增長主要靠“買”，離開收購標的融創服務還剩下什麼

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）3月11日，去年11月上市的融創服務發佈了首份業績報告。

作為去年分拆上市中，為數不多沒有破發的物業公司之一，融創服務的成績單尤為引人注目。

數據顯示，截至 2020 年 12 月 31 日，融創服務的收入約為 46.23 億元，較去年增長約 63.5%；毛利潤約12.75億元，同比增長77%，毛利率27.6%；淨利潤約6.26億元，同比增長131.8%。

買，不買？

延續了孫宏斌“買買買”的一貫作風，融創服務的營收和利潤飆升，主要也得益於此。

2020 年 5 月，融創服務以 15 億估值收購開元物業 84.92% 股份。公開數據顯示，截至 2020 年 4 月，開元物業簽約項目合計逾 400 個，合同簽約面積逾 5300 萬平方米。

除了收購開元物業外，融創服務通過成都環融收購成都環球世紀物業 95% 的權益，對價為 867.23 萬元。該標的公司業態涵蓋高檔公寓、寫字樓、商業物業、會展物業和旅遊度假區，管理面積總計達 421.81 萬平方米。

收購完成後，融創服務的在管建築面積、合約面積等關鍵指標都進展神速。

財報顯示，目前企業在管建築面積順利突破1億大關，約為 1.35 億平方米，同比增長約 155.1%，合約建築面積約為 2.64 億平方米，同比增長約 67.2%。

然而，相較於母公司在房企中的龍頭位置，融創服務在規模上仍舊十分尷尬。

據克而瑞統計，僅2019 年底，在管面積超過 1 億平方米的企業就有 15 家，如今1年時間過去，行業變得更加“物是人非”。

例如位居首位的碧桂園服務，根據中物研協統計，2020 年僅投入在收併購中的金額就有 44.45 億元。今年開年之後，又豪擲 48.5 億元拿下藍光嘉寶服務，預計收購完成後，碧桂園服務合同管理面積將突破 10 億平方米，相當於融創服務的7.5倍。

因此，2021年對於融創服務而言，規模擴張需求變得更加迫切，管理層在業績會上表示，對於未來公司在管面積方面的安排，在2021年將會保持比較高的增速，會有整體上億在管面積增長。

“市場拓展是融創服務首選增長途徑。”融創服務行政總裁曹鴻玲稱，目前融創服務在跟進的總量有1億平方米，3月底大概有1000萬平方米體量的收併購，上市公司的收併購如果有合適的機會也會考慮。

不過有趣的是，融創服務董事會主席汪孟德在談及收併購時卻認為，現在中小標的收併購市場偏貴。融創服務的增長核心還是靠自身能力和自身品牌，基礎服務能力和運營能力來支撐。企業要保證高質量的收併購，今年沒有一定要做到多少體量的收併購。

基礎實力堪憂

回到企業2020年財報，去年的幾次大型收併購確為融創服務增色不少。

其中首先體現出來的便是讓其擺脱了困擾多年的“母公司依賴症”。

與其他脱胎於房地產開發企業的物業公司相比，融創服務此前對母公司的依賴程度有過之而無不及。

招股書顯示，2017-2019 年，融創服務管理母公司物業產生的收入佔比分別為 99.4%、99.1%、99.6%，獨立第三方收入佔比幾乎可以忽略不計。

而收購完成後，不僅讓融創服務的在管面積突破1億平方米大關，其中來自獨立第三方項目的面積佔比直接增長至32.1%，收入佔比也從上一年的0.4%暴增至24.1%。

融創方面在財報中也直言，獨立第三方物業增加主要得益於對開元物業管理的收購以及合作、市場招投標。

其次，本應作為物業管理企業最為核心業務板塊的“物業管理”，融創服務該板塊收入卻始終屈居“非業主增值服務”之下。

所謂非業主增值服務，即融創項目案場、諮詢及房屋中介等服務。換句話説，融創服務作為一家上市物管企業，此前的主要收入來源居然是案場諮詢和房屋中介。

也正是得益於收併購，融創服務2020年來自物業管理的收入從11.48億元暴增140%至27.74億元，佔總收入比重也終於從此前的40%，一舉超越非業主增值服務，提升至60%。

不過，一位資深投行人士向觀察者網分析稱，如今的物管行業早已不再像當初，各大物管公司大刀闊斧擴張的年代，從去年下半年物業上市公司在資本市場頻頻受挫就可見一斑。沉澱之後，成敗如何終究還要看企業自身的基礎服務能力和運營能力。

汪孟德在業績會上也坦言，現在中小標的收併購市場偏貴。這對於一向喜歡直來直去“買買買”，自身基礎實力卻表現平平的融創服務而言，前路無疑充滿了未知。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。