城市傷疤系列 | 瘋狂攬金之後，啓東多了一片“鬼城”

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）春節前，新華社一篇《長江口大建“空城”，誰這麼大的膽？》，直指綠地長島項目建設體量和樓宇高度違反“長江大保護”並與建設世界級生態島的總體要求不符，將所有人的目光吸引到了崇明島。

這座中國第三大島，以田園風光、養老休閒名聞於世的旅遊度假區，如今卻大建“鬼城”，僅綠地長島一個樓盤，規劃面積就達到2.35萬畝，高層、洋房、別墅加起來不少於10萬套，號稱投資2000億，活脱脱的建成了一座鄉村都市。

遠處樓羣為綠地長島

按照崇明建設世界級生態島規劃，其常住人口要控制在70萬人以內，而綠地長島項目卻以全島1.2%的面積，引入人口超過20萬，接近規劃數的三分之一。

有媒體報道稱，這個生態島上的超級大盤，自2016年開盤，在很長一段時間內熱銷全上海，曾創下2小時賣出去上千套的記錄，和現在的一些市區網紅盤相比也不遑多讓。

更加諷刺的是，如今除了少量別墅和商業，絕大部分住宅早已售罄的綠地長島，入住率卻低的嚇人。且位於江邊孤島，遠離傳統鄉鎮，周邊十公里內多為荒灘或農田，白天行走其間鮮有人煙。到了項目所在地後，不僅人煙未見增多，原本乾淨整潔的道路兩旁反而被白色垃圾和建築垃圾混合體所充斥，尤以沿江大道最甚。到了夜晚，“鬼城”實至名歸。

綠地長島的江邊大道（右側為長江入海口）

百億配套vs路邊菜攤

或許因為臨近春節假期，觀察者網一行驅車繞行項目周邊數十公里，連超市、菜場等基本生活配套都沒有找到，僅在項目中心位置找到了一個由幾户本地居民用三輪車、電瓶車組成的“路邊菜攤”，以滿足工作人員和極少數入住居民所需，在“百億醇熟配套”“主題型商業典範”等廣告標語旁顯得戲劇性十足。

綠地長島中心區域集市（左）和路邊廣告旗（右）

綠地這家房企購房者都不陌生，隸屬於上海國資委，可謂本土房企中的“一哥”，在恒大、碧桂園等民營房企真正崛起之前，長期霸佔全國3強席位。

2014年，綠地陸續拿到了項目所在的大片土地，樓面價僅有1000元左右，有70年產權住宅，也有40年的公寓及商業街。轉手到了2016年開盤，樓盤均價就已經超過1萬/平方米，目前在售連排別墅均價更高達2.8萬/平方米，利潤之豐厚可見一斑。

不過值得一提的是，就集團層面而言，綠地的總體盈利能力卻十分堪憂，這或許是近年來企業進取不足、排名逐漸下滑的原因之一。財報顯示，綠地控股2019年末資產規模突破萬億大關，為1.15萬億，當年營收4280億元，歸母淨利潤卻只有147.43億元，歸母淨利率僅3.44%，在品牌房企中處於墊底的存在。

有業內人士向觀察者網分析稱，當時綠地下決心拿下長島項目很大程度上是參照恒大海上威尼斯項目的成功案例，同樣是自帶商業的超級大盤，同樣是“開荒”，且綠地在這裏具有明顯的“主場優勢”，所以信心滿滿。

而之所以看似多處違反生態島建設規劃而無人監管，事實上也是綠地“鑽了空子”。

放大崇明島地圖不難看出，整個島嶼其實一分為三，絕大部分歸上海崇明區，但是北部邊緣地帶卻有小部分分屬江蘇的海門海永鎮和啓東啓隆鎮，綠地長島項目恰好就在啓隆鎮。

也就是説，上海市發佈的崇明建設世界級生態島“十三五”規劃，管不到這裏；而啓隆鎮相對於啓東而言無異於九牛一毛，似乎並無相關規定。

正是有着地域上的這一“優勢”，雖然不屬於上海，但並不妨礙樓盤宣傳時打着“滬盤”的旗號，位於崇明“度假區”的“江景房”還不限購，再加上當時“啓隆鎮即將劃歸上海”的謠傳四起，一度被大批投資客認為是環滬絕無僅有的“投資窪地”，因此十分暢銷。

乘着“世界級生態島”和“併入上海謠傳”的東風，與綠地長島打着同樣算盤的開發商不在少數。

乘風而起，風停而衰

在啓東市啓隆鎮36.8平方公里，這片僅佔崇明島的2.9%的土地上，你方唱罷我登場，借力綠地長島的商業規劃，國瑞瀛台、藍灣綠島等八大房產板塊“跟風而起”，連宣傳口號都大同小異，且每個項目佔地面積都不小。

