金鐘：假結婚、假離婚買房的漏洞堵嚴實了，下一步呢？

【文/觀察者網專欄作者 金鐘】

2021年1月最火熱的經濟新聞，一個是美國的瘋股，一個是國內的房價。美股離我們普通人太遠，這裏聊聊就在我們身邊發生的房價變化。

以前，許多城市已有的房產限購措施中對於已經擁有住房的家庭購買新房做出了限制，比如深圳就要求那些已經有房的家庭再購買第二套房子的時候要大幅度提高首付繳納比例，這就大幅度提高了購買第二套房子的成本。於是，網上流傳着很多關於為了買房，夫妻通過先辦理離婚獲得一個便宜購買新住房的資格，買到後再復婚的故事。

此外，還有為了買房而產生的“假結婚”，即一個沒有資格買房的人和一個有資格買房的人辦理結婚手續，然後以有資格購房的人的名義購買住房，再通過婚內轉讓把房子轉給沒有資格的那個人，辦理完畢後雙方真離婚。

雖然沒有可靠的統計數據來證明這個“假離婚”、“假結婚”的現象有多普遍，但是2018年深圳離婚率是千分之五點四，遠高於全國平均水平千分之三點二，很多人認為深圳離婚率高的一個重要原因就是其中有不少是為了購房而產生的假婚姻。

這幾天，上海、深圳、杭州等前幾個月房市火爆的地方紛紛出台了更加嚴格的限制措施。其中上海和深圳都規定夫妻離婚後任何一方在三年內購買住房，他們的住房套數都按照離婚前家庭總套數計算，這樣就堵上了通過離婚快速獲得購買新房資格的漏洞。 深圳還規定了家庭購買住房只能登記在有購房資格的一方的名下，這下將假結婚的漏洞也堵住了。

這些措施的意圖都是希望讓火熱的房價降降温。但是，中國房地產市場在過去20年間已經經歷了好幾個“緊縮—放開”這樣的循環週期，這次的各地政府的限價措施能否成功？

要理解房價趨勢，就應當知道房子不僅僅是房屋，而是承載了房屋以外的大量其他因素。這裏我們可以從三個大的層面來理解房子這個特殊的商品。

在第一個層面上，房子最基礎的作用就是擋風遮雨的庇護所。由於城市裏密集的人口，對於絕大部分中國人來説，大家還是選擇購買公寓居住。在這個層面上，能夠影響房子價格的因素包括户型、層數、面積、朝向、採光、建築材料等等房屋本身的特質。

《三十而已》劇照

房子本身的建築技術，並不像芯片製造那樣有着很高的科技門檻，整條產業鏈也早已實現國產化了，所以，在第一個層面上，房價基本上只包含單純的建築施工成本，全國各地恐怕都相差不大。

可是，同樣是鋼筋水泥建成的公寓，上海張江據説有的房子價格達到每平米20萬，而前兩年因海員購房故事而出名的黑龍江鶴崗，一套面積相近的房子價格只要5萬元，也就是説張江一平米的地方里可以塞下4套鶴崗的房子。

這個巨大的差距反映就是房子價格的第二個層面：在這裏，房子不再是房子，而是資源。

上海張江像深圳和杭州一樣有大量高科技企業，在這裏可以接觸到大量前途光明、報酬豐厚的工作機會，對於一些有冒險精神的人來説，這裏可以更多的接觸到風險投資，更容易開始自己的創業。

此外，上海作為國際大都市，眾所周知有着大量國內數一數二的醫療、教育、交通和文化娛樂資源，基層政府的管理能力和管理水平在國內也是首屈一指，張江的學區質量據説更是名列前茅。而鶴崗在這些方面距離上海還有不小的差距。

所以，上海張江20萬一平米的房子有許多人排隊爭搶，鶴崗5萬元一套的房子卻不一定有人問津，就是因為大家追逐的不是鋼筋水泥這些硬件設施，而是高薪崗位、名校入學名額、以及名醫診斷這些稀缺軟資源。

經濟學最基本的供需理論就可以解釋在第二個層面上的房價變化，隨着經濟發展和中產收入人羣的增加，人們對於事業發展機會、教育醫療水平、社會環境等等軟資源愈加重視，但是目前國內這些軟資源不但相對總體稀缺，而且分佈高度不均勻，基本上就集中在少數一二線的大城市之中。

因此，我們面臨的現實就是龐大的購買力追逐少數集中的軟資源，這也就是一二線大城市的重點區域的房價不但居高不下，而且一有機會就會像脱繮野馬一樣再向高處衝一衝。

試想，如果清華北大等重點高校突然宣佈每年把鶴崗籍高考考生中的招生名額增加100名，鶴崗的房價會發生什麼樣翻天覆地的變化。

現實中一個典型的例子就是天津曾經試圖推出的户口改革政策，其重點就是將房價、户口與天津自己的高等教育資源和高考招生份額緊密的聯繫起來，希望這樣能吸引高考移民落户天津買房置業，從而推動當地的房地產價格漲起來。

當然，教育政策和户口政策又是更加龐大的話題，遠遠超出了本文涵蓋的範圍。這裏只是指出房價實際上包含了許多房屋本身之外的軟資源的價格。因此，從供需關係上來控制房價就不僅僅是增加土地供給的問題，因為增加土地供給只是影響到第一層面的房屋價值，對於房產承載的第二層面的資源並沒有太大影響。

