息負債餘額暴增至992.25 億元的前提下，其他應收款賬面價值224.98億元，同比增加72.76%；其中，合作方經營往來款賬面餘額80.24億元，同比暴增589.08%。

由此還引來深交所問詢，質疑金科在借入大額有息負債的同時，為何對外提供大量財務資助。

對此，金科表示，合作方經營往來款驟然增加主要系控股子公司其他股東同股同權調用資金所致，而合作方也擁有“同股同投、同股同調”的資金投入和調用權，不存在單純資助他人或為賺取利息而提供借款的資助行為。

不過，這一解釋顯然難以服眾。

華泰證券指出，房企表外融資常見模式包括：通過非並表公司進行常規性融資；通過合併報表範圍內/外的公司進行明股實債融資；發行各類ABS減少有息負債或進行出表；表內應付款類科目內的債務性資金。

“明股實債”模式下，如果房企對項目公司持股比例低，可通過條款設計在會計上不併表，僅體現為長期股權投資；若持股比例較高，並表後投資方以少數股東權益出現在報表上，同樣可粉飾報表、隱藏債務。這樣做最直接的好處就是可以規避監管。

在業內看來，監管層上述問詢，便隱含了對房企是否存在表外負債的擔憂。房企進行項目投資無可厚非，但若將項目放到表外，又對其進行超股權比例擔保，便有可能將有息負債轉移至表外，以美化報表，規避監管。但企業潛在的償債風險卻不會減少。

而這一狀況在資本市場上的反應更為直接。數據顯示，金科股份股價自2020年中開始一路暴跌，至1月18日午間已經從11.27元高點跌至7.13元，總市值380.7億元，半年蒸發36.7%。

金科股份2020年8月至今日K圖

地產在承壓，物業在理財？

急劇擴張之下帶來的，除了債務難題之外，面對不斷攀升的土地成本，未來如何消化，同樣已經成為金科股份不得不面對的問題。

統計數據顯示，2020年1-9月，公司新增土地123宗，建築面積1995萬平方米；合同投資金額740億元，但權益合同金額433億元，佔比不足6成。

而在2019年，金科股份在前三季度累計新獲取140個項目，拿地金額614億元，其中權益拿地金額400億元，拿地建面2446萬平方米，權益佔比達到65%。

不僅如此，金科股份拿地成本也在持續攀升。據測算，今年前三個季度，金科股份拿地均價為3709.27元/平方米，而去年同期該數字為2510.22元/平方米，同比增長47.77%。在房價上漲已經普遍進入“個位數時代”的大背景下，金科股份未來如何消化如何大幅度提升的土地成本，無疑是一個巨大考驗。

相較於金科股份的不利境地，去年底剛剛分拆上市的物業公司金科服務儘管上市首日險些破發，但隨後卻迅速乘着政策東風，股價一路狂飆。

1月5日，住建部、發改委、銀保監會等十部委發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，通知內容涵蓋完善物業服務價格形成機制、推動發展生活服務等，其中鼓勵有條件的企業向各類生活服務領域延伸。

在業內看來，此次政策最大的亮點在於對物業企業放寬經營權限，包括養老托幼、社區消費、資產管理等領域，可以認為是物業企業“春天”的到來。自此之後，物業股由此全線暴漲。

截至1月18日午間，剛剛上市2個月，金科服務股價已經從44.7港元的發行價大漲至79.05港元，總市值516.1億港元，摺合人民幣431.7億元，遠遠超過金科股份。

在金科2021-2025年規劃中，未來5年的抓手除了地產，正是物業板塊的“智慧服務、科技產業、商旅康養”產業協同。

並且制定了具體目標：2025年“大產業”板塊銷售規模超過200億元，新增持有資產規模約100億元；“大消費”板塊銷售規模超過200億元，新增持有資產規模約200億元。

不過，究竟該如何落實，金科內部顯然還未做好打算。

因此，迷惑性的一幕是，在金科股份極度“缺血”的情況下，金科服務竟然豪橫到直接拿出上市融資的近2/3用來理財。

日前，金科股份公告披露，為盤活閒置自有資金，提高資金使用效率，子公司金科服務在不影響其正常經營活動的情況下，未來1年內，將使用最高額度不超過30億元的自有資金進行現金管理，用於購買安全性高、流動性好、期限短的理財產品。

要知道，2個月前金科服務上市總計融資淨額才57.38億港元，摺合人民幣約48億元，理財資金佔比62.5%。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。