不超過20億參投FF，忙於擴張的華髮將成為第三家跨界汽車的房企？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）繼恒大造車，合生創展投資蔚來之後，第三家跨界汽車的房企或將產生，為珠海國資委旗下華髮集團。

1月27日午間，有媒體報道稱，在法拉第未來（以下稱“FF”）的最新一輪融資中，珠海市國資參與投資20億元。珠海兩大龍頭國企，格力集團與華髮集團攜手參與了此次投資，但投資金額低於20億元。

受此影響，華髮集團旗下重要上市主體華髮股份午後股價直線漲停，隨後緩緩下降，報收6.24元，漲幅5.05%。

有分析人士向觀察者網指出，2020年是珠海國企改革關鍵年，其在資本運作方面也格外積極，因此投資FF並不意外。

據統計，珠海市屬國企近兩年來新增產業投資項目200多個，涉及投資金額200多億元，為全市各級各部門推薦引進企業超過200家，促成超過60家高科技企業簽約或落户。

但作為珠海國資委旗下房地產行業的龍頭企業，本就頂着“三道紅線”壓力艱難擴張的華髮，突然投資汽車行業，且標的為備受爭議的FF仍然惹人生疑。因此有業內人士向觀察者網表示，華髮即便參與其中，投資數額不會很大。

截止發稿，華髮方面對此事仍不置可否。

千億之後高溢價補倉

值得一提的是，從去年下半年開始，不少房企迫於“三道紅線”壓力，均明確表示要減少拿地，以降負債、保現金流為主要任務，紛紛採取“守勢”。

而在這樣的背景下，立足珠海、擴張全國的華髮卻並依舊勢頭不減。

克而瑞數據顯示，2015年公司銷售額突破百億，為133億元；2016年-2019年的銷售額分別為357.25億元、310.17億元、582億元、922.73億元，幾乎成倍數增長。

2020年，華髮股份一舉邁入千億俱樂部，實現全口徑銷售額1205億元，相比2019年增長30%，排名從2019年的39名上升到2020年的34名。

不過，激進擴張之後，華髮的土地儲備便顯得捉襟見肘，

財報數據顯示，自2017年至2019年，華髮的總土地儲備從2017年的877.11萬平方米，下降到了2018年的750.04萬平方米，2019年繼續降低至697.48萬平方米。三年之內，企業銷售規模突飛猛進，土地儲備卻下降超過20%。

為了不使“無米下鍋”，華髮不得不頻頻高溢價拿地補倉。

據中指研究院數據，2020年1-11月，華髮拿地金額為543.85億元，遠超去年全年的340.23億元。而在華髮2019年到2020年11月所拿地塊中，有10塊地溢價率超過20%，分佈於上海、杭州、重慶等熱點城市，其中溢價率最高可達73%。

而相比之下，全國40個典型城市土地成交平均溢價率還不到15%。

同時，華髮亦開始聯合融創涉足文旅產業。11月23日，雙方在深圳市寶安區以127.1億元的底價拿下了一宗混合屬性地塊，其中華髮持有合資公司49%股權。

2020年12月，華髮更是在武漢的三場“百億土拍”中出盡了風頭，先是歷經287輪喊價，以94億元拿下了礄口地王，21002.23元/平方米的樓面價更是刷新了區域記錄；其後斥資74.69億元在礄口區加入開發萬人宿舍片。

擴張中的債務隱憂

需要指出的是，在企業亮眼的銷售數據和瘋狂拿地的同時，也早已埋下了債務隱憂。

數據顯示，截至2020年9月末，華髮股份剔除預收款的資產負債率為78.54%，較2019年末上升1.71個百分點；淨負債率為148.35%，較2019年末下降2.33個百分點，均超過監管規定的最低標準，“三道紅線”中華髮已經腳踩兩道。

僅有現金短債比較2019年末上升20.3個百分點之後，達到1.19倍，方才得以過線。

因此，激進擴張中的華髮，所要面臨的降負債壓力恐怕不小。

而除了表面上的之啊嗚之外，從企業少數股東的損益和權益佔比長期處於不匹配的狀態中，也不難看出其可能面臨的“明股實債”風險。

財報數據顯示，從2017-2019年，華髮股份的少數股東權益在總權益中的佔比均超過50%，而公司少數股東損益的淨利潤佔比僅為8.8%、4.9%、16.0%。

到了2020年9月末，公司歸屬於母公司股東的淨利潤為17.55億元，少數股東損益為7.659億元，佔淨利潤的30.4%；而歸屬於母公司股東的權益為210.7億元，少數股東的權益為308.9億元，佔總權益比例達到59.46%。

此外，由於房地產行業預售制度導致的營收滯後性，預收賬款很大程度上決定着企業未來1-2年內的營收利潤增長潛力。

而華髮股份截止9月預收款卻僅有4.34億元，驟減約99.26%，未來兩年的利潤恐難以保障。

幸運的是，得益於背後的華髮集團和珠海國資委，企業融資利率卻普遍低於同規模房企，近期企業所發行的超短期融資券、ABS、中期票據等，利率均不超過5%。

不過，即便是低利率融資，仍然是需要還的。上交所數據顯示，截至2020年10月前華髮股份及其子公司發行債券合計金額440.88億元，待償還餘額330.34億元。

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