房價中前兩個層面可以説就是我們常説的買房“剛需”，房價中第三層因素就是“炒房”，也就是我們常説的房地產金融化，即大家將房產作為一種投資工具，追求的是房價上漲帶來的資產升值和出租房產帶來的租金收入。

規模較大的機構則會將大量房產組合在一起作為抵押物或者底層資產來進行金融創新，出售金融產品。美國的例子有著名的黑石投資基金，在2008年以後大量收購美國法拍房，維護裝修後大規模出租併發行相關的金融產品。國內過去幾年許多信託和網貸產品的核心資產也是房地產項目。

那麼，炒房到底是在炒什麼？

還記得2018年突然爆出朝鮮和美國將在越南舉行首腦會議的新聞嗎？當這個消息瘋傳開來的時候，很多人認為朝鮮很可能會和美國達成外交和解，朝鮮的經濟封鎖將會被解除，大批投資會湧入朝鮮，地處中朝邊境的城市如丹東、琿春將會近水樓台的出現大量商業機會。

於是，網絡上立刻充斥着炒房客提着整麻袋的現金連夜開車趕到丹東和琿春的各處樓盤瘋狂搶房的消息，當地房產報價也一天一個跟斗的向上躥，雖然不排除許多這類消息都是炒作出來的軟廣告，但是丹東市還是在那一段時間被迫出台了房產限購的政策。

誰也沒想到的是，朝美雙方在越南竟然談崩了，朝鮮依舊受到美國的經濟圍堵，短期內引進外資無望。中朝邊境城市的炒房熱潮“來也匆匆去也匆匆”，轉瞬間就無聲無息了。今天，我們幾乎在網上看不到鼓吹去丹東和琿春炒房的消息了。

同樣的鋼筋水泥建成的房子，同樣的地理位置和生活環境，只是由於對於未來賺錢機會的預期發生迅速變化，導致房價在短短几天內坐了一個過山車。所以，房屋以外的那些稀缺資源以及對於這些稀缺資源未來的升值預期，才是炒房動力的根本來源。

相比朝鮮經濟放開這樣充滿不確定性的故事，國內名校的錄取人數和招生名額分配、各地方重點中學的師資和升學率、各個重點中學的招生政策這些因素的穩定性要高的多。所以，穩定稀缺的優質教育資源導致了學區房成為炒房客的首要選擇之一。

前兩年有個關於房價的新聞説，購買北京學區房的家長的目的就是為了讓孩子能考進清華北大，但是清華北大畢業生的工資卻買不起北京的學區房。這看起來是在説學區房價格已經漲到了一個荒謬的地步，但實際上這個新聞只是説明了某些重點中學的入學資格遠比人才市場上清華北大畢業生還要稀缺的現狀。而在金融市場上，對於很多投機者來説，稀缺本身就是最大的賣點，今天茅台股價和比特幣價格就是佐證。

圖自新華社

既然炒房已經有了金融市場炒作的特徵，宏觀經濟政策對於炒房行為就有着直接作用。在2020年為了防疫，央行採取了寬鬆的貨幣政策，炒房客通過各種渠道可以得到便宜的資金支持，水漲船高，與糧食、有色金屬這些商品一樣，名校入學資格這樣供給有限的資源自然也更加值錢，加上媒體熱炒讓人感覺原本就稀缺的資源似乎馬上就要消失了，進一步挑動購房者的焦慮，最後普通人看到的就是國內學區房的房價打着滾似的一天一漲。

如今，上海、杭州、深圳等地據説出台了很多相當嚴厲的措施，既限制購房者的資格，又限制購房者的資金來源，同時還對房產交易增加了更加複雜的要求。這些措施基本上都是針對第三層面上的炒房行為，目的在於通過減少炒房資金供給和增加炒房交易成本來降低炒房者的預期利潤，迫使逐利的炒房資金離開房地產市場。和任何金融市場一樣，減少市場內的流動性肯定會打壓資產價格。所以短期內，這樣的措施肯定對於平抑房價有着不錯的效果。

但是這些措施沒有碰觸到前面提過的第二層面，即高質量的教育醫療環境等軟資源依然稀缺而且分佈高度不均勻，國內居民對於這些軟資源的龐大需求依舊不能完全滿足，需求和供給嚴重失衡的結果就是這些軟資源仍然有着強大的升值預期。打擊炒房行為不能改變這種升值預期，最多隻是延緩了這個升值預期的兑現速度。

大多數購房者都希望去就業機會多、社會服務水平高、醫療教育水平高、文化娛樂活動豐富、環境優美的地方生活。以上每一項都需要大量資源的投入：

就業機會多需要企業願意來投資，醫療教育水平的提高以及文化娛樂設施和環境的維護都需要政府的財政投入來保障，上海市2019年一般公共預算收入是7165億元，而鶴崗只有25億元。地區發展不平衡導致了地方財政的不平衡，財政收入的限制阻礙了許多地方政府依靠自己的投資來提高改善軟資源的能力。

解決這個矛盾的根本措施應該是由中央政府加大對於醫療教育等行業的投資，並且將投資帶來的新增軟資源（如高校招生名額、高等教育投資和醫療投資）更多地傾斜給基礎薄弱的地區，設法增加這些稀缺軟資源的供給才是控制房價上漲速度的最根本方法。

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