樓市“暖冬”之下，北上深輪番調控降温

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）剛暖和了幾天的上海，一場淅淅瀝瀝的小雨之下，氣温緩緩下降，近期火爆異常的樓市同樣如此。

“失算了，剛賣了房子卻發現無房可買，一套房子要排隊幾小時才能看，稍一猶豫就沒了。”恰好近期忙於置換的上海市民郭萍告訴觀察者網。

新房放量供給，引爆二手房市場

2020年全年，上海樓市量價齊升。

同策諮詢數據顯示，上海一手商品住宅全年成交面積約893.02萬平方米，同比增加21.6%；成交均價57166元/平方米，同比上漲5.3%。

尤其是最後一月，上海中原地產數據顯示，2020年12月新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，創2020年內單月交易新高。上週（1月18日至24日）新建商品住宅成交面積26萬平方米，環比增加54%。

上海中原地產分析師盧文曦指出，從上海市場成交來看，剛需、剛改是促進成交的絕對主力，2020年12月的成交項目都聚焦在中低價位項目。此外，12月交易量上漲，也和11月上海新房交易因浦東機場疫情受阻，推遲到12月集中成交有關。

數據顯示，2020年12月，上海共有44個項目入市，入市面積為135.1萬平方米，而上一次單月入市量超過130萬平方米，還是在2015年10月。

不過，似乎是市場情緒淤積了太久，新房的放量供給並未完全滿足購房者需求，置換剛需帶動下，二手房交易也迅速上升，瞬間引爆上海樓市，不少區域房產交易中心開始排起了長龍。

郭萍告訴觀察者網，自己幾天前才把自住房賣了，徐彙區93年68平老公房，6樓無電梯，售價385萬。而一年前，她把這套房子掛到中介門店最高才有人出價315萬。

一年上漲22%，着實驚呆了郭萍。不過，就在她心中竊喜的時候，卻發現自己順利賣房之後，陷入無房可買的尷尬境地。

郭萍表示，自己好不容易看上一套閔行的80多平小三房，480萬，不僅價格超出預期，而且還得排隊看房，稍微猶豫了一下，就已經被後面的人全款買下。

郭萍的遭遇只是上海樓市冰山一角，有媒體報道稱，近期還有業主在兩週時間內售價調高了120萬元，甚至1個小時就跳漲40萬元。

“調控沒松，價格卻上漲，説明樓市上行來自於市場的力量，不怪調控不給力，而是經歷三年低迷之後，需求正常釋放了。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭坦言。

他指出，當前上海樓市呈現的火熱狀態，是由週期性、疫情下避險與改善需求、動拆遷放量、貨幣放水下的抗通脹需求、公民同招（指民辦學校與公辦學校同步招生）教育改革，這五大力量綜合作用才形成的。

政策組合出台，頻頻查漏補缺

伴隨着樓市上行，新房市場代持搖號、插隊搖號、經營貸買房，二手房市場中介業主聯手暗箱操作、假離婚、大肆收購法拍房等違規操作及炒房現象伺機而生。

不過，盧文曦向觀察者網表示，上海樓市市場情緒不穩只是局部且短暫的，整體來看，監管機構也是見招拆招，一系列圍繞炒房漏洞的“組合拳”接連出台，以敲打市場，並顯示出樓市調控決心。

1月21日晚間，上海市住建委、房管局等八部門聯合發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。

主要措施包括：限制“假離婚”購房，夫妻離異三年內實行限購，購房時擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；調整增值税徵免年限，個人對外銷售住房增值税徵免年限從兩年提高至五年；無房家庭優先搖號買房。

1月25日，繼限制“假離婚”之後，法拍房漏洞也被納入調控之中。

據觀察者網不完全統計，當天上海市浦東新區、靜安區、閔行區、普陀區等至少4家法院分別對即將進入拍賣程序的房屋標的發佈拍賣公告，規定了新的司法拍賣房相關交易規則，明確法拍房需要納入限購範圍，並要求法拍房的剩餘房款需在十日內上繳給執行法院。

此前，法拍房不受上海限購政策影響，不需要繳納社保、税收記錄，不考慮婚姻狀況、徵信和名下房產狀況，當地人、外地人、外國人和港澳台人士均可以購買，且起拍價低於市場價，吸引了大批資金入局。

需要指出的是，在北上廣深四個一線城市中，上海是最後一個對法拍房施行限購的城市，尤其是北京與深圳的調控力度相比上海只強不弱。

就在上海調控出手之際，深圳也不迅速開始“打補丁”。

1月23日，深圳樓市下發包括嚴格審核購房資質、違規者3年禁用網籤等8條措施。

整份文件措辭嚴厲，多次出現懲戒、移送公安機關處理等字樣，“炒房客”的一些“致富”途徑，被摸得一清二楚，且一一列舉。

而這已經是2021年第一個月裏，深圳下發的第三道樓市調控新政，調控房價的決心可見一斑。

有分析人士向觀察者網指出，深圳是我國四大一線城市中落户門檻最低的，大廠多收入高，整個城市都處於蓬勃發展的青壯年期，這也是深圳樓市一直熄不了火的根本原因。

除上海、深圳之外，1月25日，北京市住房和城鄉建設委員會黨組書記、主任王飛在做客“市民對話一把手”節目中也公開表示，打擊惡意炒作和違規資金進入樓市，是今年整頓房地產市場秩序的重中之重，近期就將開展專項行動。

王飛強調，北京今年要注重防範化解房地產市場的風險，持續加大對違法違規行為保持高壓執法態勢。接下來，北京市住建委將嚴查資金違規進入房地產市場和中介炒房、投機炒作。

而與此同時，不久前央行“兩道紅線”政策影響，同樣被視作中央從房地產金融端進行調控的一大殺器。

就在2020年最後一天，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設置房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限，對超過上限的銀行業金融機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

業內普遍認為，北京、上海等地近日接連被爆出部分銀行房貸額度緊張、辦房貸要排隊的消息，很大程度上是受此影響。

不過，中原地產首席分析師張大偉卻表示，近期部分地區房貸緊張並非因為“兩條紅線”的新規，主要跟去年年底市場過熱貸款申請積壓有關。

他指出，早在去年“兩條紅線”新規出來之前，很多銀行就按照監管要求控制個人按揭貸款的投放額度和節奏，房貸額度都按月執行。部分熱點城市去年的額度都用完了，還積壓了不少申請，今年一月份依然按月控制額度，所以大家只能排隊等待。

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