嚴控租金貸，上海十部委發文：2022年底前降至15%以下

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2月4日下午，上海市住建委、房管局等十部門聯合發佈《關於進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序的實施意見》（下稱《意見》），提出了九條規範租賃市場秩序的意見，其中對於租金貸部分引發市場廣泛關注。

《意見》要求，未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。按規定已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應於2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到佔企業租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經網籤備案的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業務。對於新發生的個人“租金貸”業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬户。

同時，《意見》指出，住房租賃經營機構必須開立全市唯一的住房租賃資金監管賬户，與承租人和收儲房源業主之間的租金、押金往來必須經過監管賬户；機構不得強制誘導承租人一次性支付超三月租金，向承租人收取租金的週期與向業主方支付租金的週期要匹配；承租人所付押金只能用於支付收儲房源押金；對於新發生的個人“租金貸”業務，應當直接放款至監管賬户。

此外，《意見》還表示，要嚴厲打擊住房租賃市場亂象，建立完善行政執法聯動機制。上海各區要集中組織力量，通過聯合執法與專業執法相結合，查處曝光一批侵害租房羣眾利益的典型案件。

“幾乎從源頭上杜絕了住房租賃經營機構濫用‘租金貸’的可能性。”同策研究院資深分析師張吉輝向觀察者網表示，政策通過對租金的監管和約束，強制性的匹配了住房租賃經營企業現金流入流出的途徑、目標賬户、時間節點和資金額度，既不可能對於相應資金進行“時間錯配”，也無法對其進行“空間騰挪”。

需要注意的是，張吉輝指出，住房租賃經營機構的現金流現狀將發生較大變化，可能影響其當前的運營狀況，加劇其經營風險。

具體表現為，在入住率無法達到穩定水平的時候，無法通過足夠的預收賬款支付業主租金；住房租賃經營機構供應商借款週期可能與1-3個月不匹配，如大筆裝修款、IT維護費用等。

因此，張吉輝表示：“在嚴抓租賃市場秩序的同時，也要謹防市場價格出現異常波動。”她表示，監管嚴控資金流向從某種程度上來説，收緊了中小型住房租賃經營企業的融資渠道來源，推高了企業的資金成本，從而加劇了租賃經營企業推高租金的意願。

有業內人士向觀察者網分析稱，蛋殼暴雷的慘痛教訓在前，此次政策明確劍指房屋租賃平台，以防範租金貸潛在危機。而蛋殼之後，作為市場寡頭的自如，也自然成為監管重點。

他表示，此前市場規定的租金貸最高比例為30%，按照自如2019年底房源總數100萬間計算（蛋殼為40萬間），使用租金貸用户最高可達30萬間，一下子就要砍掉15萬間。假設每户平均月租3000元，相當於驟然出現每年54億元的資金缺口，對企業來説不是一個簡單的事。