無懼破發潮，中駿商管赴港IPO

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）1月28日晚間，剛剛宣佈分拆物管業務上市計劃不久，中駿商管火速在港交所遞交招股書。

而在此之前，從2020年四季度開始，“破發”早已成為物管行業關鍵詞，10月份上市的第一服務、合景優活、世茂服務，11月的金科服務，12月的遠洋服務、恒大物業、佳源服務，以及2021年第一支物業股——榮萬家生活服務，8支物業股均遭遇破發危機，只有融創服務、華潤萬象生活兩家得以倖免。

其中跌幅最大的第一服務，為當代置業旗下物業服務公司，首發價2.4港元，僅以1.76港元/股收盤，首日跌幅達26.67%。

此外，還不乏世茂服務等背靠大房企者。在收盤前大約半小時，世茂服務啓用了“綠鞋”機制，承銷商大舉買入“護盤”，摩根士丹利買入2045萬股，中金買入436萬股，最終才堪堪與發行價持平，收報16.60港元。

在這樣的背景下，中駿所要面對的壓力可想而知。

分拆上市為籌資

公開資料顯示，中駿商管為一家綜合物業管理服務提供商，同時涵蓋商業與住宅物業。其最早於2003年開始提供住宅物業管理服務，繼中駿集團開始開發商業物業後，於2009年將服務範圍擴大至商業物業管理及運營。

建議分拆與上市完成後，預期集團將擁有中駿商管最少50%權益，中駿商管將仍為集團附屬公司。

有媒體報道，中駿集團通過本次分拆旗下物業上市，計劃募資約3億美元。

一位資深投行人士向觀察者網指出，去年年中，受疫情影響，物業股普遍大漲，而隨後面臨的破發潮實則是股價迴歸理性的一種表現。而隨着房企大舉進軍資本市場，行業分化也是必然的，獲得認可的企業股價將乘着政策東風一路上升，但也有不少企業在沒有表現出強有力競爭優勢的情況下一落千丈。

上述人士表示，面對破發壓力，此時當然不是最佳上市時機，但依然有不少房企前赴後繼，歸根結底在於“三道紅線”之下，分拆物業上市籌資被當作了一種改善財務最為行之有效的辦法。

中駿也在招股書中明確表示，建議分拆將有助分拆集團建立獨立上市集團身份，並藉此獲得獨立籌資平台及拓寬其投資者基礎；將提高分拆集團運營業績的透明度，並讓分拆集團直接進入資本市場，以進行股本或債務融資，從而為其現有業務及未來擴張撥資。

財報數據顯示，“降負債”壓力之下，中駿集團有息負債仍然呈現上漲態勢。2020年中期，中駿集團的總有息負債為455.1億元，較2019年末提升8.2%，其中一年內到期債務約207.2億元，佔比45.5%。

而作為“三道紅線”考核標準，企業剔除預收賬款後的資產負債率達到76.4%，超過紅線規定的70%，降負債壓力仍在。

幸運的是，截至2020年中期，企業現金短債比為1.2倍，淨負債率為68.3%，兩項數據都已經到達安全線內。

98%住宅物業來自集團

招股書披露，截至2020年9月30日，中駿商管擁有90個在管商業及住宅項目，在管總建築面積約為1450萬平方米及已訂約總建築面積約為3040萬平方米。

於2018年、2019年以及2020年前9個月，公司總收入分別為3.97億元、5.75億元和5.30億元，淨利潤分別為3482.0萬元、7729.8萬元和1.23億元，規模雖然遠遠不及幾家大型物管公司，但增長速度並不慢。

根據中指院基於上一年的經營規模、財務表現、服務質量、增長潛力及社會責任等關鍵因素的數據，按整體優勢計，中駿商管位居2020年中國物業服務百強企業第32位。

不過，與其他剛剛拆分的物管公司一樣，中駿商管同樣患有嚴重的“母公司依賴症”，甚至猶有過之。

數據顯示，來自中駿集團或聯合開發項目的住宅物業收入，其於2018年、2019年以及2020年前9個月分別佔住宅物業管理服務部分總收入比例達到98.6%、98.9%及98.0%。

換言之，最能體現一家物管公司市場競爭力的第三方項目物業收入常年佔比不到2%。

並且從收入單價上而言，2020年前9個月在中駿集團項目中的收入為2.4元/平方米/月，而而來自第三方項目的物業收入單價卻僅有1.24元/平方米/月，幾乎只有前者一半。

此外，值得注意的是，中駿商管住宅物業收入來自合作開發項目的佔比同樣很低，2018年、2019年以及2020年前9個月分別佔住宅物業總收入的0.9%、4.1%、5.6%。

而從地產銷售數據來看，2020年全口徑銷售剛剛突破千億的中駿集團，權益銷售額僅674.7億元。也就是説，千億銷售額中33.5%來自歸屬於合作開發項目中的合作方，而這些合作開發樓盤的物業管理幾乎全部落入對方口袋。

因此，有分析人士向觀察者網指出，從目前來看，中駿商管依託突破千億的母公司仍有不少增長空間，但對於第三方項目的競爭力才更能看出一家企業的未來真正潛力，從這方面來看，中駿未來的路還有很長。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。