融創、建發高溢價拿地遭約談，多手段預防土拍過熱

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近日，上海牛年的第一次土地出讓以高溢價成交，引發市場廣泛關注。

據瞭解，該地塊為普陀區石泉社區W060402單元B3-2地塊（簡稱洵陽新村地塊），屬內環旁純宅地，最終經過300餘輪競價，由融創和廈門建發共同成立的項目公司（上海兆顥企業管理有限公司）以64.52億元成功競得，成交樓面價84345.6元/平方米，溢價率36.15%，為上海土地市場定下了“高開”基調。

根據“上海普陀”公眾號報道，針對該地塊高溢價成交的情況，普陀區政府第一時間約談了融創上海及項目公司相關負責人，約談由區規劃資源局和區房管局相關負責人主持。

約談中，區政府重申了國家和本市房地產調控的工作要求，表明了將毫不動搖貫徹執行“房子是用來住的，不是用來炒的”決心，以實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想準備，合理調整預期。約談明確，受讓人必須嚴格按照合同約定進行開發建設，在該項目土地出讓全年限內，嚴格落實全生命週期管理要求並接受相關部門的監管，確保項目品質，依法合規開展經營活動。約談強調，區有關職能部門將嚴格監管該地塊的開竣工等事項，未按期開工的，將依法合規、嚴格按閒置土地管理要求處置；嚴格執行房價地價調控聯動機制要求，嚴格按照規定審批項目預（銷）售方案備案和“一房一價”。

觀察者網查閲資料發現，就在該地塊東側，去年12月18日剛剛發生過一次土地競拍，彼時大華以總價30.6億元、17.56%溢價率競得石泉社區W060402單元B4-1地塊，樓面價僅47434元/㎡，差不多僅有上述地塊的一半。

有知情人士向觀察者網表示，此次約談表明上海對樓市限價的態度依然堅決，該地塊周邊新房售價預計將限制在9.5萬元/平方米左右，約談其實就是給企業打一個“準備虧損”的預防針。此外，也應當防範類似新盤由於限價引發的搖號違規、炒房等亂象。

值得一提的是，近日青島、天津、鄭州等城市陸續發佈通知，表示2021年嚴格實現住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，且全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

而根據網傳信息，除已發佈城名之外，全國22個落實長效機制的其他城市，或在近期陸續響應發佈“兩集中”政策，包括北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、無錫等18個二線城市。

對此，同策研究院分析師方玉鳳向觀察者網分析稱，繼三道紅線、房貸集中度分別從房企端、購房者端調控市場，“兩集中”供地政策從土地供應端對當前房地產調控長效機制進行補充。土地集中出讓時，房企短期能同時調動的資金量有限，在單次土地出讓中使得競拍同地塊的房企數量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現土拍過熱現象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。

此外，在方玉鳳看來，近兩年來開發商普遍將戰略重心放在核心一二線城市，特別是上面提到的22城，導致這些城市熱度居高不下。此次在重點城市實施的土地政策從供應端引導房企向其他不受限的三四線城市轉移。有利於促進全國市場整體的均衡發展，避免三四線城市面臨房企不投資帶來的負面影響。

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