城市傷疤系列 | 官司纏身的寶龍商業野心如何實現？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2016年10月1日，上海市嘉定區阿克蘇路1077號，劈里啪啦一陣鞭炮聲過後，一座全新的寶龍廣場在近乎一片荒蕪中盛大開業。

時隔4年有餘，寶龍商業借力香港資本市場，規模急劇擴張，野心也隨之展露。

“疊加所有資源，成為長三角的絕對寡頭。”2020年中期業績會上，寶龍商業董事長許華芳大發宏願：未來5年，寶龍商業要保持在行業前5的地位，在長三角範圍內開超過150個購物中心，其中自持的購物中心要超過100個。

然而，宏願背後，這座嘉定寶龍廣場卻比之4年前並無多大改變。

高不成，低不就

在一個雨後新晴的上午11時左右，觀察者網來到嘉定寶龍廣場發現，原本正是各大商場人流量最大的時候，這裏的絕大多數店鋪卻是門可羅雀。連最受小朋友歡迎的遊樂設施也都無人問津，不少設備直接落鎖擺在一旁。

偶有身着藍衣或黃衣的外賣員從奶茶、餐飲店中走出，表明這裏的店鋪仍在正常營業。

整個廣場最外圍的店鋪過半都在招租狀態，已開業的店鋪也大都僅有一人留守，無精打采地託着下巴等待。

“一個月前這裏做過一次活動，人還挺多，活動一過又沒人了，其他商場裏排隊就餐的情況從來沒聽説過，通常情況下外賣員比逛街的人還多。”老鄭就住在寶龍廣場對面的小區裏，幾乎每天都會帶着自己三歲的孫子在附近轉悠，他表示，“這裏的遊樂設施人氣太少了，還經常開不了幾天就關門了，所以猶豫至今都沒有‘辦卡’。”

走過外圍店鋪，進入商場中心區域，觀察者網發現半數以上店鋪都打出了“新店開業”“全場x折”等字樣，一家貼滿了“全場1折起，賣完關店”的服裝店老闆表示，自己店鋪才開了1個月，甩賣也進行了好幾天，仍然收效甚微。

中午時分，在地下美食廣場，終於看到了一點人氣，部分餐飲店開始忙碌起來。一名一同等餐的年輕人直言：“就在附近上班，來這裏吃飯是因為不用排隊，而且都是新店，環境好。”

一位在這裏工作半年左右的安保人員表示，可能受到疫情影響，這裏客流量一直很少，“週末的時候稍微好一點，但跟我之前工作的幾家商場沒法比”。

他還指出，寶龍廣場配套的寫字樓租户也為商場貢獻了不少客流量，但公寓部分的表現卻十分堪憂，“本來入住率也不高，還經常看到退租離開的”。

對此，項目招商負責人汪女士向觀察者網表示：“目前寫字樓已經租滿了，商場現在人氣也挺旺的，有時吃飯還需要排隊。至於空置店鋪，大部分也已經完成招商工作，預計春節後3月份或5月份就會陸續開業。”

不過，不少人對此表示懷疑。“畢竟開業已經4年多了，還是這個樣子。”老鄭説。

有業內人士向觀察者網指出，嘉定寶龍廣場只是其商業項目的一個縮影，核心問題在於其定位十分尷尬，既不如吾悦廣場、百聯商場下沉的徹底，配置上又不如龍湖天街、華潤萬家高端，有點“高不成、低不就”的意思，特別落址在上海等一線城市的偏遠郊區，在當地商圈完全成熟之前都難有成效。

此外，附近商業過剩也是嘉定寶龍廣場出租率低、人流量小的一大因素。

上述業內人士表示，2016年前後，入駐嘉定的商業項目越來越多，基本都集中在嘉定新城和南翔地塊，已開業的就有保利風情街、嘉定大融城、萬達廣場等多個項目。相較之下，寶龍廣場選址過於偏僻，居民入住率或整體消費水平還不夠，周邊各式沿街小店已經足夠滿足消費需求。

曾套牢300多業主3年

除選址、定位等客觀因素之外，亦有知情人士告訴觀察者網，這個項目2016年開業後，一直因為涉嫌違建而無法辦理產證，此前承諾給業主的收益也大幅縮水，長時間處於維權狀態，導致企業信譽非常低，很多人都不願意再相信他們，所以招商才這麼困難。

據觀察者網瞭解，嘉定寶龍廣場商鋪自2016年下半年開始陸續交付使用，但產證遲遲無法拿到。

彼時嘉定區住房保障和房屋管理局回覆業主稱：“因寶龍廣場在未辦理產證前自行實施改變房屋規劃設計結構的行為，可能會帶來消防、安全等隱患，同時因每個不動產單元四至範圍的不確定，也會影響小業主辦理小產證以及後續處置（轉讓、抵押、租賃等）。 綜上所述，目前我局暫緩受理大產證登記，並已告知開發商在依法依規恢複相關結構的前提下，才能申請辦理大產證以及後續協助小業主辦理小產證。”

值得一提的是，寶龍似乎對此早有預料，在《商品房預售合同》補充條款中明確將辦理大產證的“合理期限”規定為“房屋交付使用後360天內”，遠遠超出《城市房地產開發經營管理條例》規定的“自商品房交付使用之日起90日內”。

也就是説，寶龍暗自將這部分風險轉嫁給了購買商鋪的業主。

面對越來越多的業主維權，2018年11月，寶龍對業主給出書面承諾：最遲於2018年8月7日前協助業主辦理小產證，如期限屆滿後超過一年仍未取得小產證，各位業主方有權利解除合同。

