解讀｜上海樓市組合拳打擊投機炒房，最大限度維護剛需

1月21日晚，上海市住房城鄉建設管理委聯合市房屋管理局等8部門發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（簡稱《意見》），《意見》共十條，涉及土地、限購、信貸、新房搖號、税費等內容，充分體現上海穩定房價、穩定預期的導向。

分析人士指出，上海在近期樓市較活躍，一些違規行為有所露頭的情況下，果斷對樓市“虛火”冒頭就打。此次新政以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機買家入市機會、提高入市成本；與此同時，搖號對“無房家庭”傾斜的政策又最大限度保護了剛需市民的買房權利。預計及時出台的政策將促進購房者心態得到穩定。

以下為澎湃新聞（www.thepaper.cn）對上海樓市新政重點內容作逐條解讀。

**《意見》提到，完善土地市場管理。**優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。

**解讀：**增加土地供應可真正緩解供求矛盾。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，完善土地市場管理方面主要強調了三點。第一、土地供應要增加，結構要調整，這是比較吻合上海當前購房需求的特徵，能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區域市場供地的調整，尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助於後續此類區域住房項目的增多，利好人員住房的解決。第三、政策也提到了對土地價格的穩定，強調了房地聯動機制的堅持，這也是為了防範地價上漲傳導到房價上去。

有上市房企投資拓展部人士表示，依然看好上海市場，期待上海推出更多優質的土地，公司已經通知重點關注上海未來在郊區軌道交通站點周邊的推地計劃，加強研判和調研，爭取再拿到合適的土地。

《意見》提到，嚴格執行住房限購政策**。**夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

**解讀：**這一政策是“打補丁”政策，嚴堵假離婚買房。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，這一政策對於一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會產生直接遏制作用。這次收緊信息十分明確。

嚴躍進也表示，這個政策打擊了假離婚騙取購房資格的現象。現在即便是離婚了，那麼最近3年購房也都還是有影響的。相對來説，上海政策更嚴。

《意見》指出，調整增值税徵免年限。將個人對外銷售住房增值税徵免年限從2年提高至5年。

**解讀：**根據以往的規定，購買普通住宅首套房滿2年交易時，免徵增值税及附加，但是按照新政，必須滿5年後才能免徵增值税。

截圖來自澎湃新聞

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，由於市場短期形成炒作氛圍，尤其是打新熱，買到新房後轉讓也有差價。將個人對外銷售住房增值税徵免年限從2年提高至5年，即提高增值税免徵年限提高炒作成本。這些組合拳旨在打擊投機炒房行為。

某房企營銷人士指出，購買房產、裝修入住本身就是一個較長的過程，5年的限制期比較合理，增加了短期換手的成本，同時又不會限制剛需的置換需求。

另一名TOP10房企人士也表示，直接限定5年內轉讓房屋全額徵税，這一政策直指炒房行為，提高交易環節的税收可以有效減少新增投資需求，在一定程度上也會限制二手房的流動性，2021年上海新房的供應力度預計會有所加強。

**《意見》明確，嚴格執行差別化住房信貸政策。**實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

解讀：加大對購房人首付資金來源的審查，將有效解決目前市場存在的部分違規資金套現行為。

某房企營銷人士向澎湃新聞，有些購房者利用消費貸、經營貸等資金成本較低的特點，套用該部分資金違規買房，一定程度上推助了新房認籌環節的“火熱”。嚴查的行為將抑制套用低成本資金快速賺取差價的行為。

**《意見》提出，嚴格商品住房銷售管理。**嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

**解讀：**規範新房銷售環節，同時保障剛需正當買房需求。

盧文曦指出，完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。這個舉措最大限度保護剛需買家的權益。

張波提到，商品房的銷售管理，包括一房一價以及公示和備案在上海之前都做得較好，這次對於“一價清”提出要求，也防止房企通過在裝修、車位等方面不當增加收取違規費用。同時“實名制”的要求可以有效防止炒作購房資格和不當轉讓獲利。

上述TOP10房企人士也指出，該條旨在規範新房銷售環節，由於上海近兩年執行嚴格的新房限價制度以保障房價穩定，部分板塊的一二手房倒掛現象的確存在，少數新房銷售環節中產生違規現象，私下收取“茶水費”、內部違規操作的現象有所抬頭，預計這一層面的嚴控力度將進一步強化，查處的力度和範圍將會明顯提升。

**《意見》還提到，嚴格規範房地產市場經營秩序。**加強對房地產開發企業、銷售代理企業和房地產經紀機構的監管，開展房地產市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執法力度，形成執法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為製造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。

**解讀：**規範房地產市場經營秩序，規避人為製造市場緊張氣氛。

盧文曦指出，房產中介等煽動性宣傳也助推了市場交易熱，預計加強管控後，躁動情緒會降温。

此外，政策還提到了堅持租購併舉、加快推進舊區改造、加強政策宣傳等內容。上海市委、市政府表示，始終高度關注住房民生福祉，堅決落實城市主體責任，立足於廣大市民的安居宜居，統籌謀劃“十四五”住房發展，在促進房地產市場平穩健康發展的同時，通過加大租賃住房發展力度，增加租賃住房有效供應，完善長租房政策，穩定供應保障性住房，多渠道滿足市民居住需求；並通過加快推進舊區改造、城中村改造、既有多層住房加裝電梯和住宅小區美麗家園建設等方式，多策並舉改善市民居住品質。