聯發集團進軍上海傳聞背後，建發股份“拿地”野心凸顯

（文/張玉 編輯/馬媛媛）日前，根據相關媒體報道，聯發集團正在與上海松江車墩鎮的國資企業洽談舊改項目，試圖通過一級土地開發，進入上海。

3月8日，觀察者網就上述問題向聯發集團進行求證。公司相關負責人回應表示，如果不是落定的事情，一般不會對外進行披露。如果公司後續有需要會再進行聯繫。截止發稿，觀察者網未收到相關回覆信息。

發力舊改市場？

聯發集團官網資料顯示，公司成立於1983年10月，深耕海西、長三角、長江中游、環渤海、成渝、北部灣、珠三角城市羣的24座城市。

據天眼查顯示，聯發集團其實是由廈門建發集團有限公司控股，持股比例為95%。而層層穿透之下，後者系由廈門市人民政府國有資產監督管理委員會控制。

上海中原地產首席分析師盧文曦向記者表示，聯發集團和國有資產有一定的關聯，這種相互之間的合作也説的通。另一方面，由於其由建發集團控股，説明公司對上海市場也有一定的瞭解。

觀察者網查閲建發股份（600153.SH）2020年半年報發現，2020年上半年，聯發集團合同銷售金額為133.92億元，同比減少了7.38%；合同銷售面積為100.2萬平方米，同比減少了27.73%。2020年上半年，公司拿地金額（權益口徑）為11.39萬平方米，同比下降73.3%。截至2020年上半年報告期末，公司期末土地儲備面積為661.57萬平方米。

2020年上半年，聯發集團共實現營業收入74.14億元，淨利潤4.57億元，經營活動產生的現金流量淨額為-16.29億元，上期發生額為-26.35億元。而建發股份2019年度報告顯示，公司當年經營活動產生的現金流量淨額為-67.23億元，2018年該數值同樣為負。

現金流的緊張狀況從公司近年來的債券融資舉措也可窺得一二。以2020年為例，聯發集團共發佈一次為期88天的超短期融資和三期期限均為3年的中期票據。由此計算，聯發集團2020年共計通過債券融資27億元，其票面年利率都在3%~5%之間。

在地產分析師嚴躍進看來，一級土地開發是未來非常重要的一個內容，政府之所以願意企業進行一級土地開發，也是因為政府在配建、基礎設施建設方面存在一定的壓力。此外，土地一級開發跟供地有一定的關係。工地節奏要加快也需要一級土地開發。從企業發展的角度來講，高週轉企業涉及一級土地市場開發，後續也有利於尋找到新的業務增長點。

控股母公司拿地激進

聯發集團進軍上海的傳聞背後，多少反映出其背後的控股集團建發集團對於房地產業務的看重。

公開資料顯示，建發股份目前以供應鏈運營和房地產開發為雙主業。根據建發股份2020年半年報，2020年上半年公司共實現營業收入1575.44億元；其中，供應鏈運營業務共計實現營業收入1415.14億元，佔總營業收入的比例為89.83%；房地產開發業務的營業收入為140.69億元，佔總營業收入的比例為8.93%。不難看出，供應鏈運營貢獻了建發股份接近九成的業績。

不過，供應鏈運營業務也存在着毛利率較低的情況。以2020年上半年為例，公司供應鏈運營業務毛利率為1.65%；房地產開發業務的毛利率為29.09%。而從公司利潤表現來看，2018~2019年，建發股份供應鏈運營業務分別實現利潤67.93億元、75.02億元；房地產開發業務分別實現利潤143.55億元和131.74億元。不難看出，儘管營業收入貢獻遠超房地產，供應鏈運營業務利潤貢獻並不突出。

在此背景下，近年來，建發股份也在不斷加碼自身的房地產業務，而其中最為直接的體現就是拿地拓儲。

中指院日前發佈的2021年1~2月全國房地產企業拿地排行榜顯示，期內，建發房產拿地金額為194億元，位列排行榜第2位。2020年1~12月，建發房產拿地金額為723億元，位列排行榜第13位。2019年，建發房產拿地金額為309億元，位列排行榜第31位。

積極拓儲也對建發集團的財務情況造成了一定的考驗。數據顯示，2017~2019年，建發股份負債合計分別為1317億元、1630億元及2293億元，資產負債率分別為75.05%、74.98%及77.62%。截至2020年第三季度，建發股份負債攀升至3216億元，資產負債率為82.76%。  

“當前環境下，中小房企也不是一點機會都沒有。小企業如果能夠根據具體的部門合作，在細分市場上形成標杆項目，其實還是有機會的。”嚴躍進表示。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。