然而，據媒體報道稱，直至2020年1月，業主依舊沒拿到小產證，寶龍也不曾兑現退房承諾，被“套牢”業主多達300餘户。

此外，有業主告訴觀察者網，除了產證“難產”外，大多業主購房時，還在開發商銷售人員誘導下籤訂一份《委託管理協議》，委託上海華瞻商業經營管理有限公司（以下簡稱“華瞻公司”）為商鋪的物業管理方，負責對方招商、招租。並許諾，前三年分別按收益4%、5%、6%來折抵房價，相當於給商鋪打了八五折；之後五年，每年按實際房款8％獲益。

不想時至2019年末，卻被告知委託到期，如果選擇繼續委託，收益率要從8%降到5%。

為此，業主們不忿開發商的各種“套路”，維權無果後紛紛選擇訴諸於法律。

啓信寶信息顯示，該項目開發公司上海寶龍康駿房地產開發有限公司（下稱“寶龍康駿”）系寶龍集團控股子公司，持股比例約92.65%，成立於2013年7約30日，註冊資本1.96億元。

自2016年5月27日項目開業前夕至今，短短4年多時間內共發生司法案件337起，其中8成集中在2020年，且241起為商品房預售合同糾紛，佔比超過7成；在民事一審中，寶龍康駿作為144次為被告身份，佔比超過9成。

不過，在整個事件中，寶龍方面似乎並不認為錯在自己，99次作為上訴人，提起民事二審。

目前，絕大多數案件尚在審理中。

需要指出的是，深陷業主維權風波、低出租率而高退租率的寶龍廣場並非這一家。恰恰相反，與該項目處於同樣定位的寶龍廣場，正是寶龍商業帝國的中流砥柱。

同類產品佔9成，高端短板待補齊

財報顯示，截至2020年6月30日，企業有51處在管零售商業物業，總在管建築面積約為700萬平方米；已簽約零售商業物業85個，總合約建築面積約為990萬平方米。

其中，寶龍廣場總建築面積599萬平方米，佔比85.8%。不過，其出租率卻是各大產品系中最低的，為85.4%；且呈現下滑趨勢，2019年底這一數字為89%。

企業2020年上半年商業運營管理服務收入7億元，平均月租16.68元/平方米；而企業2019年平均月租為15.94元/平方米。

相比之下，龍湖集團2019年開業商場39座，建築面積377萬平方米，規模不及寶龍，整體出租率卻高達98.5%，商業租金增長31.9%至47.5億元，平均月租金105元/平方米，約為前者6.6倍。

而在許健康和許華芳父子的構想中，未來的寶龍商業想要稱霸長三角乃至全國，其產品線大概分為四個部分：頂級的寶龍一城、標杆級的寶龍城、定位社區的寶龍廣場、以及中低端的寶龍天地。

因此，許氏父子接下來數年的精力毫無疑問將集中在其高端商業的短板上。

為此，寶龍商業不惜重金從新城控股聘請商業地產界實力派經理人陳德力及其一干下屬。

2020年9月10日，寶龍商業公告稱，獎勵年中剛剛入職的執行董事兼行政總裁陳德力合共1125萬股股份。同時，再以每股24.3港元的認購價，向陳德力配售1125萬股新股份，認購金額約為2.73億港元。

配售加獎勵，相當於寶龍商業拿出了總股本的3.56%作為此次獎勵的籌碼，可見寶龍對陳德力及其團隊的期待和信任。

當然，目標也非常明確，在陳德力到來的同時，許華芳表示，未來5年寶龍商業的發展速度是，每年保持20個項目的擴張，成為“全球前十的商業地產商”，保證“TOP5”的江湖地位。

隨着陳德力的到來，寶龍商業也是動作不斷。在其加入寶龍前，追隨已久的大將唐劍鋒便先行入職寶龍商業出任副總裁；入職寶龍後，又一得力干將龐華也加入寶龍商業出任助理總裁。

據知情人士透露，陳德力入職後，引薦了一批優秀的商業管理人員加盟寶龍，並且對組織架構進行了調整，成立區域公司，讓企業的管理更精細化，同時，從寶龍商業管理層到各核心業務部門，均進行了較大幅度的人員優化及調整，尤其是部門負責人，調整比例近半。

不過，近日亦有媒體爆料稱，入職半年後，蜜月期剛過的陳德力在寶龍內部推行工作已面臨多方掣肘，老闆不給充分授權，似乎處於被架空的狀態。

消息指出，在陳德力之前，寶龍商業先後引入多位職業經理人，但每個人都幹不長久，走馬觀花般上任，又先後離去。

寶龍地產總裁許華芳夫人施思妮曾任寶龍商業集團總經理數年，2017年2月，沃爾瑪亞洲不動產租賃及資產管理原副總裁潘麗君加入寶龍，擔任寶龍地產副總裁兼商業集團總經理。僅僅半年，這位在商業地產領域工作20餘年“老兵”，就選擇離開寶龍。

接替潘麗君的是從萬達出來的王壽慶，2017年8月，他加盟寶龍，不過任職半年也離開了，隨後許華芳親自掛帥商業集團。

無論如何，許氏父子看重的，正是陳德力職業生涯中出色的商業地產運作經驗及寬廣的人脈。

然而值得注意的是，陳德力在商業地產界的名氣，主要來自於萬達商管及新城商業，而無論是萬達廣場還是新城吾悦廣場，所專精的無疑都是下沉到三四線城市的中低端商業模式。

如果陳德力的主要工作是處理類似嘉定寶龍廣場所深陷的各類糾紛及招租難題，或可一試；而在補齊企業高端商業不足的短板方面，陳德力能帶領寶龍走多遠恐仍是未知之數。

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