“四面楚歌”的王文學，能否帶領華夏幸福突圍？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）隨着金融+樓市雙雙調控趨嚴，房企“灰犀牛事件”頻發，前有泰禾，後有華夏幸福，2021年似有山雨欲來之感。

曾經依靠造城的戰略，華夏幸福將平安馬明哲拉上了船，老闆王文學也以500多億的身價成就河北首富。

而眼下的華夏幸福，顯然不怎麼幸福了，業績大幅倒退，債務違約，股債雙挫，還有即將到來的業績對賭泰山壓頂……一時間竟是“四面楚歌”。

面對漫天飛舞的不利消息，1月19日，華夏幸福終於走到台前，集中回答了投資者疑問，表示公司將持續努力，做好主營業務，並提出三條解困措施：在經營上，加速回款，改善現金流；在投資上，提升投資質量，精準投資，嚴控支出；在合作上，堅持產業新城平台化、加大對外合作。

不過，華夏幸福究竟能否平安渡過眼下困局，仍然難有定論。

業績倒退，對賭難達成

作為河北知名的房地產企業，華夏幸福曾經以獨特的產業新城模式引傲業界，自2011年上市到2019年，其業績都以每年超過30%的速度增長，在2019年營收還突破了千億，成為了千億俱樂部中的一員。

不過，才剛剛突破千億營收一年，華夏幸福的業績在2020年就迅速滑坡。

克而瑞統計數據顯示，華夏幸福2020年全年操盤金額949億元，已下跌到全國房企第37名，較2019年1454億操盤金額和排名20名，出現大滑坡。

根據三季報數據，截止到2020年三季度，華夏幸福的營收僅為567億，和去年同期相比下降了11.79%；淨利潤為72.8億，和去年同期相比大幅下降了25.3%。

雖然年報的業績還未出爐，但即使以去年4季度的409億營收來計算，華夏幸福也難以達到千億的營收。

而另一面是，和中國平安的業績對賭兑付在即，成為懸在華夏幸福頭頂的達摩克里斯之劍。

早在2018年，華夏幸福就曾經爆發債務危機，當時素有“中國最大隱形地主”之稱的中國平安作為"白衣騎士"現身，方才順利化險為夷。

但同時，當時王文學亦和平安簽訂了業績對賭協議：承諾華夏幸福在2018-2020年的淨利潤增長率分別不低於30%、65%和105%，即三年歸母淨利潤分別不低於114.15億、144.88億和180億元，實際淨利潤小於同年度預測淨利潤95%將作出現金補償。

在2018年和2019年，華夏幸福均“擦線”完成目標，不過在2020年前三季度，華夏幸福的淨利潤僅72.8億，距離目標180億相去甚遠，大概率恐難以完成。

也就是説，屆時企業將憑空多出一筆不菲的現金補償款支付給平安，無疑會令本就不堪重負的華夏幸福日子更加難過。

股債雙殺

伴隨着華夏幸福業績大幅倒退，2020年下半年以來，企業股價不斷走低，截至1月21日早盤已跌至11.26元，創2015年以來新低，相較2020年7月的20.93元高價下跌近50%，市值蒸發超400億元；相較平安入股時的股價，更是跌去近6成。

華夏幸福2020年7月至今股價變動日K圖

福無雙至，禍不單行。

從今年1月7日起，華夏幸福境內外的債券也開始遭遇投資者持續的折價拋售，其中折價最多的如美元債“華夏幸福8.05% B20250113”面額100美元，買價僅52美元；境內債“16華夏01”面額100元，成交價僅55.2元。

1月13日，穆迪將華夏幸福的Ba3企業家族評級和企業支持的高級無擔保評級下調至B2；同時將這些評級納入評估範圍，以便進一步下調評級。

穆迪認為，評級下調反映出華夏幸福的經營業績和產生的現金流均低於預期，鑑於 其流動性狀況不佳，且在未來12-18個月內有大量債務到期或成為可推舉債務，這加大了其再融資風險。

1月14日，另一大國際評級機構惠譽也緊隨其後，將企業評級從“BB-”下調至“B”。

而在此之前，華夏幸福於2020年12月發行的1年期3.4億美元海外債，票面利率已經高達10.875%。

1月15日，華夏幸福又被爆出其擔保的兩筆信託非標項目未按期償付。涉及中融信託發行的兩個信託產品，中融-驥達11號和中融-融昱100號，未按期償付金額總計11.2億元。

而面對股債雙殺的局面，華夏幸福卻回應稱：“就是正常市場波動，目前整個地產行業情況欠佳，債券價格波動未對公司業務造成影響。”

三道紅線壓頂

需要指出的是，華夏幸福所面臨的難題除了債務償付及業績下滑之外，還可能包含高負債之下的金融監管。

財報數據顯示，截至2020 年三季度末，公司有息負債規模達 2185 億元，其中短期負債940億元、長期借款652億元、應付債券525億元。

對應現金短債比0.41，淨負債率214%，剔除預收款的資產負債率 78%，“三條紅線”全中，屬於規定中的紅檔房企，即便度過眼前困局，也極有可能繼續面臨強力的融資監管窘境。

中金公司研究報告認為，為實現降檔目標，華夏幸福未來年份拿地強度將下降，存量土儲規模難以提升，土儲覆蓋倍數維持在1.3倍左右；同時，公司存量土儲質和量上存在不足，預計公司當前未售貨值約1300億元，僅能覆蓋未來1年左右的銷售額，存量土儲中三四線城市佔比 75%，環京地區佔比 52%，去化難度偏高，共同導致銷售增長可能失速。

對此，華夏幸福回應稱，自2019年中期起，公司總資產負債率持續下降，回款率不斷提升。公司整體經營性現金流量淨流出額同比減少20億元，產業新城及相關業務經營性現金流量淨流出額減少91億元，回款率增加10個百分點。同時，商業地產及相關業務已在上海、深圳、南京、杭州、廣州、武漢和成都八大重點城市核心地段落地優質項目，將從今年開始為公司後續現金流入提供保障。

不過，在壞消息滿天飛的關鍵時刻，亦有一則利好消息。

1月15日，有外媒報道稱，華夏幸福獲得河北省政府承諾為其提供高達95億元的有條件財政支持。

根據該資金支持計劃，將先轉賬30億元給華夏幸福，其中一部分用於償付其僱傭的農民工工資以及覆蓋其他經營費用，而剩餘的約10億元的部分用於兑付華夏幸福於1月20日到期的近15億元的“16華夏債”的回售。

1月19日，根據彭博消息，華夏幸福已將“16華夏債”全部回售本息劃轉至中證登。

儘管相對於企業龐大的債務危機來説，似乎遠遠不夠，但也不啻為陰霾下的一縷陽光。王文學面對着一場博弈，之後他還能否有資格並帶領華夏幸福走多遠，都令人期待。

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