完成內地收割後，九龍倉欲加註香港

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）以內地收入作為支柱，卻不積極拿地的九龍倉集團似乎有些矛盾。

“我們追求的是回報和風險的平衡。”九龍倉集團主席吳天海在2020年業績發佈會上表示，“內地樓市今日的回報相對於風險，不比我們在香港做類似的投資好。”

但事實上，九龍倉收入增長主要得益於中國內地發展物業作出的貢獻。

7成收入來自內地

3月9日，九龍倉集團有限公司發佈2020年全年業績。

報告稱，九龍倉2020年全年收入209.97億港元，同比增長24%；營業盈利111.04億港元，同比增長41%。

九龍倉集團在內地的收入主要分為投資物業和發展物業兩部分。在地產開發方面，2020年全年收入112.22億港元，同比增長59%；投資方面，2020年全年收入42.01億港元，同比增長7%。

據此計算，九龍倉集團有7成收入來自內地。

此外，在中國內地發展物業銷售方面，如按應占份額計入合營公司及聯營公司，九龍倉集團在2020年確認收入176.58億港元。同時，九龍倉在內地實現合約銷售額174億元，超過150億元年度銷售目標16%。

剔除地產業務，九龍倉其他業務板塊業績表現不佳。酒店收入3.96億港元，下跌25%；物流收入25.66億港元，下跌1%。

按照這個邏輯，九龍倉大概率會加大對內地房地產市場的投入。

知名地產分析師嚴躍進也向觀察者網表示，隨着內地經濟的復甦，預計九龍倉後續會在內地追加投資。雖然此前也有壓縮此類投資的計劃，但預計經過這輪疫情後，其對於內地投資的意願會增強，也有助於增強九龍倉後續業績的提振。

不過，吳天海在業績會上表示，由於內地住宅市場價格受到控制，壓縮九龍倉邊際利潤，從而影響回報。在追求最適當的回報和風險的平衡下，九龍倉在內地招拍掛市場出價是比較審慎的。

出價審慎自然在很多時候都投不到地。資料顯示，在2018年斥資181億在內地共購入了12幅土地後，九龍倉集團2019至2020年兩年內從未在公開招拍掛市場出手。截至去年年末，九龍倉在內地只擁有280萬平方米的土地儲備。

和保守的內地市場不同，九龍倉在香港屢次砸下大手筆。

吳天海介紹，九龍倉分別在去年12月和今年2月斥資120億港元和72.5億港元，奪下山頂文輝道2-8號、9-11號（佔50%權益）兩幅土地。按規劃，兩幅地塊將發展成可遠眺整個港島南區及海景的超級豪宅。

年報稱，九龍倉在山頂豪宅物業開發上經驗豐富、戰績彪炳。Mount Nicholson項目年內一個分層單位以5.33億港元售出；2021年出售的山頂道77/79號項目最新一宗成交價為5.58億港元；種植道11號項目在3月初租出第一號洋房，月租金達135萬港元，創下香港豪宅租價新紀錄。

囤地收益40倍

年報表示，在中國內地發展物業中，集團佔55%權益的靜安壹號落成是亮點。

據悉，靜安壹號是由九龍倉集團打造，項目由4棟高層住宅和1棟寫字樓組成。網上房地產數據顯示，住宅部分於2018年開盤，商業部分則在2020年正式入市。

有意思的是，靜安壹號早在1993年就被九龍倉集團以土地批租的形式收入囊中。

公開信息顯示，1993年3月12日，九龍倉集團與上海靜安區方面達成協議，以土地批租的形式拿下的該地塊。熟地樓面地價為520美元/平方米，佔地2.98萬平方米，容積率4.7，使用年限50年。

另據《每日經濟新聞》報道，該項目拿地時間為1993年，不過地塊在隨後的10年裏均歸政府所有，直到2003年才交由九龍倉。

換句話説，即使從2003年着手開發，九龍倉靜安壹號項目的開發週期也耗費了約15年時間。

值得一提的是，按1993年美元兑人民幣1：5.76的平均匯率計算，該項目的樓板價約2995元/平方米。而靜安壹號一期住宅銷售均價為12.8萬/平，二期均價12.9萬/平，翻了超40倍。

也就是説，對於靜安壹號而言，土地增值所帶來的收益，遠遠高於開發項目本身的收益。

業內人士向觀察者網表示，港資開發商擅長都通過土地增值獲利。雖然旗下高端產品需要更多時間打磨，但“低吸高拋延緩開發”是香港地產商慣用的開發模式，可以使房企利益最大化。

例如，李嘉誠的和記黃埔地產公司以21.35億元總價拿下成都1號，十六年後賣了78億；長實集團於2006年年底拿下上海真如板塊的項目，十三年後才正式對外出售；新鴻基於2005年拿下上海頂級豪宅濱江凱旋門項目，六年後推出的項目一期，十五年後推出項目二期，多次陷入“囤地”漩渦。

此外，從拿地到開發，港資開發商雖能以時間換取利潤，卻犧牲了規模。在克而瑞發佈的2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜上，九龍倉以212.6億元的操盤金額排名108位，遠遠落後於內地的後起之秀。

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