相關樓盤位置示意圖（不完全）

就在綠地長島南部一河之外，同為頭部房企的融創也開發了一個超級大盤——海上桃源（桃源裏），其樓盤詳情頁這樣介紹：從地理區域來講，地處崇明島啓東市板塊；從政策上來講，已經被納入了上海崇明島全區域發展範圍，各項設施與其他區域保持一致，根據上海崇明區規劃草案，全島將成為長三角養老、休閒、度假、旅遊的不二選擇。

而這只是融創整改過後的描述，此前在廣告用語上可謂無所不用其極，最終招致嚴厲處罰。

觀察者網查閲資料發現，融創海上桃源項目開發公司江蘇君之地置業有限公司2019年8月曾因在廣告語中違規使用“國家級”“最高級”“最佳”等用語被啓東市市場監督管理局處以20萬行政處罰；同日，該項目的另一開發公司啓東君之地投資有限公司被處罰金額達到40萬元，處罰原因除前者之外，還涉及“損害國家的尊嚴或者利益，泄露國家秘密”。

需要指出的是，這一處罰決定的公示日期卻是在2020年1月，彼時項目已經基本售罄，而該項目的銷售模式與環滬郊縣商鋪常見的“售後包租”異曲同工——投資客購房之後，可將房屋交予融創幫忙出租來獲取收益。

不過，日前觀察者網一行來到這裏發現，除了數名“管家”之外並未見到一名住户及遊客。

融創海上桃源內的“遊艇俱樂部”

事實上，正是由於地理位置特殊，亂象不止於此。

緊鄰綠地長島東部的另一個新盤——大愛城，曾在2018年9月因違規排污遭到南通市啓東市生態環境局罰款8萬元。

且目前，正努力銷售中的大愛城，仍在以“不久後有望劃歸上海”作為噱頭來導流。

不過，由於開盤較晚，眼見規劃雖好，始終人煙稀少，“啓隆鎮劃歸上海”遙遙無期，且多個項目臨時水電等問題遲遲無法解決……投資客不免擔心自己也如同“前輩”一般被套牢，紛紛駐足觀望，投資熱情“風停而衰”。

因此，不同於綠地長島和融創海上桃源的“熱銷”，大愛城的生意顯得頗為冷清，即便購房送iPhone 12手機、特價房、折上折等該用的手段都用了，仍舊效果不佳，售樓處常常空無一人，春節賣房季乾脆選擇提前放假。

綠地長島與大愛城的廣告牌

雞毛過後，何去何從

有統計數據顯示，目前崇明島啓隆鎮已開發的八大樓盤可供居住人口接近100萬，而鎮上常住人口尚不足1萬。

“崇明島的遊客都集中在中部和東南部森林公園、濕地等景區，啓東的遊客又首選啓東半島，來這裏的全是投資客，誰來消費？”一名2017年來這裏置業的購房者向觀察者網一語道破。

他表示，這麼多建築光是供水供電問題就已經3年多沒有解決，目前大都用的是臨時水電，業主們曾多次集體投訴、信訪，得到的答案都是等待。

原來，啓隆鎮孤懸島上，靠啓東供水供電本就困難；而由於上海也沒打算對崇明島大搞開發建設，更不會支持大規模供水供電。

此外，有業內人士指出，既然是旅遊地產，賣點也是“山清水秀”，但項目對岸是濱江化工園區，煙塵隨着海風不斷南襲，毫無阻隔，無論有害無害，心理上總歸讓人不舒服。這也是造成區域內人氣不足的原因之一。

相較於啓隆鎮，如果選擇在啓東置業，反倒不如直接選在江對岸的啓動半島上。且得益於啓東市政府大力支持，海上威尼斯項目、“黃金海岸”等景點已經開始聚集不少人氣。

當然，作為最大的“投資客”，大房企的佈局也隨之而來。

除了恒大項目之外，第二個將目光瞄向這裏的是新湖中寶。

據觀察者網不完全統計，自2012年開始，新湖先後在緊鄰恒大海上威尼斯旁邊的圓陀角度假區周圍拿下超過60萬平方米涉宅地塊，卻不知是無力開發，還是想要“撿現成的”，進度幾乎常年處於停滯狀態。

直到2019年7月，剛剛在啓隆鎮留下一地雞毛，也嚐到了甜頭的融創，迅速到對岸從新湖手中高價接手超過30萬平方米宅地，即如今在售的融創江語海項目。

恒大海上威尼斯與融創江語海分岔口

據江語海項目銷售人員介紹，該項目一期房源均價約1萬元/平方米，接手的地價非常高，導致整體利潤率只有2%。“因為區域內配套和景點很多是由恒大配合政府開發而來，恒大對客户的吸引力也是最強的，所以一期為了打出知名度，定價較低，二期之後就要漲價了。”

同時，新湖將手中剩餘30餘萬平方米宅地50%的股權出售給綠城，雙方合作開發了海上明珠項目，雖不知具體售價幾何，但僅僅從2012年與2019年的平均地價差異，可以想見新湖已經賺的盆滿缽滿。

卻不知，瘋狂攬金之後，他們會不會在這裏留下另一片“鬼城”。

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